文|無(wú)冕財(cái)經(jīng) 易鳴
編輯|陳澗
“10年后,如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng)份額占50%,我給他一個(gè)億,如果沒(méi)到,他還我一個(gè)億?!?012年,王健林與馬云打了個(gè)賭。
十年后,王健林鮮少出現(xiàn)在公眾面前,馬云銷聲匿跡,身家縮水上千億。
馬云賭輸了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2021年,全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額44.0823萬(wàn)億元,其中全國(guó)網(wǎng)上零售額13.0884萬(wàn)億元,遠(yuǎn)未達(dá)到50%。
王健林賭贏了,但自己的生意一度陷于危機(jī)。風(fēng)波之后,他把商業(yè)地產(chǎn)作為事業(yè)核心,并以此轉(zhuǎn)型,做起了“二房東”。
如今,在開發(fā)商摔了個(gè)大跤時(shí),他們開始回看王健林?!袄贤跽媾#瑝咽繑啾?,活得最好”,有人甚至說(shuō),他成為了許家印最羨慕的人。
王健林確實(shí)又有點(diǎn)意氣風(fēng)發(fā)了,拉上騰訊、蘇寧、京東等股東,推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管赴港IPO,但去年10月遞交的招股書,失效了。這像是萬(wàn)達(dá)上市“魔咒”作祟,畢竟上一個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè),連續(xù)6年沖刺A股上市未果。
但這并不影響房企們追隨王健林,一些開發(fā)商盯上“輕資產(chǎn)”模式,搶萬(wàn)達(dá)的生意。在房企年報(bào)中,一些涉及輕資產(chǎn)的企業(yè),營(yíng)收增長(zhǎng)甚至超過(guò)50%。
學(xué)習(xí)王健林,能讓這些房企活得更好?
“包租公”正在改變
按以往的邏輯,只要租得出去,“包租公”就穩(wěn)賺不賠。
看看潘石屹。在SOHO中國(guó)今年3月的房源推介會(huì)上,潘石屹現(xiàn)身,說(shuō)以七折價(jià)格銷售京滬兩地3.2萬(wàn)平米物業(yè),并且強(qiáng)調(diào),銷售房源的收入將全部用于降負(fù)債。
2021年,SOHO中國(guó)出現(xiàn)十年來(lái)首虧,但即使虧了約1.31億元,也是因?yàn)榱P款,出現(xiàn)了一筆4.39億元的一次性稅費(fèi)開支。
明眼人都知道,潘石屹是在哭窮。畢竟,SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%,在行業(yè)處于較低水平。
即使疫情當(dāng)前,SOHO中國(guó)2021年租金收入約為17.42億元,同比增長(zhǎng)13%。即使收益不高,“包租公”的生意仍能正向增長(zhǎng)。
所以,坐擁固定資產(chǎn)的“包租公”們,能高枕無(wú)憂了?
其實(shí)不然。
即使“低買高賣”的方式讓外界嗤之以鼻,但不能否認(rèn),潘石屹布局北京、上海中心區(qū)物業(yè)的眼光真是好。
但也僅限于此。同樣是包租公,潘石屹折騰“共享辦公”無(wú)果,王健林卻把“輕資產(chǎn)”的生意講出了花,把自己折騰成了“二房東”。
在這種事情上,王健林就比潘石屹的想法豐富多了。
2015年,王健林宣告“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略,“由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從選址到開業(yè)的建設(shè)周期是3年左右,所以今年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還全部是重資產(chǎn),但是明年計(jì)劃開業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里,超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn),2017年以后,萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度,其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。5年以后,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不再有重資產(chǎn)項(xiàng)目?!?/p>
截至2021年底,萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)狀況,圖片來(lái)自其招股書。
這一套操作,不僅甩了負(fù)債,還添了許多現(xiàn)金。但玩高杠桿的開發(fā)商就沒(méi)這么好運(yùn)了,緊張到像是被勒住咽喉。
于是,原先收租收得四平八穩(wěn)的開發(fā)商,開始找上了王健林。
像是河南最大的開發(fā)商,胡葆森的建業(yè)集團(tuán),就將旗下的商業(yè)項(xiàng)目全部“外包”給萬(wàn)達(dá)。
合作中,萬(wàn)達(dá)商管全面負(fù)責(zé)河南建業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)、對(duì)外招商、對(duì)外租賃以及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。協(xié)議的期限為10年,到2032年3月底為止。據(jù)媒體稱,萬(wàn)達(dá)為此支付給建業(yè)7億元。
7億元交換10年使用權(quán),外界評(píng)價(jià)“很便宜”。
不難理解,建業(yè)正遭遇流動(dòng)性危機(jī),但不忍“割肉”。于是,以長(zhǎng)租的方式租給萬(wàn)達(dá),一次性拿回10億現(xiàn)金。
除了建業(yè),4月初,鑫苑旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)交給萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)托管;萬(wàn)達(dá)以輕資產(chǎn)方式,接連拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣項(xiàng)目(下稱藍(lán)色港灣)和北京五棵松卓展購(gòu)物中心(下稱五棵松卓展中心)的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。
這意味著,包租公不好做了,“二手房東”的代運(yùn)營(yíng)生意有了市場(chǎng)。
王健林的生意火了?
