文 | 時(shí)代財(cái)經(jīng)App 鐘黛
編輯 | 羅韜
杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集地未來(lái)科技城迎來(lái)一則樓市利好。
四月，位于余杭區(qū)未來(lái)科技城核心板塊的菜鳥(niǎo)總部園區(qū)正式啟用。約1萬(wàn)名菜鳥(niǎo)員工，將陸續(xù)由城西西溪首座，搬入新總部。而待7月份，緊鄰菜鳥(niǎo)總部的菜鳥(niǎo)智谷開(kāi)始投運(yùn)，一期、二期加起來(lái)總面積達(dá)到46萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)吸引超300家科創(chuàng)企業(yè)入駐，目標(biāo)租戶達(dá)3萬(wàn)人。
互聯(lián)網(wǎng)大廠的選址和遷移，曾是杭州樓市的“財(cái)富密碼”。2020年，螞蟻集團(tuán)旗下支付寶以26.99億元拿下杭州西湖區(qū)之江度假區(qū)一宗商業(yè)用地，被外界視為螞蟻集團(tuán)總部遷址的信號(hào)。之江樓市因此受提振，一些房源掛牌價(jià)上調(diào)幾十萬(wàn)。
而這次，菜鳥(niǎo)新總部附近的租金有所上漲，二手房?jī)r(jià)則未受明顯提振?！耙郧拔逡粫?huì)有挺多人來(lái)看房的，2022年開(kāi)始行情不好，今年五一也沒(méi)有好轉(zhuǎn)。租房的情況稍好，五月前三天，我們門(mén)店已經(jīng)開(kāi)了10多單了?！必悮ひ幻罡磥?lái)科技城的資深中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，五一期間感到門(mén)庭冷清。
租售市場(chǎng)冰火兩重天
菜鳥(niǎo)總部遷移，租房市場(chǎng)聞風(fēng)而動(dòng)。
據(jù)多名中介介紹，菜鳥(niǎo)新總部附近匯集著杭語(yǔ)藍(lán)庭、鳳璽云著、復(fù)地上城、瑞城溫莎郡等多個(gè)新老小區(qū)。其中，杭語(yǔ)藍(lán)庭、鳳璽云著步行可達(dá)菜鳥(niǎo)總部，且均為2022年新交付住宅小區(qū)，租住體驗(yàn)較好。唯有一點(diǎn)，杭語(yǔ)藍(lán)庭和鳳璽云著只有大戶型，篩選掉了不少租客。
“去年菜鳥(niǎo)總部還沒(méi)搬過(guò)來(lái)的時(shí)候，這兩個(gè)小區(qū)的95平方米的三房，整租價(jià)格大約在每月4200元左右，而到了今年三月份，整租的價(jià)格基本都到了每月5000多元。這兩個(gè)小區(qū)的租金普遍上浮了500元至1000元?！币幻赓U中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。
其稱，杭語(yǔ)藍(lán)庭現(xiàn)有部分房源租賃性價(jià)比較高，“一套底樓的95平方米的三房，整租價(jià)為每月4400元，還有一套二樓的，整租價(jià)是每月4700元”。
復(fù)地上城等小區(qū)有小戶型可供選擇，但離菜鳥(niǎo)總部相對(duì)較遠(yuǎn)，房齡較老?！皬?fù)地上城的兩房現(xiàn)在整租每月要3000元到4000元左右，大約較春節(jié)前上浮了300元至500元。”前述租賃中介介紹稱。
二手房市場(chǎng)則要冷清許多?！叭ツ昃陀邢⒄f(shuō)菜鳥(niǎo)總部要搬過(guò)來(lái)，自那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，就陸續(xù)有人在新總部附近置業(yè)了?！必悮ひ幻罡磥?lái)科技城板塊的二手房中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，三月份，隨全市大行情一起，菜鳥(niǎo)新總部附近的成交量稍有回暖，四、五月又面臨下調(diào)。
鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近90天，杭語(yǔ)藍(lán)庭、復(fù)地上城分別成交了四套二手房，瑞城溫莎郡成交了3套，鳳璽云著的成交量則顯示為零。
前述二手房中介稱，成交價(jià)方面未明顯上調(diào)，“近期我在余杭街道成交的幾單，如果算上資金成本的話，原業(yè)主買(mǎi)入賣(mài)出基本沒(méi)有賺錢(qián)?！?/p>
該中介稱，不乏房源的掛牌價(jià)較年前下調(diào)了二、三十萬(wàn)。其中，大華海派風(fēng)范的89平方米的4房2廳2衛(wèi)，較2021年跌了120萬(wàn)元。該戶型現(xiàn)在的掛牌價(jià)是335萬(wàn)元，最低330萬(wàn)元，而同樣戶型在2021年的成交價(jià)大約是450萬(wàn)元、460萬(wàn)元。
