文|每日財報 樂鵬
近幾年，“房地產(chǎn)+文化旅游”的模式火遍全國，地產(chǎn)、文化、旅游成為市場上最熱門的詞匯之一。然而，地產(chǎn)和文化旅游如何融合發(fā)展一直是一個大問題，尤其是對身處其中的開發(fā)商來說。
華僑城A （000069. SZ）就是一家典型的“大國企”。公司以“主題公園領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價值實現(xiàn)者、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新實踐者”為戰(zhàn)略定位，在發(fā)展過程中，對這模式進行了探索和實踐。撥開紛繁復(fù)雜的表述，我們可以更加直白地表述華僑城的戰(zhàn)略：文旅項目投資金額大、開發(fā)周期長、回報慢等弊端，地方政府不愿意投、投不動，華僑城愿意幫助地方政府“造城”，以此獲得政府提供的政策和規(guī)劃支持，再通過對周邊優(yōu)質(zhì)資源的獲取力度來變現(xiàn)。
但是，地方政府并非無條件給予政策，他的目的是以文旅項目帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施任務(wù)也會要求華僑城完成。在十多年前，許多小縣城沒有錢，就讓包工頭墊子修橋鋪路，然后低價給一片地讓包工頭搞房地產(chǎn)。這樣兩全其美。只不過在這個模式里，包工頭變成了華僑城。
文旅業(yè)務(wù)不可持續(xù)
外界曾經(jīng)掀起一股學習華僑城的熱潮，即如上文所說的文旅造城模式。但是，這個模式真的行得通么？
在文旅“吃住游購?fù)妗蔽瀛h(huán)節(jié)中，“住”是附加值最大的環(huán)節(jié)。華僑城的文旅客單價剔除2020年和2022年1H的疫情擾動因素，平均約為550元-600元之間。迪士尼的客單價大約為481元，而以民宿著稱于世的德清其客單價大約為3400余元，因此可以認為這個數(shù)據(jù)是一個典型的“不過夜經(jīng)濟”。
迪士尼的投資額為340億元，可是華僑城的文旅投資額可不止這些。按照其云南公司披露的信息，2020年，華僑城在云南的資產(chǎn)總額達427.74億元，這個資產(chǎn)可比迪士尼都大了。
2017年，華僑城就高調(diào)宣布戰(zhàn)略入滇，承諾在十三五期間投資2000億以上開發(fā)建設(shè)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)。2021年，再次與云南省政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，簽約金額達600億元。但是，華僑城的投入換來的并不是利潤。
根據(jù)披露，華僑城在昆明世博園上新投入了16億元進行裝修改造，但是2022年披露的數(shù)據(jù)是2022年的綜合收益是1081.7萬元，接待人數(shù)大約為45萬人。即使按照3倍計算，僅僅改造提升投入的回報率也僅為2.02%，算上原有的折舊攤銷，其必然是虧損的。
而且文旅有一個天然劣勢，即需要不停翻新，之前賺到錢還沒焐熱又得砸下去。以華僑城控股的云南旅游為例，他每年要花1500萬-2000萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施翻修，而他的固定資產(chǎn)不過10億元左右，即固定資產(chǎn)的1.5%-2%用于翻修。
正如上文所述，華僑城并不是冤大頭，醉翁之意不在文旅，在房地產(chǎn)也！
房地產(chǎn)利潤前置
華僑城房地產(chǎn)板塊毛利率堪稱暴利，在2018年至2020年幾乎超過萬科30%，這也證明了華僑城用文旅項目換房地產(chǎn)平衡是事實。
但是，這是一個“只管歌舞升平，哪管后人洪水滔天”的模式。房地產(chǎn)再暴利也是一錘子買賣，快速在當期體現(xiàn)了利潤，做出了成績，可是隨著3-5年后要花更多的錢投入文旅項目，運營投入后即虧損，那時候的人該怎么辦呢？
換言之，這是一個負債驅(qū)動的模式。想要保持業(yè)績高速增長，必須要拿出更多的錢填補之前的窟窿。
在2017年，新城控股和華僑城的負債基本一樣，彼時華僑城每增加100元負債能夠為股東創(chuàng)造約6元的價值，新城僅為4元。到了2021年，只能創(chuàng)造1.11元了，新城控股則為3.05元。側(cè)面印證了華僑城模式本質(zhì)上是把負債遞延，利潤前置的模式。
華僑城的模式開始朝正確走去
2022年，執(zhí)掌華僑城8年的段先念退休，正是他把“文旅+地產(chǎn)”模式引入華僑城，留給華僑城一個負債高企、資產(chǎn)千瘡百孔的資產(chǎn)負債表。接替者是保利集團原總經(jīng)理張振高。
2023年1月31日，華僑城A發(fā)布業(yè)績預(yù)告，2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計為-80億元到-110億元，同比下降310.58%-389.54%；扣非后凈利潤預(yù)計為-86.5億元到-116.5億元，同比下降476.58%-607.18%。
這是連續(xù)2年，華僑城計提大額的資產(chǎn)減值了。2021年華僑城計提了21.24億元的資產(chǎn)減值損失，2020年則有8.49億元資產(chǎn)減值損失。
由此可見，即使是段先念時代，華僑城的資產(chǎn)質(zhì)量也并不如外界所看到的那樣好，雖說本次計提減值有財務(wù)洗澡的嫌疑，把不實的資產(chǎn)一次性擠干凈，為未來發(fā)展做準備也不是一件壞事。
自張振高上任以來，雖然還是要發(fā)展文旅和地產(chǎn)，但是地產(chǎn)打頭，文旅輔助，二者主次已分。更重要的是，二者不再是深度綁定，不再是拆東墻補西墻，而是以利潤為核心，兩個業(yè)務(wù)都要賺錢！在文化旅游板塊，華僑城目前已搭建了5個專業(yè)化平臺，改組成立全新的文化集團，整合主題樂園業(yè)務(wù)注入歡樂谷集團，改組酒店集團，并成立旅發(fā)集團、組建商業(yè)管理公司等。
華僑城的戰(zhàn)略正在切換。公司董秘在投資者關(guān)系平臺上表示：“抓機遇、謀發(fā)展”是公司2023年工作的主旋律。公司將堅持穩(wěn)中求進，聚焦高質(zhì)量穩(wěn)增長，深入貫徹“調(diào)整、改革、創(chuàng)新、提高、安全”總體方略，全力以赴推動主業(yè)經(jīng)營整體好轉(zhuǎn)。是時候全面提高經(jīng)濟效益了，希望華僑城能夠轉(zhuǎn)型成功。