實(shí)習(xí)記者｜田碩
北京今年的首次集中拍地在2月8日結(jié)束，3宗進(jìn)入現(xiàn)場競拍階段的地塊均以頂價(jià)成交，廣州國企越秀成最大贏家，拿下蘋果園及昌平信息園兩宗地塊。
本輪土拍共出讓6塊宗地，總土地面積約21.47萬平方米，總建筑面積約53.18萬平方米，總起始價(jià)為122.52億元，最終以132.09億元全部成交，溢價(jià)率7.8%。
這一批次地塊呈現(xiàn)兩極分化，底價(jià)、觸頂成交各占一半。位于亦莊新城、通州梨園以及良鄉(xiāng)大學(xué)城的3宗地塊因“人氣”不足，已于2月7日底價(jià)成交，分別被京東、新城基業(yè)以及中建智地拿下，總成交價(jià)58.72億元。
剩下參與今日線下競拍的小紅門、蘋果園以及昌平信息園二期的3宗地塊競爭激烈，均達(dá)到觸頂價(jià)格，小紅門地塊通過現(xiàn)場搖號(hào)決定了歸屬，后兩宗地通過競現(xiàn)房銷售面積決出勝負(fù)，最終總成交價(jià)為73.37億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地市場整體分化嚴(yán)重，房企并沒有失去理性，拿地非常謹(jǐn)慎，在優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊上競爭激烈，但郊區(qū)非熱門地塊，大部分房企參與很少。
今天第一場競拍的朝陽小紅門地塊位于東南四環(huán)內(nèi)，具備較高的區(qū)位優(yōu)勢。其土地面積約1.2萬平方米，土地起拍價(jià)為12.4億元，土地合理上限價(jià)格14.26億元，起始樓面價(jià)約4.11萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為8萬元/平方米。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，該地塊面積比較小，在未來的建設(shè)中基本上是200套左右的房源，周圍二手房掛牌量較大，更多偏重于滿足客戶的改善性需求。整體來講，目標(biāo)人群會(huì)以在朝陽工作，相對(duì)偏年輕化對(duì)于品質(zhì)有一定追求的精英人群為主。
該地塊在現(xiàn)場競價(jià)前已獲得10輪報(bào)價(jià)，共10家房企參與此次競拍。
此輪競拍節(jié)奏很快，經(jīng)過13次快速舉牌后觸及價(jià)格上限，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號(hào)，共有9家房企參與搖號(hào)。最終中建東孚（中建八局）以14.26億，拿下朝陽小紅門地塊，成交樓面價(jià)約4.73萬/平方米，溢價(jià)率為15%。
“就算目前價(jià)格觸頂，但是成交樓價(jià)和銷售指導(dǎo)價(jià)之間的價(jià)差在3萬左右，對(duì)于企業(yè)來說可以在價(jià)格上做出更多的讓步。此外與其相鄰的分鐘寺的房價(jià)相比有非常大的價(jià)差，在東南四環(huán)這個(gè)價(jià)格和品質(zhì)的競爭中，能夠體現(xiàn)出自己的優(yōu)勢。”郭毅向界面新聞?dòng)浾弑硎?/span>。
作為中建系的重要一員，中建東孚之前主要在上海布局，可以看出今年又加大了在北京的拿地力度。
第二輪出讓的石景山蘋果園地塊是進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)的3宗地塊中熱度最低的，共有6家房企報(bào)名參與。
該宗地塊土地面積約2.6萬平方米、土地起拍價(jià)22.6億元，土地合理上限價(jià)格為25.99億元，起始樓面價(jià)約3.75萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為7.48萬元/平方米。盡管熱度最低，但競拍過程仍然十分激烈。
作為南方房企的越秀、建發(fā)、廈門國貿(mào)三方對(duì)壘，經(jīng)過19次舉牌觸及地價(jià)上限。在競現(xiàn)房銷售面積過程中，越秀與中?；ゲ蛔尣?/span>，經(jīng)過15輪競報(bào)，越秀最終以25.99億觸頂，現(xiàn)房銷售面積1.5萬平方米拿下了該地塊。
對(duì)于越秀以觸頂價(jià)格以及大體量現(xiàn)房面積拿下蘋果園地塊，郭毅表示越秀的整體區(qū)劃壓力會(huì)略大一些。
因?yàn)?/span>該地塊價(jià)格觸頂后，房地價(jià)差的空間已經(jīng)收窄到了2.7萬/平方米左右，然后接近1/3的面積劃入到了現(xiàn)房銷售面積中，對(duì)越秀自身的資金鏈形成了一定的壓力。但認(rèn)為蘋果園地塊是近年來石景山難得一見的好地。
以蘋果園交通樞紐為核心的周邊商務(wù)區(qū)基本上建設(shè)完成，南側(cè)臨近六號(hào)線楊莊站，距離大概800米左右，交通便利，預(yù)計(jì)今年開業(yè)的京西大悅城也坐落于附近，交通距離僅一公里左右。
此前被認(rèn)為競爭最激烈的昌平信息園地塊壓軸出場。雖然其位于西北五環(huán)與六環(huán)之間，但優(yōu)越的區(qū)位條件使其收獲最高的關(guān)注度，共吸引了建發(fā)、越秀、華潤等14家房企參與報(bào)名。
信息園地塊位于地鐵8號(hào)線與昌平線交匯站朱辛莊站北約800米，其東側(cè)與小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)一街之隔；周邊商業(yè)設(shè)施有永旺商城、TBD住總?cè)f科天地，相鄰的的萬達(dá)廣場已竣工招商，合生匯也計(jì)劃今年開業(yè)。
該地塊土地起拍價(jià)為28.8億元，起始樓面價(jià)約2.82萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)分期房、現(xiàn)房兩部分，期房6.2萬元/平方米，現(xiàn)房6.5萬/平方米。該宗土地設(shè)定土地合理上限價(jià)格33.12億元。
昌平地塊不負(fù)眾望，競拍剛開始，各家房企便紛紛舉牌，僅用時(shí)1分鐘便觸及土地合理上限價(jià)格33.12億。
最終越秀再下一城，以33.12億元以及4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂，競得昌平地塊，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)為32434元/平方米。
央國企占據(jù)市場主流，外地國企再次進(jìn)入北京市場，科技類企業(yè)加入拿地行列。
從此次報(bào)名企業(yè)來看，仍然延續(xù)了歷次央國企占主導(dǎo)地位的狀態(tài)，民企參與度不高。金茂、中海、建工、華潤、首開均有報(bào)名，中建系中一局、二局、五局及八局報(bào)名參加，南方房企建發(fā)、廈門國貿(mào)、越秀也再次現(xiàn)身。而作為此次參與報(bào)名的唯一民企龍湖，僅在小紅門地塊競拍中舉牌一次，之后便無動(dòng)作。
值得注意的是，京東以底價(jià)奪得亦莊新城地塊。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，科技類企業(yè)的拿地，本身就是科技企業(yè)擴(kuò)張、投資能力增強(qiáng)的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了目前北京土地市場拍地方面基本面改善的內(nèi)容，也說明相關(guān)企業(yè)看好北京的土地投資市場。
本次土拍既是北京2022年第五批次供地，也是新年北京土地市場的首拍。
張大偉分析稱，2023年是北京的土地供應(yīng)大年，市場預(yù)期將有大量優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，所以從此次房企的出價(jià)情況看，還是非常謹(jǐn)慎的，主要爭奪的是低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)地塊。