房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心正加速修復(fù)，行業(yè)內(nèi)再迎來一家出險房企境外債務(wù)重組成功。

自融創(chuàng)、奧園、中梁控股之后，近日，禹洲集團( 01628.HK )也公布其境外債務(wù)整體解決方案的最新進展， 宣告境外債重組取得階段性勝利。

作為目前第四家完成境外債務(wù)重組的房企，禹洲集團充分展現(xiàn)出卓越的財務(wù)管理和風險控制能力，為業(yè)內(nèi)樹立了榜樣。

在化債方面取得積極成果，也表明禹洲集團接下來可以將有限的現(xiàn)金資源聚焦保交付、保經(jīng)營的工作中。

當然，這也是禹洲集團一直在做的事。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系早已發(fā)生重大變化，企業(yè)必須擺脫“規(guī)模論”，扎實做好業(yè)務(wù)，要輕裝上陣。

在新的行業(yè)環(huán)境下，交付力成為衡量房企的重要指標之一，禹洲集團致力于用更好的產(chǎn)品和更好的交付立足市場，在去年嚴峻的市場環(huán)境中，仍交出了一份積極的成績單。

根據(jù)3月26日禹洲集團發(fā)布的2023 年年度業(yè)績，去年禹洲集團在北京、合肥、杭州、重慶、青島、蘇州、揚州、唐山、佛山等超26座城市，完成總計約60個項目批次、近3萬套住宅物業(yè)的順利交付。

在過去這一年，禹洲集團共實現(xiàn)總交付收入（含子公司、合營公司及聯(lián)營公司）達到約454.39億元，其中子公司交付收入約209.96億元，合聯(lián)營公司交付收入約244.43億元。

相信隨著境外債順利完成重組，禹洲集團的保交付工作將更有保障，也更有利于其產(chǎn)品力的落地兌現(xiàn)。在這場化債大考中，禹洲集團終于上岸。

境外債重組重要進展，即將輕裝上陣

今年是禹洲集團創(chuàng)立的第30年，公司出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機，境外組重組即將宣告完成。

3月28日晚間，禹洲集團公布境外債務(wù)整體解決方案進一步進展，已分別有 93.16% 和91.04%的債權(quán)人加入了重組支持協(xié)議，宣告境外債重組取得階段性勝利。

據(jù)禹洲集團2月23日的公告，重組方案獲得通過的條件之一是，在計劃債權(quán)人會議上，需要獲得超過半數(shù)持有票據(jù)且本金額超過75%的債券持有人的投票批準。當前超90%的支持數(shù)據(jù)遠超這一債務(wù)重組成功的要求線，意味著禹洲集團的境外債務(wù)重組已實質(zhì)性完成。

業(yè)內(nèi)人士分析，這種多元化的重組方式有利于方案通過，也有利于進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)規(guī)模及減輕未來的流動資金壓力。作為在資本市場、綜合實力、品牌價值等維度，屢獲殊榮的房企，禹洲集團化債成功也為行業(yè)注入了一劑強心劑。

從去年8月到現(xiàn)在，禹洲集團的境外債務(wù)重組完成，歷時7個多月，在行業(yè)里算得上是進程相對較快的房企。

根據(jù)過往房企經(jīng)驗，境外債整體重組難點較多，推進過程亦很復(fù)雜。禹洲集團此舉能夠取得實質(zhì)性進展，有利于幫助禹洲化解眼下的流動性壓力和推動公司恢復(fù)正常經(jīng)營。

而能夠進入第一批化債成功的房企陣營，既離不開禹洲集團的努力，更與其本身債務(wù)結(jié)構(gòu)相對較為明晰，且拿出的方案極具誠意有關(guān)。

首先，禹洲是業(yè)內(nèi)較為難得的從未發(fā)行和使用過商票的公司，也沒有任何理財產(chǎn)品，擁有較高的安全邊際。而過去禹洲依靠標準化的公開市場融資，包括銀行貸款、海外債、公司債券及優(yōu)先票據(jù)等，不存在隱形的金融風險，且均已做出了積極主動的債務(wù)管理。

此外，禹洲集團的重組方案為債權(quán)人提供了三種選擇，即將現(xiàn)有票據(jù)持有人的票據(jù)轉(zhuǎn)換為新的美元票據(jù)，以及禹洲集團新發(fā)行的普通股，債權(quán)人可以根據(jù)其偏好，在短期、中期和長期中三選一。

禹洲集團不僅要充分考慮計劃債權(quán)人的權(quán)益保障和風險管控，還要從集團實際情況出發(fā)。因此，方案條款里提出，未償還的本金額度轉(zhuǎn)換為短期或中期票據(jù)的比例為3.25:1，也即“削債”。

削債，是禹洲集團綜合考量之下做出的決定，既可讓公司減輕包袱，為重新恢復(fù)正常經(jīng)營奠定基礎(chǔ)，同時也能避免二次重組。公告顯示，禹洲集團將其兩大類境外債重組做了削債和轉(zhuǎn)股結(jié)合，部分方案削債約70%。

而且，禹洲集團的境外債務(wù)重組方案之所以能快速推進，也是因為其美元債剩余規(guī)模體量并不大。據(jù)禹洲集團此前披露，其境外債務(wù)的計息負債總額約為68億美元，規(guī)模相對可控。

更關(guān)鍵的是，禹洲集團以部分自持資產(chǎn)抵債，為化解債務(wù)問題也提供了有力保障。比如，禹洲集團將未來10年可用于還債的全部資產(chǎn)和營收預(yù)算公開，并將可能用于還債的資產(chǎn)都擺到明面上，讓債權(quán)人們吃下一顆“定心丸”。

