界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
在土地市場(chǎng)風(fēng)頭強(qiáng)勁的廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)（00123.HK）也要通過(guò)股權(quán)融資來(lái)籌集拿地資金了。
4月20日，經(jīng)過(guò)短暫停牌后，越秀地產(chǎn)發(fā)布供股融資公告，將按每持有100股現(xiàn)有股份可獲發(fā)30股供股股份的基準(zhǔn)，以9港元/股的認(rèn)購(gòu)價(jià)供股約9.29億股股份，以籌集約83.6億港元（扣除開(kāi)支前）。
越秀地產(chǎn)對(duì)界面新聞表示，本次股權(quán)融資是基于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的機(jī)會(huì)，希望利用供股進(jìn)一步加強(qiáng)公司在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，將資源投放至大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市及重點(diǎn)省會(huì)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
雖然“不差錢(qián)”，但對(duì)于越秀地產(chǎn)這樣的國(guó)企來(lái)說(shuō)，其加杠桿的空間還是受到嚴(yán)格制約。越秀地產(chǎn)去年杠桿有明顯上升，截至2022年底，其凈借貸比例同比增加15.6個(gè)百分點(diǎn)至62.7%
越秀地產(chǎn)上一次供股還是2014年，當(dāng)時(shí)的發(fā)行價(jià)格為1.25港元/股，融資額約為38.5億港元。
為了抓住窗口期拿地，股權(quán)融資顯然比借貸更有優(yōu)勢(shì)。
越秀地產(chǎn)董事認(rèn)為，與借貸或發(fā)行債務(wù)證券不同，供股不會(huì)產(chǎn)生利息負(fù)擔(dān)或額外債務(wù)，故為其籌集長(zhǎng)期資金優(yōu)先選擇的辦法。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年11月股權(quán)融資全面重啟以來(lái)，已有超過(guò)30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，但在A股的定增進(jìn)度更慢，基本仍在推動(dòng)過(guò)程中，H股定增的速度要快很多，大概在發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃后一周左右完成，目前萬(wàn)科、碧桂園等房企都在H股完成了配股融資。
雖然都是股權(quán)融資，但與去年底以來(lái)多數(shù)房企選擇配股融資不同，越秀地產(chǎn)此次選擇的是供股融資。對(duì)此越秀地產(chǎn)表示，供股將使所有股東能夠參與本公司之未來(lái)發(fā)展并從中受益。
配股融資，即發(fā)行新股售予特定投資者，往往會(huì)攤薄原有股東的權(quán)益，因此很容易引發(fā)資者的看空情緒，導(dǎo)致股價(jià)短期承壓。
而供股是指上市公司發(fā)行新增股票讓現(xiàn)有股東認(rèn)購(gòu)，股東可按其持股比例認(rèn)購(gòu)新股。也就說(shuō)是，供股融資可以讓越秀地產(chǎn)原有股東自主選擇認(rèn)購(gòu)新股以避免原有權(quán)益被分?jǐn)偂?/span>
雖然有了選擇權(quán)，但行使認(rèn)購(gòu)權(quán)對(duì)于股東而言需要不少的資金支出，因此并不一定所有合資格股東均會(huì)行使認(rèn)購(gòu)權(quán)。為此，越秀地產(chǎn)也設(shè)計(jì)了一份供股融資的兜底計(jì)劃。
根據(jù)公告，若所有合資格股東均承購(gòu)其于供股項(xiàng)下的配額，那作為第一大股東的越秀企業(yè)對(duì)越秀地產(chǎn)的持股將由約12.3億股增加為約16億股，持股比例不變，仍為39.78%。
但若其他合資格股東均不做承購(gòu)，那越秀企業(yè)將申請(qǐng)承購(gòu)剩余供股股份，持股將升至約18.8億股，持股比例升至46.73%，同時(shí)聯(lián)席包銷(xiāo)商也需根據(jù)包銷(xiāo)協(xié)議項(xiàng)下的包銷(xiāo)責(zé)任，承購(gòu)供股股份約2.8億股，占供股完成后的6.95%。
