記者 | 黃昱
在支持房企融資的“三支箭”釋出后，萬科抓住政策窗口期提出債券及股權(quán)融資兩項(xiàng)議案，并在12月16日召開的臨時(shí)股東大會上審議通過。
自此，萬科獲得了新增不超過500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)，以及在A股或H股單獨(dú)或同時(shí)增發(fā)不超過各自已發(fā)行股份20%新股的授權(quán)，做好地產(chǎn)行業(yè)曙光重現(xiàn)后的起跑準(zhǔn)備。
對于接下來的市場走勢，萬科董事會主席郁亮還是重申了其在6月份的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。“現(xiàn)在來看，溫和的程度比預(yù)期的還要更溫和一點(diǎn)?！?/span>
郁亮稱，11月份的銷售回到今年4-5月的水平，這是有點(diǎn)出乎預(yù)料的，當(dāng)然仔細(xì)想想也能夠理解。目前疫情政策優(yōu)化后，看房和買房的人少了。這件事情對短期市場顯然有影響，但從長期來看是一個(gè)積極的信號，因?yàn)樯鐣?jīng)濟(jì)活動假以時(shí)日一定會恢復(fù)。
郁亮對行業(yè)的樂觀判斷來自11月份政策端對房企融資的支持，除了信貸、債券、股權(quán)“三支箭”外，還有內(nèi)保外貸這“第四支箭”。此外，12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴重提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，上一次地產(chǎn)行業(yè)被稱為支柱行業(yè)還是2003年。
對于目前行業(yè)的政策調(diào)整，郁亮表示，“毫無疑問政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度真是全面性超出我們的預(yù)期和想象，不止三支箭，第四支箭都出來了，就是美元債、內(nèi)保外貸的問題，四箭齊發(fā)。我覺得這些政策，毫無疑問都是對這個(gè)市場來說有正面作用的。”
回到萬科融資層面上，之前2019年、2020年已連續(xù)兩年增發(fā)H股，但相關(guān)議案多由董事會提交給股東大會。此次增發(fā)A股的議案，不同尋常的由第一大股東深圳地鐵提請，由此引發(fā)市場關(guān)于深鐵是否會參與定增的猜測。
正如萬科董秘朱旭所解釋，萬科11月24日發(fā)出2022年第一次臨時(shí)股東大會通知，主要是為了審議申請500億債務(wù)融資工具的授權(quán)議案。沒想到四天后，證監(jiān)會重啟房企股權(quán)再融資，萬科內(nèi)部經(jīng)過討論希望抓住窗口期進(jìn)行股權(quán)融資，在第一次臨時(shí)股東大會合并審議。
而根據(jù)規(guī)則，只有持股3%以上的股東才能夠在股東大會召開前十天提出臨時(shí)提案。于是萬科方面就與深鐵進(jìn)行了協(xié)商，深鐵同意以大股東身份向萬科董事會提出臨時(shí)議案。
深鐵總經(jīng)理兼萬科非執(zhí)董黃力平在股東會上表示，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，開展股權(quán)融資有利于萬科抓住面向未來的發(fā)展機(jī)遇，帶來更好的發(fā)展，所以深圳地鐵支持萬科把握當(dāng)前政策窗口期，以實(shí)際行動來支持房地產(chǎn)整個(gè)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展，提振整個(gè)市場的信心。
對于深鐵是否會參與萬科后續(xù)股份增發(fā)，黃力平表示，由于目前具體發(fā)行方案尚未明確，未來會由董事會根據(jù)股東大會授權(quán)研究后再來進(jìn)行決策。深鐵會在發(fā)行方案確定后，按照中國證監(jiān)會、香港聯(lián)交所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)法律法規(guī)，結(jié)合自身情況、市場狀況來綜合研判。
在當(dāng)前的政策窗口下，發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃的房企不少，萬科的進(jìn)展不算快，在經(jīng)過股東大會授權(quán)后，后續(xù)還要經(jīng)過審議具體方案、證監(jiān)會審批等流程。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來看，從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。
除了可以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等考慮外，萬科總裁祝九勝還表示：“目前行業(yè)處在底部，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機(jī)會。”由此透露出萬科希望抓住時(shí)機(jī)儲備資金以為后續(xù)發(fā)力做準(zhǔn)備。
這一點(diǎn)從萬科申請授權(quán)3年內(nèi)可陸續(xù)發(fā)行的500億元債務(wù)融資工具上亦可以看出。
據(jù)界面新聞了解，2018年-2021年，除了2020年外，萬科每年股東大會都會審議通過一份授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案，但額度分別為不超過人民幣350、320億元、300億。
不過祝九勝也表示：“無論給我們多大授權(quán)，融資總額不會輕易擴(kuò)大?！彼赋觯瑐鶆?wù)融資工具授權(quán)的擴(kuò)大主要是為了增加有息負(fù)債中境內(nèi)信用債的占比、償付未來三年到期債務(wù)、增強(qiáng)融資靈活性。
對于為何要增加有息負(fù)債中的境內(nèi)信用債的占比，祝九勝解釋道，相較于銀行開發(fā)貸，信用債的期限相對比較長，成本也比較可控，同時(shí)用途也比較自由。
據(jù)悉，大概兩年前萬科境內(nèi)信用債占總有息負(fù)債比例約10%，現(xiàn)在境內(nèi)信用債占比大概在15%左右，未來萬科希望繼續(xù)提升到20-25%之間。信用債的提升意味著萬科將有更多的資金去拓展業(yè)務(wù)。
至于股權(quán)融資資金的用途，祝九勝表示，萬科一直強(qiáng)調(diào)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，這三類業(yè)務(wù)機(jī)會都會關(guān)注，但從實(shí)際操作層面來講，目前補(bǔ)充開發(fā)業(yè)務(wù)這塊機(jī)會的概率可能高一點(diǎn)。
今年以來萬科重點(diǎn)做的工作就是保證自己活下去，如今隨著行業(yè)走過最艱難的時(shí)刻，萬科已經(jīng)重新站到了起跑線上。
在近期一場和投資者的溝通會上，朱旭就透露，萬科要重新開始重視開發(fā)業(yè)務(wù)并積極獲取土地，萬科開發(fā)經(jīng)營本部CEO張海升任聯(lián)席總裁就是一個(gè)信號。
在經(jīng)營業(yè)務(wù)方面，萬科也看到了新的機(jī)會。近期，監(jiān)管層提出要推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，同時(shí)要研究將市場化長租公寓及商業(yè)不動產(chǎn)都納入REITs試點(diǎn)范圍。
祝九勝指出，萬科在物流、商業(yè)、長租公寓都有一部分項(xiàng)目符合REITs的標(biāo)準(zhǔn)。萬緯物流是準(zhǔn)備最充分的，最近正在等發(fā)改委批復(fù)。
此外，萬科長租公寓已經(jīng)有4.28萬間納保成功，大概有十幾個(gè)項(xiàng)目符合REITs保租房發(fā)行條件，現(xiàn)在主要是選擇發(fā)行時(shí)機(jī)問題，既要保證新進(jìn)來的投資人分派率夠，對投資回報(bào)率滿意，也要保證萬科股東滿意。
祝九勝表示，REITs政策工具更大的作用是讓萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)員工看到了希望，只要項(xiàng)目做得好，都能夠退得出去，都有財(cái)務(wù)投資人愿意進(jìn)來共同投資，反向促進(jìn)經(jīng)營能力提升。