界面新聞記者 | 黃昱

抓緊政策窗口融資，萬科選擇H股和A股兩手抓，在A股定增處于審批的過程中，又通過H股配售將獲得預(yù)計(jì)約39.15億港元的資金。

據(jù)萬科3月2日公告，其將以每股13.05港元的價(jià)格配售3億股H股，配股股份分別占萬科于公告日期全部現(xiàn)有已發(fā)行H股及全部現(xiàn)有已發(fā)行股本約15.74%及2.58%。

萬科此次配售H股是根據(jù)去年12月的股東大會授權(quán)。在那次股東大會上，萬科獲得在A股或H股單獨(dú)或同時(shí)增發(fā)不超過各自已發(fā)行股份20%新股的一般性授權(quán)，其中H累計(jì)最多可發(fā)行約3.8億股。

比H股早一步，萬科在今年2月12日就發(fā)布了A股定增預(yù)案，計(jì)劃募集資金不超過150億元，用于旗下11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動資金，但尚需證監(jiān)會等監(jiān)管部門的審批通過。

萬科150億元定增如能順利發(fā)行，將超過保利發(fā)展擬募資的125億元，成為A股地產(chǎn)行業(yè)去年股權(quán)再融資重啟以來最大規(guī)模的定增。

不過，相較于H股，在A股的定增要更嚴(yán)格一些，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來看，從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年11月股權(quán)融資全面重啟以來，已有超過30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，但在A股的定增都仍在推動過程中。

保利發(fā)展比萬科籌劃A股定增事項(xiàng)要早，于去年12月30日發(fā)出股票定增預(yù)案，3月2日才獲上交所受理，后續(xù)尚需通過上交所審核，并獲得證監(jiān)會作出同意注冊的決定后方可實(shí)施。

H股定增的速度要快很多。據(jù)公告，萬科此次H股定增已獲得包括證監(jiān)會在內(nèi)的監(jiān)管部門批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)配售將在3月9日完成。

配股價(jià)格通常是折價(jià)配售，相較于3月1日每股H股13.90港元的收盤價(jià)計(jì)算計(jì)算，此次萬科H股配售價(jià)折價(jià)約6.12%。

通過此次H股配售，萬科將凈籌資39.03億港元，擬將60%資金用于償還本公司的境外債務(wù)性融資，剩余40%資金將用于補(bǔ)充公司營運(yùn)資金等，同時(shí)承諾將不會用于境內(nèi)新增住宅開發(fā)項(xiàng)目。

萬科總裁祝九勝在上次股東會上曾對進(jìn)行股權(quán)融資原因作出解釋：目前政策上給行業(yè)融資開了一個(gè)窗口，做股權(quán)融資是要優(yōu)化萬科的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要降低融資成本。一個(gè)公司要發(fā)展下去，既需股權(quán)資金，也需要債權(quán)資金，這兩者要形成合適比例才能形成比較好的資債結(jié)構(gòu)。

此外，祝九勝也表示：“目前行業(yè)處在底部，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機(jī)會?！庇纱送嘎冻鋈f科希望抓住時(shí)機(jī)儲備資金以為后續(xù)發(fā)力做準(zhǔn)備。

在此背景下，可以看到萬科儲備資金的動作頻繁，去年12月，萬科發(fā)行了37億元的中期票據(jù)，今年1月與建行共同投資設(shè)立100億元的住房租賃投資基金，到2月份又有337億元中票獲批注冊。

在多項(xiàng)政策支持下，今年以來房企整體融資環(huán)境有所改善，不少優(yōu)質(zhì)民企都陸續(xù)獲得了融資支持。

據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)2月2日披露，除了萬科外，還有4家房企中期票據(jù)獲批注冊，其中新城控股150億元中票、美的置業(yè)150億元中票、新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)10億元中票及中國鐵建房地產(chǎn)22億元。

到2月23日，碧桂園、綠城、中峻集團(tuán)、成都興城人居、雅居樂分別獲批注冊中期票據(jù)200億元、110億元、30億元、30億元、20億元。

今年2月1日—2月27日期間，房企獲批注冊中期票據(jù)發(fā)行總額達(dá)1059億元。這些房企可以在注冊有效期內(nèi)擇機(jī)發(fā)債，按需補(bǔ)充公司流動性。

克而瑞研究中心指出，雖然2022年末以來企業(yè)整體融資環(huán)境有所改善，但民企融資難的現(xiàn)象依然存在，多數(shù)房企面對2023年即將到來的大規(guī)模債務(wù)到期潮，償債壓力仍然較大。

惠譽(yù)評級近期也表示，由于相關(guān)政策支持性措施使得部分民營房企的銀行融資渠道更加通暢，或有利于其更好地應(yīng)對短期內(nèi)到期的資本市場債務(wù)。然而，中小型民營房企因可抵押資產(chǎn)不足且銷售恢復(fù)緩慢，或仍然存在兌付壓力。

據(jù)惠譽(yù)評級提供數(shù)據(jù)，未出險(xiǎn)民營房企在2023年3月至2024年2月期間到期或可回售的境內(nèi)和美元債券本金總額同比將上升8.9%，達(dá)1672億元人民幣。其中半數(shù)以上到期債券來自于尚未發(fā)行由中債增擔(dān)保的境內(nèi)債券的房企，今年3月、4月和7月為債券到期高峰月份。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年2月房企非銀融資（不包括股權(quán)融資）總額為448.49億元，同比下降0.44%，環(huán)比下降15.54%。行業(yè)平均利率為4.46%，同比上升0.03個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資332.4億元，同比上升15.54%，環(huán)比上升11.84%；海外債發(fā)行20.70億元；信托融資39.24億元，同比下降58.65%，環(huán)比上升2.99%；ABS融資56.15億元，同比下降17.24%，環(huán)比下降56.27%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對界面新聞表示，信用債發(fā)行總量同環(huán)比穩(wěn)步上升，發(fā)行進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間，不過民企發(fā)行仍以優(yōu)質(zhì)房企為主，且需增信擔(dān)保工具支持。從信用債的發(fā)行成本來看，今年以來利率環(huán)比有所上升，發(fā)債融資成本較去年有所增加。

“當(dāng)前融資環(huán)境確實(shí)正在回暖，房企各融資渠道基本通暢，但投資人對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量，造成資金實(shí)際落地尚有一定阻礙。隨著小陽春拉動市場回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間?！?/span>

惠譽(yù)評級也指出，無抵押境內(nèi)債券發(fā)行仍未“破冰”，境外投資者對純房地產(chǎn)開發(fā)商的情緒依然低迷。

盡管如此，惠譽(yù)預(yù)計(jì)那些獲得中債增擔(dān)保的未出險(xiǎn)民營房企的償債風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在可控范圍內(nèi)，因?yàn)榇祟愒鲂糯胧┗蛑ζ溷y行融資。