文|公司研究室 大同
3月15日，廣州國企越秀地產(chǎn)公布2022年全年業(yè)績，成為首家公布年報的上市內(nèi)房企業(yè)。在行業(yè)出清之際，長期以保守著稱的越秀地產(chǎn)一反常態(tài)，投資端加大拿地力度，銷售端也是頭部房企中少有保持增長的公司。
然而，在越秀地產(chǎn)披露年報前，公司卻被質(zhì)疑銷售數(shù)據(jù)造假。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)權(quán)益銷售比約90%，遠(yuǎn)高于過往60%左右的拿地比例。越秀地產(chǎn)逆勢“狂飆”，究竟是注水虛胖，還是厚積薄發(fā)？
01 2022年銷售額逆勢增長
越秀地產(chǎn)作為首家公布2022年業(yè)績的上市房企，是有一定底氣的。
2022年，全國房地產(chǎn)市場整體規(guī)模大幅下滑，全年商品房銷售額和銷售面積分別同比下降26.7%和24.3%，房地產(chǎn)投資額同比下降10.0%。
在行業(yè)大盤和大多數(shù)房企銷售下滑的情況下，越秀地產(chǎn)卻實現(xiàn)了逆勢增長。2022年，越秀地產(chǎn)合同銷售額1250.3億，同比增長8.6%，完成全年銷售目標(biāo)1235億的101.2%。
市場布局方面，越秀地產(chǎn)以大灣區(qū)為根本，重點擴(kuò)展華東、華中、北方和西部地區(qū)。2022年，大灣區(qū)銷售額596.8億，占比47.7%，其中大本營廣州的銷售額為531.9億，占比42.5%。
大本營之外，2022年，華東地區(qū)銷售額429.5億，同比增長65.7%，占比約34.4%；華中地區(qū)銷售額140.4億，同比增長38.1%；北方地區(qū)貢獻(xiàn)58.1億，同比增長24.7%；西部地區(qū)為25.5億，同比下降15.6%，成為唯一下滑的大區(qū)。
從主要城市的銷售均價來看，深圳的均價由2021年的9.54萬元/平降至9.29萬元/平，武漢由2.05萬元/平降至1.96萬元/平。同時，廣州、合肥、北京、杭州的均價都有明顯提升。
2023年2月，地產(chǎn)銷售有所回暖，市場上便有了喊“小陽春”的聲音。然而，多位從業(yè)者認(rèn)為，這一波小陽春屬于“補(bǔ)足型”，主要受積壓的需求釋放、房貸利率下調(diào)、以及合理的價格等多重因素影響。這波“小陽春”能持續(xù)多久還需觀望?？偟膩碚f，2023年的房地產(chǎn)市場環(huán)境仍難言樂觀。
在越秀地產(chǎn)業(yè)績會上，董事長林昭遠(yuǎn)表示，“在設(shè)立2023年銷售目標(biāo)時確實也有點糾結(jié)，因為去年完成目標(biāo)已經(jīng)很累了，今年擔(dān)心給自己定的目標(biāo)太高，最后結(jié)合今年市場有所回暖的趨勢，定下了6%的增長目標(biāo)?！卑创送扑?，越秀2023年銷售目標(biāo)約為1325億。
02 財報公布前的“銷售額注水”風(fēng)波
在發(fā)布年報前，越秀地產(chǎn)剛經(jīng)歷了“銷售額注水”風(fēng)波。
3月6日，越秀地產(chǎn)公告稱，2月份公司實現(xiàn)合同銷售額為137.12億，同比上升約385.6%；實現(xiàn)合同銷售面積約為40.49萬平方米，同比上升約24.3%。截至2023年2月末，越秀地產(chǎn)累計合同銷售額約225.96億，同比上升約187.3%；累計合同銷售面積約64.14萬平方米，同比上升約104.9%。
在2月銷售數(shù)據(jù)公布后，雪球上的網(wǎng)友便質(zhì)疑越秀地產(chǎn)1-2月份的全口徑銷售額增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速。
2023年1月，越秀地產(chǎn)銷售均價37564元/平米，同比上漲45.64%。在當(dāng)下的市場環(huán)境中，銷售均價上漲四成頗令人感到懷疑。
根據(jù)克而瑞等第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年前兩個月，越秀地產(chǎn)全口徑金額224億，權(quán)益銷售額211.3億，權(quán)益銷售額占比高達(dá)94.3%。
