界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
在供過(guò)于求的市場(chǎng)環(huán)境下，作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，上半年一二手房成交整體低迷。
過(guò)去很多年，深圳新房供不應(yīng)求，經(jīng)常出現(xiàn)“日光盤”，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲。這種情況從2021年下半年開始發(fā)生改變，受地產(chǎn)行業(yè)下行以及新房供應(yīng)量加大影響，深圳新房市場(chǎng)已徹底走下神壇。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年6月，深圳新房供應(yīng)創(chuàng)近幾年來(lái)同期新高，整體供應(yīng)規(guī)模年內(nèi)首次突破70萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲88%，但成交方面一二手房并無(wú)明顯“翹尾”行情。上半年深圳新房住宅總的成交量與入市量相比，占比處于較低水平，整體低迷。
樂有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，深圳賣出了16209套一手住宅，網(wǎng)簽面積166萬(wàn)平方米。成交套數(shù)同比2022上半年的16126套微幅上漲，但成交面積同比卻下跌約3%。
在此背景下，深圳頭部房企的銷售額也有下滑。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-6月，深圳TOP20房企流量銷售金額為1020.79億元，同比下滑26.7%，跌幅較上月增大；TOP20房企流量銷售面積161.63萬(wàn)平方米，同比下滑14.2%。
與全國(guó)房企銷售排名特征一致，深圳房企上半年銷售前五也以央國(guó)企為主。
據(jù)克而瑞上半年深圳房企流量銷售榜單，前五名依次為華潤(rùn)置地、深鐵置業(yè)、萬(wàn)科、招商蛇口、卓越集團(tuán)，除了混合所有制房企萬(wàn)科、民營(yíng)房企卓越外，另外三家均為央國(guó)企。
從TOP20房企排名變化來(lái)看，流量銷售金額榜內(nèi)排名變化幅度不大，新潤(rùn)園地產(chǎn)、保利置業(yè)和勤誠(chéng)達(dá)新入榜排在15-17位；流量面積榜部分房企排名變化較大，保利置業(yè)新入榜升至第八位，合正集團(tuán)和勤誠(chéng)達(dá)新入榜居于第12和16位。
央企華潤(rùn)置地在2021年和2022年均為深圳房企銷售第一，2022年在深圳共實(shí)現(xiàn)480.79億元的流量銷售金額，同比增長(zhǎng)21.9％，刷新了深圳房企的年度銷售最高紀(jì)錄。
在市場(chǎng)整體持續(xù)下滑的情況下，今年上半年華潤(rùn)置地雖然在深圳仍守住了銷售第一的位置，但流量銷售金額僅為148.19億元，同比下滑50.7%。
深圳為華潤(rùn)置地所貢獻(xiàn)的銷售額占比不小，以2022年為例，深圳銷售達(dá)華潤(rùn)置地整體3013億元銷量的15.9%。
面臨低迷的市場(chǎng)，華潤(rùn)置地今年將深圳視為項(xiàng)目銷售去化的重要戰(zhàn)場(chǎng)，展現(xiàn)出在深圳加大推盤的意愿。據(jù)公開信息，今年3月，華潤(rùn)置地提出將在深圳展開新一輪的城市布局行動(dòng)，除了超核中心潤(rùn)府外，還將推出至少推出5個(gè)項(xiàng)目。
超核中心潤(rùn)府首期在今年3月正式入市，首日開盤銷售33億元，整體去化約9成，成為了3月龍華區(qū)在售產(chǎn)品中成交面積及金額最大的項(xiàng)目。今年上半年，項(xiàng)目累計(jì)銷售金額和面積分別為64.07億元和8.83萬(wàn)平方米。
值得一提的是，該項(xiàng)目為華潤(rùn)置地與深鐵置業(yè)合作開發(fā)。去年底，雙方共同宣布將共同開展深圳北超核中心項(xiàng)目，并由華潤(rùn)置地全程操刀。而從項(xiàng)目股權(quán)穿透上看，該項(xiàng)目由深鐵持股49%、華潤(rùn)置地持股51%。
