界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，萬科業(yè)績(jī)?cè)谪?cái)務(wù)報(bào)表上實(shí)現(xiàn)了企穩(wěn)。

據(jù)萬科2022年財(cái)報(bào)，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸母凈利潤(rùn)約為226.2億元，在上一年的基數(shù)背景下，實(shí)現(xiàn)同比回升0.4%。

對(duì)于萬科而言，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨利潤(rùn)大幅下降甚至虧損的局面下，這已經(jīng)是一份不用再向投資者道歉的成績(jī)單。

為使業(yè)績(jī)企穩(wěn)，萬科管理層去年主要采取有針對(duì)性的行動(dòng)來提升開發(fā)業(yè)務(wù)的整體業(yè)績(jī)回報(bào)。

在3月31日萬科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海表示，去年一年對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的工作安排主要圍繞“保安全、穩(wěn)利潤(rùn)、提回報(bào)”，經(jīng)營(yíng)離散度高的問題得到了顯著改善。

房企需要認(rèn)清大勢(shì)，萬科主席郁亮表示，行業(yè)未來無法再回到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段，對(duì)于大型房企而言，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重是必然選擇。萬科會(huì)在確保自己活下去的情況下，堅(jiān)守開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略。

對(duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，郁亮認(rèn)為既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。從萬科的視角，結(jié)論與去年類似，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

凈利潤(rùn)企穩(wěn)

在2021年利潤(rùn)大幅下滑時(shí)，萬科管理層對(duì)外做出了反思和檢討，并將原因歸結(jié)于投資管理方式存在問題以及多元化業(yè)務(wù)投入大。

如今多元化業(yè)務(wù)學(xué)費(fèi)已經(jīng)基本交完，但要為萬科帶來明顯的正向盈利還需要時(shí)間，因此萬科當(dāng)下扭轉(zhuǎn)局面的關(guān)鍵還是在于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2022年萬科約5038.4億元的營(yíng)業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為4704.5億元，占比93.4%；來自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為257.7億元，占比5.1%。

萬科地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要挑戰(zhàn)在于，單一公司、單一區(qū)域能力參差不齊、操盤表現(xiàn)離散度大，一些項(xiàng)目達(dá)不到平均水平，從而拉低了整體的業(yè)績(jī)回報(bào)。

此外，房企近年來也普遍面臨毛利率下滑的壓力，萬科也不例外。數(shù)據(jù)顯示，萬科去年稅前整體毛利率19.6%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，稅后毛利率約為14.7%，同比下降2.5和百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前結(jié)算毛利率約為20.4%，同比也有一定程度下降。

萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華指出，過去兩年，特別是2022年，行業(yè)深入調(diào)整，銷售大幅下降，銷售端的毛利率還是有相當(dāng)壓力。而且房地產(chǎn)結(jié)算有一定滯后性，隨著銷售資源逐步進(jìn)入竣工交付，銷售端壓力在未來1-2年結(jié)算端會(huì)有反應(yīng)，所以結(jié)算毛利率階段性還會(huì)有一定下滑壓力。

為了提升項(xiàng)目回報(bào)率，萬科在2022年新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理上進(jìn)一步優(yōu)化，新項(xiàng)目的質(zhì)量提高，全年權(quán)益總投資額496億元，已開項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度近90%，同時(shí)新增投資的毛利水平在20%左右。

對(duì)于萬科在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率水平上的具體做法，張?？偨Y(jié)稱，除了對(duì)新增投資更加謹(jǐn)慎外，萬科現(xiàn)在首先做的工作是穩(wěn)存量資源的毛利率，存量資源的提效和增收。存量資源也分兩個(gè)部分，一個(gè)是在建在售的存量，另一個(gè)是土地階段存量。

“過去一年我對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有一些感受，就是回報(bào)的水平看似是若干個(gè)指標(biāo)，但它其實(shí)背后是模式的選擇以及與之匹配的能力的體現(xiàn)?！睆埡Ｕf道。

因此，萬科要求7大地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域要根據(jù)所在市場(chǎng)的環(huán)境以及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)行專門的能力建設(shè)，比如強(qiáng)調(diào)上海區(qū)域、南方區(qū)域需要重點(diǎn)建設(shè)商辦住綜合體的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力。

經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)付完學(xué)費(fèi)

開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)萬科凈利潤(rùn)具有決定性作用，代表了萬科的當(dāng)下；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)過多年孵化，需要盡快形成正向貢獻(xiàn)，發(fā)揮第二增長(zhǎng)曲線的優(yōu)勢(shì)，這是決定萬科未來估值高低的關(guān)鍵。

2022年，萬科明確指出，在經(jīng)過十年探索后將長(zhǎng)租公寓與物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)一同確定為經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的主要方向。

去年萬科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長(zhǎng)，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。其中萬物云于2022年分拆上市，營(yíng)收首次突破300億元，同比增長(zhǎng)26.1%；物流倉(cāng)儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收35.6億元，同比增長(zhǎng)17.9%；長(zhǎng)租公寓收入同比增長(zhǎng)12.1%至32.4億元。

在郁亮看來，萬科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。

起步早的好處在于，把學(xué)費(fèi)基本已經(jīng)交完。郁亮指出：“到去年為止，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)整體對(duì)報(bào)表的貢獻(xiàn)是0，這已經(jīng)是很好的成績(jī)了，因?yàn)檫^去經(jīng)營(yíng)服務(wù)是要吃掉很多利潤(rùn)的，所以我們叫付學(xué)費(fèi)。如今學(xué)費(fèi)付完了，開始有正向貢獻(xiàn)了，終于不再成為負(fù)擔(dān)?！?/span>

萬物云是萬科如今已明確盈利的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)之一，2022年歸母凈利潤(rùn)約為15.1億元。

對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，萬科則在去年就表示將于2023年實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。

從2022年初兼任長(zhǎng)租公寓BU首席執(zhí)行官的萬科總裁祝九勝表示，長(zhǎng)租公寓今年實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利的目標(biāo)不會(huì)改變。具體的行動(dòng)方案和舉措總結(jié)為兩句話，一是圍繞需求去建設(shè)，二是經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)挖潛。

眾所周知，如今政策層面對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度和支持都越來越高，REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金等都已逐步開放，將推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”的閉環(huán)。

郁亮認(rèn)為，新發(fā)展階段下，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的收益率與全社會(huì)平均回報(bào)水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長(zhǎng)期、穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)勢(shì)會(huì)變得更加明顯。

但相比地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)動(dòng)輒幾十上百億的利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)需要更長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，也需要耐得住寂寞。

“經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)賺的就是小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢，萬科會(huì)保持耐心?！庇袅琳f。