無獨有偶，中指研究院發(fā)布的廣州地區(qū)榜單顯示，2023年前兩個月，越秀地產(chǎn)全口徑銷售額為117億，權(quán)益銷售額72億，權(quán)益銷售比約60%。全國榜方面，越秀地產(chǎn)前兩個月全口徑銷售額227億，權(quán)益銷售額214億。
這意味著，2023年頭兩個月，越秀地產(chǎn)在廣州以外的地區(qū)，以110億的全口徑銷售額，創(chuàng)造了142億的權(quán)益銷售額，權(quán)益銷售比超100%。
按照常識來判斷，廣州是越秀具有資源優(yōu)勢的區(qū)域，在廣州越秀足夠以較高的權(quán)益占比進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，在廣州以外區(qū)域，做為闖入者與當(dāng)?shù)貎?yōu)勢房企合作開發(fā)，或許是更好的選擇。
面對投資者的質(zhì)疑，幾家行業(yè)機(jī)構(gòu)表示：數(shù)據(jù)是開發(fā)商提供的。越秀地產(chǎn)則聲明稱，“我司從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供過權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)，上市公司嚴(yán)格按要求對外披露新增土地權(quán)益占比?！?/p>
上市公司公告披露的數(shù)據(jù)可信度相對較高，不過，越秀地產(chǎn)是否給第三方機(jī)構(gòu)提供過數(shù)據(jù)，這點就需要投資者自行判斷。倘若未提供過數(shù)據(jù)，克而瑞和中指研究院對越秀地產(chǎn)的銷售額判斷為何與實際數(shù)據(jù)如此相近？
03 3年300億北方區(qū)域或“狂飆”
在業(yè)績會上，林昭遠(yuǎn)透露，2023年越秀土地新增規(guī)模會在400億元左右，和去年規(guī)模大致相同。對于重點投資城市，林昭遠(yuǎn)表示，“北京會是我們要重點發(fā)展的城市，其它北方的城市像青島、濟(jì)南這些也會考慮拿地?！?/p>
對于北方市場的期待，林昭遠(yuǎn)稱，“我們今年北方招來了郭偉智（原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理）和董毅（旭輝原華北區(qū)域集團(tuán)總裁），人才建設(shè)走在前面，馬上就會開花結(jié)果?！?/p>
提到董毅，不可避免要提到一個月前結(jié)束的北京土拍，這被視為董毅加入越秀后的首次亮相。在2023年北京首輪土拍中，拍賣的6宗地塊里越秀以59.11億競得石景山、回龍觀兩宗地塊。
以石景山蘋果園為例，這塊地吸引了越秀、建發(fā)、國貿(mào)、招商、首開、中海6家房企報名。其中，中海作為深耕石景山區(qū)域多年的拿地大戶，對這宗地勢在必得。
不過，據(jù)說競拍到了最后階段，中海每次報價都要電話請示領(lǐng)導(dǎo)，而越秀則十分果斷，舉牌毫不手軟，就是要把這塊地吃到嘴里。最終，石景山這塊地被越秀以25.99億+1.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得。
在土拍結(jié)束后，董毅對媒體表示，“明年是現(xiàn)房銷售，他很有信心銷售金額過百億?！贝饲霸忻襟w報道，越秀北方區(qū)域內(nèi)部定下了2025年要實現(xiàn)300億的銷售目標(biāo)。
越秀在北京2023年首批供地中拔得頭籌，對外界釋放出對北京乃至整個華北市場的強(qiáng)烈野心。3年300億，越秀北方區(qū)域或許將要上演現(xiàn)實版“狂飆”。
不過，越秀作為北京的“外來和尚”，現(xiàn)房銷售比例較高，對越秀的操盤能力是一大考驗，對期房的銷售回款速度也有更高的要求。
在行業(yè)出清之際，越秀地產(chǎn)能得以實現(xiàn)逆勢增長，成為規(guī)模僅次于建發(fā)房產(chǎn)的地方國企，主要是憑借國企的融資優(yōu)勢。2022年，越秀地產(chǎn)取得新融資599億，其中境內(nèi)融資524億，境外融資75億。
過去一向保守慣了的越秀，胃口突然變大，這種轉(zhuǎn)變對越秀也是一種挑戰(zhàn)。近期鬧出的“銷售額注水”風(fēng)波，究竟是越秀的“面子工程”，還是第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計有誤，恐怕一時難以看清。