界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
時(shí)隔三年后，越秀房托(00405.HK）重回香港召開(kāi)線下業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。
3月9日，在香港舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀房托主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良表示：“走過(guò)三年疫情后，經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)變好，疫情對(duì)我們收入的影響也不會(huì)持續(xù)。感受到這兩個(gè)月經(jīng)濟(jì)恢復(fù)特別快，我們今年的經(jīng)營(yíng)策略是‘抓第一季度、搶第二季度’?！?/span>
據(jù)越秀房托發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年其總收入約為18.7億元，同比增長(zhǎng)4.2%；物業(yè)收入凈額約為13.56億元，同比增長(zhǎng)4.4%；分派總額約為5.3億元，同比下降33.2%；每基金單位分派約0.1306元，同比下降46.7%。
收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，但分派總額大幅下降，對(duì)此，林德良的解釋是，2021年越秀房托有約1.2億港元的特別分派，同時(shí)位于廣州的白馬大廈去年減租了6個(gè)月?！叭绻堰@些錢(qián)加回到2022年的分派總額中，我們2022年的分派總額并沒(méi)有減少。”
自2021年、2022年分別收購(gòu)廣州越秀金融大廈和香港越秀大廈后，越秀房托旗下物業(yè)組合增加至10項(xiàng)，包括廣州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、國(guó)金中心，上海的越秀大廈，武漢的武漢越秀財(cái)富中心、星匯維港購(gòu)物中心以及杭州維多利。
截至2022年底，越秀房托持有物業(yè)組合總估值約為423.59億元，比2022年中期僅有9項(xiàng)物業(yè)組合的總估值424億元還要略少。受宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，不少房企資產(chǎn)都面臨資產(chǎn)減值的困境。
對(duì)于擴(kuò)大基金資產(chǎn)規(guī)模，越秀房托一向都是謹(jǐn)慎的。自2018年底賣(mài)出越秀新都會(huì)、買(mǎi)入杭州維多利之后，越秀房托旗下8項(xiàng)物業(yè)組合已維持多年不變。
對(duì)于新增收購(gòu)方面的問(wèn)題，林德良曾表示：“收購(gòu)是要符合我們?nèi)谫Y最佳的一個(gè)平衡點(diǎn)，以及我們股東多元化最好的一個(gè)平衡點(diǎn)的結(jié)果，不是追求面粉有多少，面包有多少?！?/span>
在去年中期的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，林德良曾對(duì)媒體表示，2022年暫時(shí)沒(méi)有具體的新收購(gòu)計(jì)劃。
越秀房托對(duì)香港越秀大廈17樓及23樓的收購(gòu)發(fā)生在去年底，交易價(jià)格約為1億港元出頭，相較于78億元收購(gòu)廣州越秀金融大廈，其規(guī)模不算大。
不過(guò)，此番收購(gòu)對(duì)越秀房托卻意義特別，其公告指出，這次收購(gòu)為其于中國(guó)境外的首次收購(gòu)，地域多元化令該基金得以把握中國(guó)以外其他經(jīng)濟(jì)體的投資機(jī)會(huì)，如作為國(guó)際金融中心及粵港澳大灣區(qū)的主要樞紐城市的香港，并為越秀房托提供額外的增長(zhǎng)及發(fā)展?jié)摿Α?/span>
同時(shí)，2022年上半年，人民幣兌港元及美元匯率下降，越秀房托在港元銀行貸款及港元、美元有擔(dān)保票據(jù)方面產(chǎn)生的匯兌虧損將近7.8億元；而2021年同期，匯率上升給越秀房托帶來(lái)了1.34億元的匯兌收益。
越秀房托認(rèn)為，收購(gòu)香港越秀大廈資產(chǎn)可以對(duì)沖外匯風(fēng)險(xiǎn)。
本次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，林德良表示，越秀房托是“收租股”，需要通過(guò)提升租金收入來(lái)增加給基金持有人的分派，首先要靠提升運(yùn)營(yíng)能力來(lái)提升租金收入，至于外延增長(zhǎng)的是否每年做則需要判斷。
“去年通過(guò)收購(gòu)香港資產(chǎn)來(lái)最大程度平衡我們海外的資產(chǎn)，以及海外負(fù)債的結(jié)構(gòu)?！绷值铝贾赋?，這同時(shí)是2021年越秀房托投資范圍修改后的一個(gè)反饋。
據(jù)界面新聞了解，去年5月的股東大會(huì)上，越秀房托披露擴(kuò)大地域范圍、擴(kuò)大越秀房產(chǎn)基金投資戰(zhàn)略的投資范圍，投資政策范圍從過(guò)去地域僅限于“中國(guó)”調(diào)整至可投資于“世界任何各地”的房地產(chǎn)，同時(shí)可以參與非控股項(xiàng)目投資。
至于今年是否會(huì)繼續(xù)收購(gòu)項(xiàng)目，林德良沒(méi)有正面回應(yīng)，并表示，今年越秀房托的工作重點(diǎn)還是做好經(jīng)營(yíng)基本面，抓好第一季度，搶第二季度。
由于收購(gòu)時(shí)間問(wèn)題，香港越秀大廈去年還未給越秀房托帶來(lái)收入，而前一年收購(gòu)的廣州越秀金融大廈已開(kāi)始為越秀房托帶來(lái)可觀的收入。
財(cái)報(bào)顯示，在越秀房托2022年的總收入中，廣州國(guó)金中心（西塔）的收入貢獻(xiàn)占比雖然沒(méi)達(dá)到過(guò)去的超一半，但仍以47%穩(wěn)居第一；廣州越秀金融大廈的收入貢獻(xiàn)位居第二。