“坦誠(chéng)講，現(xiàn)在二手房的掛牌價(jià)可能一個(gè)月比一個(gè)月低。如果你考慮在菜鳥(niǎo)總部附近買(mǎi)房，可以先租在附近，節(jié)省通勤時(shí)間，再耐心尋找高性價(jià)比的二手房抄底?！?/p>
只有少數(shù)房企能拿地了
未來(lái)科技城新盤(pán)的熱度相對(duì)較高，普遍需要搖號(hào)，且中簽率較低。原因在于，未來(lái)科技城內(nèi)新房供應(yīng)較為稀少，且嚴(yán)格限價(jià)，存在一二手房倒掛。
今年春節(jié)后，未來(lái)科技城核心區(qū)連推兩宗宅地。其中，杭州2023年首批土拍，未來(lái)科技城推出241號(hào)地塊。濱江集團(tuán)（002244.SZ）以總價(jià)10.9億元將其收入囊中，樓面價(jià)24578元/平方米，溢價(jià)率6.86%。該地塊出讓面積1.77萬(wàn)平方米，土地用途為住宅用地，容積率2.5，建筑面積4.43萬(wàn)平方米。
到了今年杭州第二批土拍，未來(lái)科技城推出余杭組團(tuán)79號(hào)地塊，這也是該次土拍體量最大、總價(jià)最貴的地塊。該地塊建筑面積約12.7萬(wàn)平方米，容積率2.9。最終，綠城中國(guó)（03900.HK）以約32.46億元斬獲該地塊，成交樓面價(jià)25515元/平方米，溢價(jià)率10.94%。
上述兩幅地塊相隔僅有700多米。其中，余杭組團(tuán)79號(hào)地塊的西面是浙一余杭院區(qū)，北面是未來(lái)科技城醫(yī)院，東北面為富力中心，距離地鐵5號(hào)線葛巷路站約500米。
數(shù)名中介認(rèn)為，這兩幅地塊的地段及配套均較佳。但從競(jìng)價(jià)過(guò)程來(lái)看，房企的拿地?zé)崆椴粡?fù)往昔。近一年來(lái)，未來(lái)科技城的拿地主力軍只剩下了濱江、綠城等房企。而在前幾年，該板塊一度為眾多房企的兵家必爭(zhēng)之地。
杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，當(dāng)下未來(lái)科技城新房能夠快速去化，較為安全。但未來(lái)科技城地塊起價(jià)高，拿地利潤(rùn)走低，房企拿地意愿一定幅度減少，能拿地的主要是在此深耕，能做到高周轉(zhuǎn)的、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的、以及一定程度上追求規(guī)模的房企。
好地研究院浙江區(qū)域院長(zhǎng)朱祖淵也對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，未來(lái)科技城高層限價(jià)較為嚴(yán)格，普遍為每平方米36100元，而周邊二手房的掛牌價(jià)可以達(dá)到每平方米5萬(wàn)元，甚至每平方米6萬(wàn)元。也就是說(shuō)，一二手房存在著每平方米2萬(wàn)元至3萬(wàn)元的價(jià)格倒掛。這導(dǎo)致，未來(lái)科技城的新房銷(xiāo)售非常快。
上官劍指出，241號(hào)地塊的實(shí)際樓面價(jià)與未來(lái)新房限價(jià)價(jià)差較小，利潤(rùn)空間不大，影響了房企拿地的積極性。而根據(jù)測(cè)算，綠城拿下的79號(hào)地塊，利潤(rùn)將進(jìn)一步壓縮，考驗(yàn)房企工程高周轉(zhuǎn)的能力。
朱祖淵表示，濱江和綠城在本土集采等方面具備優(yōu)勢(shì)，在成本控制上可能優(yōu)于其他企業(yè)。其他房企也非常關(guān)注未來(lái)科技城板塊，但是確實(shí)拼不過(guò)這兩家企業(yè)。
事實(shí)也部分印證了分析師的觀點(diǎn)。拿地之后，濱江和綠城火速開(kāi)工。
一名深耕未來(lái)科技城的中介表示，地塊開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度超1/3后，方可開(kāi)盤(pán)。而濱江基于241號(hào)地塊打造的新盤(pán)楓映華庭，在拿地57天后即領(lǐng)到了預(yù)售證。該項(xiàng)目已于四月底結(jié)束搖號(hào)，中簽率為24.56%。
綠城基于79號(hào)地塊打造的楓秀云庭，也在3月的最后一天領(lǐng)到了首張預(yù)售證。最新信息顯示，該項(xiàng)目合計(jì)有272套房源，120、139、168、190平方米三種戶型，預(yù)計(jì)將于五月開(kāi)盤(pán)。