記者 | 黃昱

在支持房企融資的“三支箭”釋出后，萬(wàn)科抓住政策窗口期提出債券及股權(quán)融資兩項(xiàng)議案，并在12月16日召開的臨時(shí)股東大會(huì)上審議通過(guò)。

自此，萬(wàn)科獲得了新增不超過(guò)500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)，以及在A股或H股單獨(dú)或同時(shí)增發(fā)不超過(guò)各自已發(fā)行股份20%新股的授權(quán)，做好地產(chǎn)行業(yè)曙光重現(xiàn)后的起跑準(zhǔn)備。

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮還是重申了其在6月份的判斷：從短期來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程。“現(xiàn)在來(lái)看，溫和的程度比預(yù)期的還要更溫和一點(diǎn)。”

郁亮稱，11月份的銷售回到今年4-5月的水平，這是有點(diǎn)出乎預(yù)料的，當(dāng)然仔細(xì)想想也能夠理解。目前疫情政策優(yōu)化后，看房和買房的人少了。這件事情對(duì)短期市場(chǎng)顯然有影響，但從長(zhǎng)期來(lái)看是一個(gè)積極的信號(hào)，因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)假以時(shí)日一定會(huì)恢復(fù)。

郁亮對(duì)行業(yè)的樂(lè)觀判斷來(lái)自11月份政策端對(duì)房企融資的支持，除了信貸、債券、股權(quán)“三支箭”外，還有內(nèi)保外貸這“第四支箭”。此外，12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴重提房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，上一次地產(chǎn)行業(yè)被稱為支柱行業(yè)還是2003年。

對(duì)于目前行業(yè)的政策調(diào)整，郁亮表示，“毫無(wú)疑問(wèn)政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度真是全面性超出我們的預(yù)期和想象，不止三支箭，第四支箭都出來(lái)了，就是美元債、內(nèi)保外貸的問(wèn)題，四箭齊發(fā)。我覺(jué)得這些政策，毫無(wú)疑問(wèn)都是對(duì)這個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有正面作用的?！?/span>

回到萬(wàn)科融資層面上，之前2019年、2020年已連續(xù)兩年增發(fā)H股，但相關(guān)議案多由董事會(huì)提交給股東大會(huì)。此次增發(fā)A股的議案，不同尋常的由第一大股東深圳地鐵提請(qǐng)，由此引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于深鐵是否會(huì)參與定增的猜測(cè)。

正如萬(wàn)科董秘朱旭所解釋，萬(wàn)科11月24日發(fā)出2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)通知，主要是為了審議申請(qǐng)500億債務(wù)融資工具的授權(quán)議案。沒(méi)想到四天后，證監(jiān)會(huì)重啟房企股權(quán)再融資，萬(wàn)科內(nèi)部經(jīng)過(guò)討論希望抓住窗口期進(jìn)行股權(quán)融資，在第一次臨時(shí)股東大會(huì)合并審議。

而根據(jù)規(guī)則，只有持股3%以上的股東才能夠在股東大會(huì)召開前十天提出臨時(shí)提案。于是萬(wàn)科方面就與深鐵進(jìn)行了協(xié)商，深鐵同意以大股東身份向萬(wàn)科董事會(huì)提出臨時(shí)議案。

深鐵總經(jīng)理兼萬(wàn)科非執(zhí)董黃力平在股東會(huì)上表示，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，開展股權(quán)融資有利于萬(wàn)科抓住面向未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，帶來(lái)更好的發(fā)展，所以深圳地鐵支持萬(wàn)科把握當(dāng)前政策窗口期，以實(shí)際行動(dòng)來(lái)支持房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展，提振整個(gè)市場(chǎng)的信心。

對(duì)于深鐵是否會(huì)參與萬(wàn)科后續(xù)股份增發(fā)，黃力平表示，由于目前具體發(fā)行方案尚未明確，未來(lái)會(huì)由董事會(huì)根據(jù)股東大會(huì)授權(quán)研究后再來(lái)進(jìn)行決策。深鐵會(huì)在發(fā)行方案確定后，按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)、香港聯(lián)交所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)法律法規(guī)，結(jié)合自身情況、市場(chǎng)狀況來(lái)綜合研判。

