記者｜牛鈺
編輯｜彭飛
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，尋找新發(fā)展模式成了房企的必修課，代建業(yè)務(wù)成為其中一個(gè)火熱賽道。
近期，仍處于債務(wù)重組階段的華夏幸福也開始了代建業(yè)務(wù)，在王文學(xué)提出要向“產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”轉(zhuǎn)型后，他們8月份成立了一家代建子公司，隨后9月13日，就中標(biāo)了沈陽市蘇家屯區(qū)的恒大項(xiàng)目。
該項(xiàng)目屬于沈陽恒大文旅城的一部分，如今項(xiàng)目建設(shè)資金由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)，華夏幸福主要提供工程管理、造價(jià)評(píng)估等輕資產(chǎn)運(yùn)作服務(wù)，從中賺取代建費(fèi)用，以中標(biāo)費(fèi)率1.15%來看，華夏幸福能夠獲取的管理費(fèi)、利潤(rùn)等費(fèi)用較為微薄。
替恒大“保交付”只是華夏幸福代建業(yè)務(wù)的敲門磚，半個(gè)月后，華夏幸福又拿下一宗廊坊市的片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。
不止是自身面臨資金危機(jī)、無法承受傳統(tǒng)拿地開發(fā)模式的華夏幸福，在新的市場(chǎng)周期中，除了早有布局的綠城和建業(yè)，越來越多房企開始進(jìn)入代建業(yè)務(wù)。
據(jù)CRIC發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過30家。其中既涵蓋綠城管理、中原建業(yè)、金地管理等早一批入局者，亦包括旭輝、朗詩、雅居樂、金科、世茂、龍湖、中梁等新入局的民營(yíng)房企。
代建其實(shí)并不是一條嶄新的賽道，在國(guó)內(nèi)已發(fā)展多年，除傳統(tǒng)意義上的“代為建設(shè)”外，房企還需要為委托方提供部分或全程的融資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利。
中指研究院指出，未來5年，代建市場(chǎng)新增合約總建筑面積將保持23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率，合約銷售額將達(dá)3.2萬億元~7.3萬億元之間。而且未來滲透率的增長(zhǎng)空間很大。
這意味著，在未來房地產(chǎn)行業(yè)仍超過10萬億的整體市場(chǎng)規(guī)模中，代建業(yè)務(wù)的占比會(huì)越來越高，這也是多數(shù)民營(yíng)房企加入這個(gè)賽道，干回“包工頭”老本行的原因之一。
高速增長(zhǎng)的代建業(yè)務(wù)雖有廣闊的市場(chǎng)空間，但能實(shí)現(xiàn)的收入體量與盈利，相比房地產(chǎn)傳統(tǒng)高杠桿開發(fā)模式相較甚微，這也是諸多房企此前并不看重，也不會(huì)完全依賴的原因。
不過，作為輕資產(chǎn)模式業(yè)務(wù)，在目前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下，代建既不用投入大量的買地資金，又可以維持原有建設(shè)隊(duì)伍的運(yùn)營(yíng)，能讓房企在低杠桿中實(shí)現(xiàn)保持較高利潤(rùn)率來賺“小錢”，以抵御市場(chǎng)周期變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
“房企轉(zhuǎn)型服務(wù)商是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)界面新聞表示，在海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企業(yè)務(wù)重心日益從前端開發(fā)向后端服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移，而隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入存量階段，房企便積極向代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理、金融服務(wù)等多領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。
行業(yè)周期成代建新機(jī)遇
目前國(guó)內(nèi)的代建行業(yè)主要分為三種模式：政府代建、商業(yè)代建和資本代建。
政府代建是興起于最早的一塊業(yè)務(wù)，最初由各地政府對(duì)安置房建設(shè)的需求而來。后發(fā)展至2010年左右，隨著大型房企開拓下沉市場(chǎng)，中小型房企在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中面臨去化及資金壓力，轉(zhuǎn)向與頭部房企合作，商業(yè)代建模式因此開始興起。此后在AMC、地產(chǎn)基金等資本方處理不良資產(chǎn)時(shí)，又出現(xiàn)了資本代建業(yè)務(wù)。