因此，深圳地鐵集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司深鐵置業(yè)上半年在深圳的流量銷售同樣也受益該項(xiàng)目。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深鐵置業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績(jī)130.82億元、15.88萬(wàn)平方米，雖然分別同比下滑18%和36.7%，但仍位于深圳普通住宅預(yù)售項(xiàng)目流量銷售金額及面積雙榜第二，較去年全年排名上升兩個(gè)名次，而在2020年深鐵置業(yè)甚至未出現(xiàn)在TOP20榜單中。
異軍突起的深鐵置業(yè)背后站著深圳地鐵，而深圳地鐵不僅是深圳國(guó)企，更是萬(wàn)科第一大股東，同樣也與華潤(rùn)置地建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。
去年5月26日，華潤(rùn)置地與深鐵集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式。根據(jù)協(xié)議，華潤(rùn)置地與深鐵集團(tuán)將充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，在滿足相關(guān)條件的情況下，開展開發(fā)運(yùn)營(yíng)等方面的全面合作。
在地產(chǎn)行業(yè)銷售和融資始終未有明顯起色的情況下，包括深圳地鐵在內(nèi)的地鐵集團(tuán)越來(lái)越成為地方土地市場(chǎng)的生力軍。
這些年深圳地鐵加大了拿地力度，2021年11月深圳第三批集中供地中，深圳地鐵也以178.51億元總價(jià)拿下5宗地塊；去年深圳第三批集中供地中以底價(jià)拿下坪山區(qū)三宗地塊，總拿地金額達(dá)60.38億元，是該批次土拍中拿地宗數(shù)以及拿地金額最高的企業(yè)。
對(duì)于地鐵集團(tuán)加大拿地，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，區(qū)域綜合開發(fā)越來(lái)越成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，房地產(chǎn)給地鐵建設(shè)輸血，已經(jīng)成為地鐵開發(fā)的主要支撐；再次，國(guó)企或政府平臺(tái)中，地鐵的實(shí)力相對(duì)雄厚，生地拿下，地鐵開通后賣房子，溢價(jià)比較高。
相較于第一大股東深圳地鐵的風(fēng)生水起，萬(wàn)科在深圳市場(chǎng)則略顯疲態(tài)。
2019年之前，萬(wàn)科在深圳的銷售長(zhǎng)期居于領(lǐng)先地位。近些年來(lái)，隨著深圳土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，萬(wàn)科鮮少在深圳拿地，核心區(qū)土儲(chǔ)嚴(yán)重不足，銷售也逐步被華潤(rùn)置地、招商蛇口等超越。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，缺乏項(xiàng)目銷售的深圳萬(wàn)科全年僅實(shí)現(xiàn)流量銷售約63億元，在深圳市場(chǎng)排名從2019年的第一名滑落到第16位；2021年，萬(wàn)科加大推盤力度，以304.87億元的流量銷售額排名深圳市場(chǎng)第三；到2022年，萬(wàn)科回落到第5名，流量銷售額約為170.53億元。
從今年上半年，萬(wàn)科在深圳的流量銷售金額和面積排名均回升到第三名，累計(jì)業(yè)績(jī)分別達(dá)100.71億元、13.57萬(wàn)平方米，金額同比上漲31.1%，面積同比下滑13.6%。
根據(jù)住建局公布深圳三季度計(jì)劃入市商品房房源信息，接下來(lái)深圳新房供應(yīng)仍會(huì)比較充足。
克而瑞研究中心指出，若7月無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。
此外，在一手房庫(kù)存壓力增加，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)持續(xù)低位的情況下，隨著改善占比的進(jìn)一步提升，下半年深圳或有更多板塊出現(xiàn)房?jī)r(jià)的名升實(shí)降。