當行業(yè)內(nèi)境外債務(wù)重組成功的房企還寥寥無幾，禹洲集團也并未躺平，始終竭盡全力去推進。自去年決定推動境外債務(wù)重組開始，禹洲集團就將“清償債務(wù)、輕裝前行”作為公司實現(xiàn)穩(wěn)固發(fā)展的重要策略，增強核心競爭力，實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

其實從禹洲集團2023年業(yè)績報告中也不難看出，集團花了大力氣持續(xù)轉(zhuǎn)型和回歸，這或許也是廣大債權(quán)人愿意給予禹洲機會的原因。

如今禹洲集團能夠獲得廣大債權(quán)人的強有力支持，正是展現(xiàn)了對于禹洲集團未來可持續(xù)經(jīng)營的認同，將有利于實質(zhì)性修復(fù)公司在資本市場的品牌信譽和征信，對于行業(yè)信心的恢復(fù)而言無疑也是一個重大利好。

堅守品質(zhì)交付，回歸產(chǎn)品初心

邁過了2023年的交付大年，2024年仍是“保交樓”重要節(jié)點，房企的兌現(xiàn)力成為購房消費者的決策重點。這一點，在禹洲集團2023年度業(yè)績報告中也有所體現(xiàn)，將蓋好房子、做好交付作為企業(yè)經(jīng)營的“最優(yōu)先級”。

在2023年已交付的項目中，禹洲集團也實現(xiàn)交付批次完成率達100%，30天交付率達到近80%。不僅如此，2022年交付超31,000套，這也顯示出禹洲始終堅決將“保交付”工作放在“最優(yōu)先級”，并沒有斷崖式下跌。

“保交樓”已是行業(yè)關(guān)鍵詞，交付力是展示企業(yè)的兌現(xiàn)能力和持續(xù)經(jīng)營能力的重要窗口。不過，禹洲集團不止于此，交付只是基礎(chǔ)，“高品質(zhì)的交付”才能展現(xiàn)公司的核心競爭力。

于是，禹洲集團主動升級了原有的“美好交付”體系。2023年年初，禹洲集團推出全新升級的“禹美好1628交付保障體系”，在此體系中，從提前做好前置規(guī)劃，到扎實推進每一個項目運營工程節(jié)點，積極協(xié)調(diào)各方資源，齊心協(xié)力攻克交付難點，禹洲集團堅持保質(zhì)保量確保項目順利竣工交付，用體系化手段保障業(yè)主的理想歸家，堅定兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾。

想要在市場突圍，回歸產(chǎn)品也是當務(wù)之急。禹洲集團緊跟時代變化步伐，面對市場變化調(diào)整速度極快，迅速升級了其“溫度空間”產(chǎn)品體系。在原有的產(chǎn)品體系基礎(chǔ)上，歷時三年，禹洲重新定義產(chǎn)品線打造標準，秉持“以人為本”的產(chǎn)品核心理念，在產(chǎn)品中用“有溫度的設(shè)計”、以形式追隨功能的原則，創(chuàng)造美好品質(zhì)空間。

眼下，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整還在延續(xù)，住房認知回歸居住屬性，交付力和產(chǎn)品力才是房企的試金石。根據(jù)公開資料顯示，禹洲在2022年就已提出“小而美”、“少而精”發(fā)展戰(zhàn)略，要回歸創(chuàng)業(yè)的初心、商業(yè)和行業(yè)內(nèi)在發(fā)展邏輯。

與大多數(shù)房企尋求新的增長極一樣，在未來產(chǎn)品與商業(yè)的邏輯正在持續(xù)改變的今天，調(diào)整是適時且必要的。2023年禹洲集團旗下禹洲商業(yè)也奮起發(fā)力，從場景升級、營銷活動到運營服務(wù)等多元化角度出發(fā)，采取多措并舉、差異化打法，主動進行自我變革和升級。

得益于禹洲商業(yè)運營能力的創(chuàng)新提升，使得禹洲集團2023年投資物業(yè)租金收入在逆境中實現(xiàn)增長，由2022年的2.27億元增加至2023年的2.39億元，同比增長5.54%。

利空出清，輕裝上陣，正如禹洲在年報的最后所說：“面對行業(yè)前所未有的巨大深刻變革，禹洲集團深知其中的挑戰(zhàn)和艱難，30年的奮斗歷程塑造了禹洲堅韌的根基，路途的風雨波折鑄就了頑強拼搏、永不言棄的堅強意志，創(chuàng)業(yè)維艱、守業(yè)不易的意識已深深刻入了禹洲的文化基因里。禹洲集團將回歸創(chuàng)業(yè)的初心，不斷突破固有理念、勇于嘗試創(chuàng)新舉措，積極進行自我變革，堅定勇氣攻堅克難，力求自保的同時把握機遇，把戰(zhàn)略落實到結(jié)果和目標上，為禹洲集團下一個30年繼續(xù)拼搏奮斗、砥節(jié)礪行?！?/p>

毫無疑問，伴隨著境外債重組的完成以及行業(yè)利好持續(xù)釋放落地，禹洲集團在“保交付”的基礎(chǔ)上重拾工匠精神，堅持以產(chǎn)品“質(zhì)”上為核心，也將在這場大洗牌中站穩(wěn)腳跟，繼續(xù)成為行業(yè)里不可或缺的一股力量。