在此過程中，萬科、融創(chuàng)等頭部房企早有類似業(yè)務(wù)，但一直未拆分成獨(dú)立的業(yè)務(wù)線，而綠城、建業(yè)則較早拆分代建業(yè)務(wù)并完成上市，綠城管理和中原建業(yè)也成為市場(chǎng)中排名頭部的代建公司。
2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生一系列變革，部分房企現(xiàn)金流壓力增大使得不良項(xiàng)目數(shù)量增多，AMC、信托等機(jī)構(gòu)在承接不良項(xiàng)目后需要盤活資產(chǎn)，由此引入房企代建提供物業(yè)開發(fā)等方面的咨詢和管理服務(wù)，推動(dòng)了資本代建的進(jìn)一步發(fā)展。
例如中國(guó)信達(dá)已跑通的“接管+代建”紓困模式，今年以來落地恒大安徽陽光半島、佳兆業(yè)廣州南沙悅伴灣等一批受困房企風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目。代建方信達(dá)地產(chǎn)和中小型房企華宇集團(tuán)成了其中的受益者，在獲得代建費(fèi)用的同時(shí)，還可獲得所占小額股份的收益。
今年以來在“保交樓”這一保民生政策主旋律下，存量市場(chǎng)資產(chǎn)盤活的需求不限于AMC機(jī)構(gòu)，政府部門和已陷入現(xiàn)金流危機(jī)的房企，都需要代建公司去完成項(xiàng)目建設(shè)、修復(fù)項(xiàng)目信用并提升收益空間。
綠城管理在7月底的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)，將是未來2-3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。綠城管理已經(jīng)聯(lián)合中糧信托等多家金融機(jī)構(gòu)落地多個(gè)資方代建項(xiàng)目，如攜手債權(quán)方及奧園集團(tuán)，落地奧園廣州云和公館項(xiàng)目。
龍湖切入代建賽道的原因則是增量市場(chǎng)主體的變革。龍湖CEO陳序平表示，“今年開始做代建，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)比想象中來得快。因?yàn)榻衲甓嗟爻峭镀脚_(tái)進(jìn)入土地市場(chǎng)，實(shí)際上他們沒有操盤能力，對(duì)我們來說是一個(gè)機(jī)會(huì)。”
中指研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在今年重點(diǎn)22城的一、二批次集中供地中，央國(guó)企拿地金額占比達(dá)40%，地方國(guó)資占比為31%。其中沈陽、無錫、廣州、溫州、鄭州等幾個(gè)城市的地方國(guó)資拿地金額占比均超過50%。
深耕河南市場(chǎng)的中原建業(yè)披露，目前已與12家政府平臺(tái)公司簽訂合作協(xié)議，同時(shí)與8家國(guó)企達(dá)成合作意向，并成功落地1個(gè)管理咨詢項(xiàng)目。對(duì)中原建業(yè)來說，研究政府代建、資本代建已成為他們上半年的工作重點(diǎn)。
綠城管理上半年新拓代建項(xiàng)目中，來自政府、國(guó)企委托方總建筑面積顯著提升，占比達(dá)62.1%。其中，政府代建業(yè)務(wù)收入3.8億，占整體收入比例30.3%，較去年同期增長(zhǎng)超70%。
由此可見，在原有中小房企客戶拿地壓力大時(shí)，地方城投、國(guó)企的委托增多，使得商業(yè)代建依然保持較為旺盛的生命力。
而一些地方政府依然在推進(jìn)的舊改，同時(shí)大力發(fā)展的保障房供應(yīng)，讓政府代建需求日益增多。
風(fēng)口與風(fēng)險(xiǎn)并存
代建業(yè)務(wù)發(fā)展的20余年間，雖為一些房企帶來了轉(zhuǎn)型機(jī)遇，但受制于收益規(guī)模，仍無法成為民營(yíng)房企的主業(yè)。
目前，房地產(chǎn)代建市場(chǎng)上參與代建的企業(yè)，主要是以大型的全國(guó)性房企和具有較強(qiáng)品牌影響力的區(qū)域型房企構(gòu)成，參與主體差別較為明顯，且商業(yè)模式仍處于持續(xù)的探索和創(chuàng)新階段，市場(chǎng)的不確定性較大。
“ 在當(dāng)前的大環(huán)境下，房企布局代建業(yè)務(wù)是相對(duì)保險(xiǎn)的選擇，但代建是否能成藍(lán)海還有待商榷。”奧緯咨詢董事合伙人李劍騰對(duì)界面新聞表示，目前行業(yè)集中度還不夠高，每個(gè)公司都認(rèn)為自己可以去做代建業(yè)務(wù)，但代建方往往需要有明顯的議價(jià)能力和管理能力，使項(xiàng)目品質(zhì)、溢價(jià)都能得到提升。
代建企業(yè)規(guī)模越大，其成本方面就更享有優(yōu)勢(shì)，質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化程度也會(huì)更高。所以行業(yè)亟待整合，中間還有很多的合作模式需要進(jìn)一步的規(guī)范。