在股權(quán)融資的選擇上，越秀地產(chǎn)也是耐心等到了股價(jià)更合適的時(shí)機(jī)，并沒(méi)有在11月股權(quán)融資閘門(mén)打開(kāi)后就立即融資。
2021年底越秀地產(chǎn)股價(jià)約為6.4港元/股，受其良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，去年以來(lái)持續(xù)走高，在去年11月之后漲勢(shì)更是明顯，到今年4月18日，越秀地產(chǎn)盤(pán)中的最高價(jià)達(dá)到13.42港元/股，創(chuàng)下其上市以來(lái)的最高股價(jià)紀(jì)錄。
盡管股價(jià)大幅上漲，但越秀地產(chǎn)還是選擇大幅折讓供股，9港元/股的定價(jià)較股份于最后交易日期收市價(jià)12.56港元折讓28.3%，較過(guò)往連續(xù)五個(gè)交易日平均收市價(jià)13.02港元折讓30.9%，而較其經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值每股股份17.15港元折讓達(dá)47.5%。
越秀地產(chǎn)的股價(jià)折讓幅度遠(yuǎn)高于同行，例如萬(wàn)科3月H股配售的定價(jià)相較于最后交易日期收市價(jià)折價(jià)約6.12%，碧桂園去年12月H股配售的定價(jià)相較于最后交易日期收市價(jià)折讓14.83%。
在此背景下，供股計(jì)劃披露后，越秀地產(chǎn)的股價(jià)有所下滑。4月20日大幅下滑11.62%，當(dāng)日收盤(pán)價(jià)約為11.1港元/股。
為了籌資拿地，這也是越秀地產(chǎn)必需要經(jīng)歷的陣痛。
在同行普遍收縮拿地的情況下，越秀地產(chǎn)近年來(lái)逆勢(shì)拿地的態(tài)勢(shì)明顯，同時(shí)加緊彌補(bǔ)過(guò)去布局過(guò)于集中的缺陷。
據(jù)界面新聞了解，2020年，越秀地產(chǎn)的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預(yù)算近110億元；2021年，越秀地產(chǎn)拿地支出444.8億元，新進(jìn)入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個(gè)城市。
2022年，在不少房企暫緩拿地時(shí)，越秀地產(chǎn)拿地力度位居行業(yè)前列，拿地支出415.8億元，在廣州、佛山等12個(gè)城市新增37幅土地，新進(jìn)入合肥。大本營(yíng)廣州仍是越秀地產(chǎn)拿地的重點(diǎn)，2022年拿地了10宗地塊。
對(duì)于2023年的拿地預(yù)算，越秀地產(chǎn)的計(jì)劃與2022年差不多，大概是400億元。
進(jìn)入2023年，越秀地產(chǎn)給外界展示出較強(qiáng)的拿地魄力，接連在北京、上海、杭州、成都等土地市場(chǎng)拿地，截至目前，拿地金額已突破百億。
具體來(lái)看，越秀地產(chǎn)年初以約59億元在北京今年2月的集中供地中一口氣拿下兩宗地塊，成為那場(chǎng)土拍中最大贏家。
最近在競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海土拍中，越秀地產(chǎn)拿地決也很強(qiáng)，以7.2億元摘得上海靜安區(qū)一宗迷你商住用地后，在一宗浦東新區(qū)周浦站地塊參拍中，因?yàn)檫f交營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍不符而失去參拍資格，遺憾出局。
在發(fā)布供股融資計(jì)劃的同一日，越秀地產(chǎn)以搖號(hào)的方式在成都拿下一宗宅地，成交價(jià)約13.9億元。
即便逆勢(shì)拿地意愿較強(qiáng)，但越秀地產(chǎn)依然聚焦核心一二線(xiàn)城市。
“從前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市確實(shí)是有要復(fù)蘇的跡象，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)明顯，市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重，不好的地方確實(shí)也賣(mài)不出去?！痹叫愕禺a(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)近期表示，公司現(xiàn)在是搶節(jié)點(diǎn)，比較好賣(mài)的項(xiàng)目就抓緊推出，抓緊去化，抓緊回流，回流之后抓緊去投資更好的機(jī)會(huì)的項(xiàng)目。