在當(dāng)前的政策窗口下，發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃的房企不少，萬(wàn)科的進(jìn)展不算快，在經(jīng)過(guò)股東大會(huì)授權(quán)后，后續(xù)還要經(jīng)過(guò)審議具體方案、證監(jiān)會(huì)審批等流程。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。

除了可以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等考慮外，萬(wàn)科總裁祝九勝還表示：“目前行業(yè)處在底部，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機(jī)會(huì)?！庇纱送嘎冻鋈f(wàn)科希望抓住時(shí)機(jī)儲(chǔ)備資金以為后續(xù)發(fā)力做準(zhǔn)備。

這一點(diǎn)從萬(wàn)科申請(qǐng)授權(quán)3年內(nèi)可陸續(xù)發(fā)行的500億元債務(wù)融資工具上亦可以看出。

據(jù)界面新聞了解，2018年-2021年，除了2020年外，萬(wàn)科每年股東大會(huì)都會(huì)審議通過(guò)一份授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案，但額度分別為不超過(guò)人民幣350、320億元、300億。

不過(guò)祝九勝也表示：“無(wú)論給我們多大授權(quán)，融資總額不會(huì)輕易擴(kuò)大?！彼赋?，債務(wù)融資工具授權(quán)的擴(kuò)大主要是為了增加有息負(fù)債中境內(nèi)信用債的占比、償付未來(lái)三年到期債務(wù)、增強(qiáng)融資靈活性。

對(duì)于為何要增加有息負(fù)債中的境內(nèi)信用債的占比，祝九勝解釋道，相較于銀行開發(fā)貸，信用債的期限相對(duì)比較長(zhǎng)，成本也比較可控，同時(shí)用途也比較自由。

據(jù)悉，大概兩年前萬(wàn)科境內(nèi)信用債占總有息負(fù)債比例約10%，現(xiàn)在境內(nèi)信用債占比大概在15%左右，未來(lái)萬(wàn)科希望繼續(xù)提升到20-25%之間。信用債的提升意味著萬(wàn)科將有更多的資金去拓展業(yè)務(wù)。

至于股權(quán)融資資金的用途，祝九勝表示，萬(wàn)科一直強(qiáng)調(diào)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重，這三類業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)都會(huì)關(guān)注，但從實(shí)際操作層面來(lái)講，目前補(bǔ)充開發(fā)業(yè)務(wù)這塊機(jī)會(huì)的概率可能高一點(diǎn)。

今年以來(lái)萬(wàn)科重點(diǎn)做的工作就是保證自己活下去，如今隨著行業(yè)走過(guò)最艱難的時(shí)刻，萬(wàn)科已經(jīng)重新站到了起跑線上。

在近期一場(chǎng)和投資者的溝通會(huì)上，朱旭就透露，萬(wàn)科要重新開始重視開發(fā)業(yè)務(wù)并積極獲取土地，萬(wàn)科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海升任聯(lián)席總裁就是一個(gè)信號(hào)。

在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科也看到了新的機(jī)會(huì)。近期，監(jiān)管層提出要推動(dòng)保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，同時(shí)要研究將市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)都納入REITs試點(diǎn)范圍。

祝九勝指出，萬(wàn)科在物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓都有一部分項(xiàng)目符合REITs的標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)緯物流是準(zhǔn)備最充分的，最近正在等發(fā)改委批復(fù)。

此外，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓已經(jīng)有4.28萬(wàn)間納保成功，大概有十幾個(gè)項(xiàng)目符合REITs保租房發(fā)行條件，現(xiàn)在主要是選擇發(fā)行時(shí)機(jī)問(wèn)題，既要保證新進(jìn)來(lái)的投資人分派率夠，對(duì)投資回報(bào)率滿意，也要保證萬(wàn)科股東滿意。

祝九勝表示，REITs政策工具更大的作用是讓萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)員工看到了希望，只要項(xiàng)目做得好，都能夠退得出去，都有財(cái)務(wù)投資人愿意進(jìn)來(lái)共同投資，反向促進(jìn)經(jīng)營(yíng)能力提升。