“我們需要通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),盡快地屏蔽競(jìng)爭(zhēng)者?!蓖踅×衷f(shuō)過(guò)。在2011年,他還放言,“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)10年內(nèi)沒(méi)有太大競(jìng)爭(zhēng)壓力”。
時(shí)代已經(jīng)變了。不少房企學(xué)萬(wàn)達(dá)做“二房東”,包括華潤(rùn)、寶龍、新城控股、萬(wàn)科等頭部房企,都相繼有了代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。
萬(wàn)達(dá)商管收入狀況。
新城控股(601155.SH)年報(bào)顯示,2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到86.39億元,同比增長(zhǎng)51%。
這家企業(yè)稱,“商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力”,意思就是,商業(yè)地產(chǎn)成為企業(yè)的資金蓄水池。
華潤(rùn)置地(01109.HK)2021年租金收入139億元,按年增長(zhǎng)38.1%,寫字樓營(yíng)業(yè)額是19.2億元,較同期增長(zhǎng)20%。
龍湖2021年已開業(yè)商場(chǎng)的同店銷售額和客流比實(shí)現(xiàn)超20%漲幅,商業(yè)租金收入同比增長(zhǎng)40%,至81.5億元。
要知道,上述公司的收益,除了部分是通過(guò)資產(chǎn)獲得租金外,還有一部分是通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式獲利。
例如新城控股,2021年末,累計(jì)在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)達(dá)130座,其中,截至2022年3月25日,累計(jì)合作輕資產(chǎn)項(xiàng)目32座。
實(shí)際上,新城控股進(jìn)軍輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的時(shí)間并不長(zhǎng),方向是“輕重并舉”。2021年8月,新城首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目孝感吾悅廣場(chǎng)才開業(yè)。
2020年末,華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)已開業(yè)項(xiàng)目59個(gè),其中屬于母公司華潤(rùn)置地自持項(xiàng)目的商業(yè)項(xiàng)目45個(gè)。其中,商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入28.95億元,按年增長(zhǎng)20.8%;商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理毛利率41.8%。
不知是不屑還是謹(jǐn)慎,這些開發(fā)商做輕資產(chǎn),頗有些“半推半就”的意味。
2018年時(shí),新城控股原聯(lián)席總裁陳德力指出:“輕資產(chǎn)的獲取現(xiàn)在我們的量占的比較少,因?yàn)槟壳按媪抠Y產(chǎn)市場(chǎng)極不規(guī)范,所以我們?cè)谶@方面做的比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)?!?/p>
按《輕資產(chǎn)發(fā)展模式風(fēng)險(xiǎn)及其管控》一文所述,所謂“不規(guī)范”是指,輕資產(chǎn)中無(wú)形資產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)以及管理能力等難以量化的資產(chǎn),會(huì)帶來(lái)比“重”資產(chǎn)企業(yè)更大的風(fēng)險(xiǎn),其中包括融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。
在2017年時(shí),華潤(rùn)置地也曾表示對(duì)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不看好。華潤(rùn)置地原董事會(huì)主席唐勇在中期業(yè)績(jī)會(huì)上直言,輕資產(chǎn)不是華潤(rùn)置地短期內(nèi)的發(fā)展方向?!拜p資產(chǎn)是做保姆,重資產(chǎn)是自己的孩子。”以此表達(dá)二者間的親疏關(guān)系。在2018年,華潤(rùn)輸出了首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目瀘州萬(wàn)象匯。
時(shí)至今日,觀戰(zhàn)良久的鄭裕彤家族也入局了。
2022年3月,鄭志剛旗下的K11集團(tuán)宣告,正式進(jìn)軍內(nèi)地輕資產(chǎn)領(lǐng)域,并以上海浦東成首個(gè)據(jù)點(diǎn),宣告預(yù)計(jì)2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項(xiàng)目將增至10個(gè)。
需要注意的是,市面上還沒(méi)有一家商管公司是可以“白手起家”,摒棄重資產(chǎn)。
所以,目前參與這場(chǎng)的游戲的,還都是包租公們。
“二房東”生意這么好做?
