記者 | 黃昱
為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，廣東地方AMC也出手了。
9月8日，廣州資產(chǎn)、越秀地產(chǎn)和深圳市小馬歡騰投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“小馬投資”）簽署合作意向書，三方將發(fā)揮各自在企業(yè)破產(chǎn)重整和地產(chǎn)開發(fā)的資源優(yōu)勢(shì)，打造“金融破產(chǎn)重整+地產(chǎn)策劃開發(fā)”的商業(yè)模式，以參與粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解及行業(yè)整合。
越秀金控方面對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，合作還處于意向階段，沒有具體的項(xiàng)目推進(jìn)。
此次參與簽約的三方公司，包括了廣州地方AMC、廣州市屬國企和一家深圳民企。
據(jù)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，每省最多可設(shè)置2家地方性AMC，而廣州資產(chǎn)正是廣東省第二家持牌地方AMC（資產(chǎn)管理公司）。成立于2017年4月的越秀金控（000987.SZ）和越秀地產(chǎn)一樣，同屬于廣州國企越秀集團(tuán)。
小馬投資則是一家深圳民企，已在深圳投資、運(yùn)作過不良資產(chǎn)處置和城市更新項(xiàng)目。具有前期服務(wù)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、AMC金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的合作資源。
不難發(fā)現(xiàn)，在政府引導(dǎo)的背景下，今年以來 AMC開始越來越多的參與到房地產(chǎn)行業(yè)的紓困中來，參與主體更是逐漸從四大全國性AMC擴(kuò)展到地方性AMC，包括浙商資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)、河南資產(chǎn)、湖北資產(chǎn)等。
目前國內(nèi)現(xiàn)階段共存續(xù)59家地方性AMC。除吉林、云南、貴州、青海、西藏、新疆、河北只有1家地方性AMC外，其余省份均已設(shè)立兩家地方性AMC。
AMC參與處置地產(chǎn)不良資產(chǎn)的模式主要包括六種：擔(dān)任破產(chǎn)管理人、債權(quán)收購、共益?zhèn)鶛?quán)投資、為重整人提供配資、擔(dān)任重整投資人、提供受托管理服務(wù)。
房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐預(yù)計(jì)，地方性AMC將更多地參與解決省內(nèi)出險(xiǎn)房企的流動(dòng)性問題，與全國AMC一起為行業(yè)的“出清”與風(fēng)險(xiǎn)化解起到提振市場(chǎng)信心的作用。
越秀金控披露的信息顯示，廣州資產(chǎn)與越秀地產(chǎn)以及小馬投資合作的商業(yè)模式為“金融破產(chǎn)重整+地產(chǎn)策劃開發(fā)”。依據(jù)各方的資源及專業(yè)優(yōu)勢(shì)，廣州資產(chǎn)在此次合作中應(yīng)該充當(dāng)?shù)木褪琴Y產(chǎn)重組方，需要提供資金支持，越秀地產(chǎn)則負(fù)責(zé)開發(fā)和運(yùn)營。
廣州資產(chǎn)是越秀金控不良資產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的平臺(tái)，主要業(yè)務(wù)包括不良資產(chǎn)批量收購處置、重組重整及投資等。據(jù)越秀金控上半年年報(bào)，廣州資產(chǎn)以紓困房地產(chǎn)為契機(jī)，協(xié)同越秀地產(chǎn)等房企，參與地方問題企業(yè)重組重整，培育利潤增長點(diǎn)。
從越秀地產(chǎn)的角度來看，因其國企的身份被市場(chǎng)賦予了“白衣騎士”角色，外界都在關(guān)注它是否會(huì)收購出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目。
今年三月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)曾表示，目前各大金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)主動(dòng)對(duì)接我們公司提供并購貸，從公司的角度錢是不差的，但在收購項(xiàng)目方面會(huì)嚴(yán)格一點(diǎn)，要符合我們城市的重疊度，太偏離的不一定會(huì)考慮。
去年以來，越秀地產(chǎn)確實(shí)也是一直在接洽收并購項(xiàng)目，已收購部分合作項(xiàng)目股權(quán)，包括花樣年重慶相關(guān)項(xiàng)目股權(quán)等。
但也正如越秀地產(chǎn)管理層在上月的中期業(yè)績會(huì)上所強(qiáng)調(diào)的，對(duì)于收并購始終保持謹(jǐn)慎，秉持優(yōu)中選優(yōu)的態(tài)度，只有遇到合適的標(biāo)的才會(huì)并購。
在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，有著資金優(yōu)勢(shì)的越秀地產(chǎn)拿地力度并沒有因市場(chǎng)環(huán)境變化而明顯減少。
例如2020年，越秀地產(chǎn)的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預(yù)算近110億元；2021年的土地投資預(yù)算約為520億元，同比增長26.8%；2022年，當(dāng)不少房企的投銷比分子降至個(gè)位數(shù)時(shí)，越秀地產(chǎn)仍定下了40%的投銷比計(jì)劃，預(yù)計(jì)可用拿地資金457億元。
平安證券研報(bào)指出，越秀地產(chǎn)今年上半年的拿地力度在同行中保持前列，其中拿地銷售面積比為61.3%，位居第2位；拿地銷售金額比為16.5%，位居行業(yè)第9位。
不過從拿地方式來看，越秀地產(chǎn)的收并購所占比重很小。上半年新增土地中，越秀地產(chǎn)公開市場(chǎng)方式拿地占比約為45%，約55%通過非公開市場(chǎng)獲取，其中TOD、“城市運(yùn)營”、國企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的2.3%、25.5%、9.3%。
事實(shí)上，不僅越秀地產(chǎn)，其它央企國企對(duì)收購項(xiàng)目也十分謹(jǐn)慎。
華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥近期表示，華潤置地今年大量接觸了一批收并購項(xiàng)目，總體來看，收并購項(xiàng)目相對(duì)比較復(fù)雜，股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，利益平衡難度比較大；另外，隨著公開土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，收并購項(xiàng)目也未必比公開市場(chǎng)的性價(jià)比更高。
無論是地產(chǎn)同行，還是AMC，他們的紓困更傾向于單個(gè)項(xiàng)目。
天風(fēng)證券分析稱，當(dāng)前市場(chǎng)化紓困對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量要求較高，且大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能已經(jīng)被市場(chǎng)消化，對(duì)于更多資不抵債的項(xiàng)目仍面臨重組定價(jià)、紓困資金的來源和退出問題。
如今，代表廣州地方資本力量的合作意向達(dá)成，對(duì)于奧園、富力、雅居樂、合景泰富、時(shí)代中國等有需求通過資產(chǎn)處置來緩解現(xiàn)金流壓力的房企而言，也意味著多了一個(gè)獲救機(jī)會(huì)。