文｜邁點(diǎn)
近期，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢回暖，萬科公布了2023年一季度財(cái)報(bào)。一季度集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入684.74億元，同比增長(zhǎng)9.27%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)14.46億元，同比增長(zhǎng)1.16%；基本每股收益0.13元。
在此基礎(chǔ)上，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)發(fā)力明顯。報(bào)告期內(nèi)，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.8億元，同比增長(zhǎng)10.8%；租賃住宅業(yè)務(wù)新拓展房源2272間；截至3月底，租賃住宅業(yè)務(wù)共運(yùn)營(yíng)管理21.7萬間長(zhǎng)租公寓，累計(jì)開業(yè)17.05萬間，出租率95%。
一、市場(chǎng)規(guī)模：管理規(guī)模持續(xù)增加，注重穩(wěn)健增長(zhǎng)
2014年底，萬科以廣州萬匯樓項(xiàng)目試點(diǎn)，利用自持、租賃的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，正式探路長(zhǎng)租業(yè)務(wù)；2016年4月，萬科整合全國(guó)長(zhǎng)租項(xiàng)目，統(tǒng)一為“泊寓”品牌，從此開啟快速規(guī)模化之路。
據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2023年一季度，萬科泊寓的運(yùn)營(yíng)管理數(shù)量在集中式住房租賃企業(yè)中規(guī)模排名第一，緊隨其后的為冠寓、瓴寓國(guó)際、百瑞紀(jì)集團(tuán)以及魔方生活服務(wù)集團(tuán)。截至3月底，租賃住宅業(yè)務(wù)共管理21.7萬間長(zhǎng)租公寓，同比增長(zhǎng)3.33%；累計(jì)開業(yè)17.05萬間，同比增長(zhǎng)5.25%，出租率95%。一季度，泊寓在北京、天津、廣州、佛山、廈門等城市新增開業(yè)3900間。
根據(jù)萬科企業(yè)財(cái)報(bào)的披露，縱觀2021年至2023年泊寓的房源變化，泊寓的管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)?？傮w呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從管理規(guī)模來看，泊寓的運(yùn)營(yíng)管理房源數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)。2021年上半年，泊寓的管理規(guī)模為19.2萬間；到2023年一季度，泊寓管理規(guī)模增長(zhǎng)到21.7萬間。
從開業(yè)規(guī)模來看，2021年上半年，泊寓開業(yè)規(guī)模為14.8萬間；到2023年一季度，泊寓的開業(yè)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到17.05萬間。近年來，新增拓展房源是泊寓管理規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要來源。不過，泊寓開業(yè)規(guī)模增速有所下滑。
截至2022年底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房21.51萬間，累計(jì)開業(yè)16.66萬間，同比2021年底，累計(jì)開業(yè)增速為4.45%；而2021年和2020年底，這一數(shù)據(jù)分別為12.01%和29.45%。這說明泊寓對(duì)房源的選擇更謹(jǐn)慎，不再大規(guī)模地拓展房源規(guī)模，更加注重提升運(yùn)營(yíng)能力，優(yōu)化房源數(shù)量和質(zhì)量。
二、營(yíng)收情況：營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利
自2016年，萬科推出集中式住房租賃品牌“泊寓”，2018年就將租賃住宅業(yè)務(wù)選為繼傳統(tǒng)業(yè)務(wù)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后的核心業(yè)務(wù)之一。雖然近些年萬科不少新業(yè)務(wù)被邊緣化，但是作為萬科多元化發(fā)展的新路徑，泊寓始終被擺在集團(tuán)發(fā)展的重要位置。
2023年一季度，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)整體營(yíng)收表現(xiàn)較為突出，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.8億元，同比漲幅超過10.8%，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。萬科泊寓增收但暫未盈利。像大部分住房租賃企業(yè)一樣，萬科泊寓在初期也經(jīng)歷了規(guī)模的快速擴(kuò)張，早期收益并不樂觀的房源為泊寓帶來了沉重負(fù)擔(dān)。不過，萬科總裁祝九勝在2022年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，2023年，萬科表示租賃住宅業(yè)務(wù)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利。