出來(lái)?yè)屔獾摹岸繓|”們,能拯救開發(fā)商嗎?
建業(yè)提到,跟萬(wàn)達(dá)合作,可以提高商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率和收益水平,同時(shí)起到了開源節(jié)流、降本增效的財(cái)務(wù)效果。
背后的意思便是,找萬(wàn)達(dá)給我省錢,還讓我賺更多的錢。
所以,無(wú)論是從提供現(xiàn)金,還是提供服務(wù)上,資金充沛的“二房東”,能對(duì)“包租公”們施以援手。
相較傳統(tǒng)房企,輕資產(chǎn)模式收益率較高,圖片來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)頭條。
更深層去剖析,建業(yè)對(duì)萬(wàn)達(dá)有割肉的意味。根據(jù)2021年年報(bào),建業(yè)旗下的商業(yè)項(xiàng)目租賃收入是2.03億元。粗略算來(lái),十年就是20多億。那么,與萬(wàn)達(dá)10年租約僅賣了7億,顯得非常不劃算。
建業(yè)債務(wù)告急,萬(wàn)達(dá)的7億是“救命”錢。于此同時(shí),手握現(xiàn)金的萬(wàn)達(dá)以“低價(jià)”擴(kuò)大規(guī)模。
與其說(shuō),這是“二房東”對(duì)“包租公”的救援,更是一場(chǎng)雙贏買賣。
無(wú)冕財(cái)經(jīng)注意到,目前大多數(shù)輕資產(chǎn)項(xiàng)目都是以國(guó)資合作為主。例如大悅城控股與廣州開發(fā)區(qū)經(jīng)管會(huì)旗下黃埔文化集團(tuán)簽署協(xié)議,以輕資產(chǎn)輸出的形式開發(fā)廣州黃埔區(qū)科學(xué)城商業(yè)項(xiàng)目;K11集團(tuán)與上海國(guó)資旗下的上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司合作,開發(fā)上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)的項(xiàng)目。
這也說(shuō)明了,輕資產(chǎn)生意,主要還是以服務(wù)國(guó)字頭背景的企業(yè)為主。
這反映了一個(gè)點(diǎn),一般是因?yàn)閲?guó)企缺乏運(yùn)營(yíng)能力,且服務(wù)方的招牌夠響,雙方才能搭上線。但民營(yíng)企業(yè)一向是,有肉吃肉,有湯喝湯,除非外包能有巨大收益,有錢干嘛不自己賺?
現(xiàn)金才是最貴的。如今,運(yùn)營(yíng)商不是傻子,這個(gè)關(guān)口談合作,開發(fā)商分分鐘可能被“割肉”。
所以,一些民營(yíng)企業(yè)依然舍不得放手。
重倉(cāng)大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的富力地產(chǎn),投資物業(yè)租金收入也減少8%,由2020年的11.58億元減少至10.66億元。諷刺的是,在2017年,外界傳聞富力老板李思 “坐地殺價(jià)”,氣得王健林在辦公室摔了杯子,因此雙方結(jié)下梁子。
時(shí)至今日,富力雖面臨債務(wù)危機(jī),仍未在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有切實(shí)的出售及轉(zhuǎn)變動(dòng)作,也未曾與萬(wàn)達(dá)合作。
外人的風(fēng)波,王健林管不著了。
王健林曾說(shuō),萬(wàn)達(dá)的租金收入將在6年后接近千億。單憑這一條,就能“任憑風(fēng)浪起,穩(wěn)坐釣魚船”。不過(guò)翻看招股書,萬(wàn)達(dá)商管2021年?duì)I收234.81億元,離千億還差得遠(yuǎn)。
如今,他不再膨脹,“由于全球疫情和內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不確定性,企業(yè)進(jìn)入賺辛苦錢時(shí)代?!彼?020年提到。
此番擔(dān)憂不是沒(méi)有道理。4月21日,珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書失效,這意味著王健林的上市“魔咒”再次生效。
資本市場(chǎng)不利,外部競(jìng)爭(zhēng)加劇,王健林的生意也那么好做,他的“追隨者”們,是不是該停下腳步了想一想了。