劉水指出，代建市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩方面，一是品牌受損，如果代建方代建項(xiàng)目出現(xiàn)施工質(zhì)量等問題，或委托方若因?yàn)橘Y金問題無法進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)，項(xiàng)目交付困難，對(duì)代建方的品牌也會(huì)帶來較大的影響。
“另外是未能履約風(fēng)險(xiǎn)。由于委托方和代建方在產(chǎn)品開發(fā)理念、管控理念以及后期營(yíng)銷等環(huán)節(jié)不可能完全一致，委托方可能對(duì)代建方進(jìn)行干涉，導(dǎo)致導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)或中途解約。”劉水對(duì)界面新聞指出，政府規(guī)劃調(diào)整帶來的設(shè)計(jì)、工程調(diào)整、進(jìn)度干預(yù)等變數(shù)也在政企合作中時(shí)有發(fā)生。
今年6月份，綠城就被唐山當(dāng)?shù)匾患曳科筇禅櫯e報(bào)，涉及雙方2019年的代建合作，天鴻因項(xiàng)目去化質(zhì)疑綠城虛假宣傳代建能力，并且因?yàn)殇N售冷淡，天鴻無法支付綠城前期提供的相關(guān)融資，導(dǎo)致貸款利息逐日增多，由此質(zhì)疑綠城管理“融資+代建”的合理性。
目前唐山天鴻與綠城的糾紛還在法院審理之中。
一位接近綠城的人士告訴界面新聞，從唐山項(xiàng)目的案例中，也讓他們感受到整體市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)商業(yè)代建業(yè)務(wù)的影響。市場(chǎng)整體下行、項(xiàng)目去化緩慢，會(huì)讓以往在行情好時(shí)的融洽合作關(guān)系出現(xiàn)變化?，F(xiàn)階段，他們的代建業(yè)務(wù)拓展會(huì)更為謹(jǐn)慎，對(duì)委托方和進(jìn)入的市場(chǎng)也有了更高要求。
相似的代建業(yè)務(wù)糾紛，也發(fā)生在同屬一地的國(guó)企身上。2021年底，上海陸家嘴集團(tuán)旗下一家子公司因7年前的代建交易對(duì)綠地提起二審上訴。該糾紛在于代建方綠地逾期履行合同義務(wù)，故陸家嘴方要求綠地金融投資支付違約金合計(jì)約4.64億元，一審被駁回訴求。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著代建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以往的高毛利率優(yōu)勢(shì)或許會(huì)在激烈的競(jìng)標(biāo)中衰退，代建企業(yè)也需要更多自身的發(fā)展特色獲取委托方青睞，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。
比如處于債務(wù)重組中的華夏幸福能獲得代建業(yè)務(wù)，主要靠其產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式所積累的資源。
一位知情人士對(duì)界面新聞表示，華夏幸福能在沈陽獲得第一個(gè)代建業(yè)務(wù)，是因?yàn)槭昵熬瓦M(jìn)入沈陽市場(chǎng)打造產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，與當(dāng)?shù)爻峭豆居兄嗄旰献鞯男湃味?，并且?duì)當(dāng)?shù)毓_的招標(biāo)流程比較熟悉，涉及恒大文旅城項(xiàng)目后續(xù)可能還會(huì)拓展。
其他進(jìn)入代建領(lǐng)域的房企，也會(huì)各有側(cè)重點(diǎn)。如龍湖會(huì)主打TOD+數(shù)字化的長(zhǎng)鏈條服務(wù)。剛剛更名為“朗詩綠色管理”的朗詩，則側(cè)重于綠色建筑經(jīng)驗(yàn)。央企華潤(rùn)置地則是依靠其片區(qū)統(tǒng)籌、商業(yè)綜合體、場(chǎng)館、公建代建代運(yùn)營(yíng)等方面的實(shí)踐。
在代建這個(gè)還需要完善的市場(chǎng)，部分房企對(duì)拓展目標(biāo)也相對(duì)保守。
龍湖CEO陳序平就指出，“龍智造”還是會(huì)在龍湖已聚焦的城市和板塊中發(fā)展，不會(huì)為了規(guī)模和單純的項(xiàng)目數(shù)量去沖，會(huì)考慮每個(gè)項(xiàng)目的商機(jī)與龍湖的匹配性。
代建的機(jī)遇不止屬于原本有積累品質(zhì)和口碑的房企，一些經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的地方性中小型房企也在尋求機(jī)會(huì)，但盲目的擴(kuò)張會(huì)脫離代建輕資產(chǎn)服務(wù)的本質(zhì)，如何“有保有收”則是當(dāng)下入局代建業(yè)務(wù)房企面臨的成長(zhǎng)性難題。