在行業(yè)面臨整體轉(zhuǎn)型的背景下，泊寓持續(xù)發(fā)力積極探索多元化業(yè)務(wù)模式。包括探索集體用地、自持用地租賃住房建設(shè)、城中村聯(lián)營(yíng)改造運(yùn)營(yíng)、政府租賃住房代建代管等業(yè)務(wù)發(fā)展模式。萬科泊寓在多元化業(yè)務(wù)發(fā)展模式下，仍能保持穩(wěn)定的出租率。根據(jù)財(cái)報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，泊寓已開業(yè)項(xiàng)目的整體出租率超過95%。其中，北京成壽寺項(xiàng)目作為全國(guó)首個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目開業(yè)前七天即滿租；深圳云城旗艦店作為行業(yè)單店體量最大的門店實(shí)現(xiàn)出租率99%。
當(dāng)前，住房租賃行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入深度調(diào)整期，提升運(yùn)營(yíng)能力，回歸產(chǎn)品本質(zhì)和盈利增長(zhǎng)或?qū)⒊蔀樽》孔赓U企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的主要方向。
三、運(yùn)營(yíng)管理：“輕重結(jié)合”模式成為發(fā)展方向，運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)步提升
隨著市場(chǎng)需求的變化以及政策加持，目前，除了不再大規(guī)模拓展房源規(guī)模外，住房租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式逐步向輕重結(jié)合發(fā)展。
萬科泊寓在發(fā)展初期主要通過重資產(chǎn)和中資產(chǎn)的方式來獲取新的房源，最近一兩年來，隨著運(yùn)營(yíng)能力的提升，以及其輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)的制定，泊寓在項(xiàng)目獲取多數(shù)是輕資產(chǎn)的方式，轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式。
萬科集團(tuán)總裁祝九勝指出，2023年，萬科泊寓將以輕資產(chǎn)方式獲得20000間長(zhǎng)租公寓，堅(jiān)持底線管理運(yùn)作管理原則。未來萬科也將圍繞需求建能力，圍繞運(yùn)營(yíng)挖潛力。
面對(duì)租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上漲，經(jīng)營(yíng)壓力加大的難題，泊寓的自有獲客渠道在招租成本方面的優(yōu)勢(shì)也開始顯現(xiàn)。2023年一季度，萬科泊寓加強(qiáng)管理、降本增效，運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)提升，自有渠道獲客占比提升至84%，較2022年全年增長(zhǎng)3%；降本舉措也取得顯著成效，2023年一季度營(yíng)銷費(fèi)用率降至0.65%，較2022年全年下降0.12%。
面對(duì)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，萬科泊寓不再盲目拓展房源，企業(yè)發(fā)展由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模模式逐漸走向輕重結(jié)合，不斷提升運(yùn)營(yíng)效率，有利于盤活存量閑置資產(chǎn)，增加高品質(zhì)市場(chǎng)供給，推動(dòng)住房租賃行業(yè)的模式升級(jí)。
四、資產(chǎn)盤活：積極推動(dòng)保租房納保，拓展保租房REITs
2022-2023年，在“房住不炒”的政策大背景下，住房租賃行業(yè)迎來迅猛發(fā)展，而保障性租賃住房成為發(fā)展重點(diǎn)。保租房在財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、獲客等多方面享有的利好政策，吸引了眾多住房租賃企業(yè)推動(dòng)保租房的納保工作，發(fā)行公募REITs的形式盤活相關(guān)資產(chǎn)，建設(shè)保租房市場(chǎng)。
萬科泊寓也不例外，泊寓積極響應(yīng)國(guó)家保障性租賃住房政策。納保是發(fā)行REITs的第一個(gè)先行條件，截至2023年一季度，萬科所管理的租賃住宅中，已有8.14萬間納入保障性租賃住房，占比已開業(yè)房源數(shù)量將近一半。目前市場(chǎng)上已有4只保租房REITs成功上市，上市首日均受到投資市場(chǎng)的高度關(guān)注與資金追捧，為后續(xù)保租房REITs的發(fā)行帶來信心。
2023年是REITs市場(chǎng)的快速發(fā)展期，期待泊寓抓住機(jī)遇，打通REITs融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資多元化和業(yè)績(jī)提檔，助力公司盤活資產(chǎn)。
五、小結(jié)
2023年一季度，泊寓在市場(chǎng)規(guī)模方面持續(xù)擴(kuò)張，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)效率也不斷提升，為行業(yè)樹立標(biāo)桿。面對(duì)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，萬科泊寓不再盲目拓展房源，而是持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式，為租賃雙方提供更好的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。在大舉發(fā)展保障性租賃住房的政策紅利下，泊寓積極擁抱REITs市場(chǎng)的新機(jī)遇，加快建設(shè)保租房市場(chǎng)。期待泊寓繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。