記者｜張子怡
白石洲舊改項目，被譽為“深圳舊改航母”，是深圳目前規(guī)模最大、關(guān)注度最高的城市更新項目。
作為曾經(jīng)大量外來人員聚集的城中村，白石洲現(xiàn)在是本地房企綠景中國最要的開發(fā)項目。
6月7日晚間，綠景（中國）地產(chǎn)投資有限公司公告稱，萬科將入股白石洲舊改。萬科還是綠景中國的第三大股東。
公告顯示，綠景中國旗下智慧城市發(fā)展有限公司、深圳市四達實業(yè)發(fā)展有限公司，與萬科旗下深圳市深全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立認購協(xié)議。
萬科將向四達實業(yè)注資約23億元，其中約1.71億元將注入注冊資本，占四達實業(yè)經(jīng)擴大股權(quán)約8%，而結(jié)余將入賬列為四達實業(yè)資本儲備。交易完成后，四達實業(yè)將由綠景中國持有92%股權(quán)，萬科持有8%股權(quán)。
據(jù)了解，四達實業(yè)控制深圳白石洲舊改項目公司深圳市綠景天盛實業(yè)有限公司。
萬科23億元的投資款分兩期于兩年內(nèi)付清，但其收益押注于未來。
根據(jù)交易條款，萬科并不參與該白石洲舊改第一期及第二期發(fā)展及營運，不對一、二期項目債務(wù)負責(zé)，亦不享有兩期項目利潤分成。相反，萬科享有的是項目第三期及第四期的利潤分派，分派比例為綠景萬科“八二分”，擁有20%權(quán)益。
香頌資本執(zhí)行董事沈萌認為，次交易的重點不是萬科何時能獲利，而是緩解了綠景的資金壓力，對于萬科自身的流動性相對穩(wěn)定，對投資項目的收益要求并不急切，但是卻可以通過自己的投資實現(xiàn)緩解合作方資金鏈緊張甚至斷裂風(fēng)險的作用。
萬科跟綠景中國的交際早在2015年就已建立。萬科自2015年斥資6.6億港元入股綠景中國成為財務(wù)投資者，目前持股5.94%，為其第三大股東。
曾計劃獨立開發(fā)白石洲項目的綠景中國，在房地產(chǎn)行業(yè)融資整體受限、銷售下行的當(dāng)下，不得不引入外援。
綠景中國2021年年報顯示，公司凈負債率81.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率64.8%，現(xiàn)金短債比為0.68，觸及一道紅線。
截至去年底，公司現(xiàn)金余額為72.87億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物39.07億元，受限存款33.80億元；而一年內(nèi)到期有息負債達98億元，包括銀行及其他貸款、可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募。
對于近100億元到期有息負債償付及資金來源問題，綠景中國地產(chǎn)首席財務(wù)官兼公司秘書陳健民在2021年度的業(yè)績報告會回應(yīng)稱，一年內(nèi)到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機會比較大。
對于沒有抵押品的融資，諸如可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募，由于白石洲項目進展比較良好，公司現(xiàn)在初步與投資人溝通，只要項目按計劃在明年達到預(yù)售階段，基本存續(xù)的機會也是很大的。
可見，白石洲項目對于資金鏈緊張的綠景中國十分重要。
白石洲作為深圳最大的城中村之一，是綠景中國耗費十年時間拿下的舊改項目，其周邊同級別的樓盤房價高至15萬元/平方米，分布4條地鐵線及6個地鐵站。
在綠景中國規(guī)劃中，白石洲分為四期滾動開發(fā)，開發(fā)周期合計約8到10年，扣除反簽面積后，歸綠景中國的可售面積約180萬平方米，業(yè)態(tài)分布住宅、公寓和商業(yè)辦公，這三個部分各占1/3。
具體而言，一期至四期可售面積分別為20萬平方米、10萬平方米、60萬平方米以及70萬平方米，即三、四期占據(jù)了白石洲項目總可售體量的八成。按照一期可售貨值300億元粗略推算，三、四期的可售貨值規(guī)模至少超過千億元。
當(dāng)然，舊改項目利潤豐厚的同時，時間成本、資金成也是所費不貲。
2021年，綠景中國透露稱，白石洲項目的總投入為900億元，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。
白石洲一期(綠景白石洲·璟庭)已于2021年獲得實施主體確認，并取得施工許可，目前已順利開工，計劃于2023年面市。
從目前公開規(guī)劃來看，項目一期(01-08)地塊規(guī)劃有1棟5座塔樓，其中2座商務(wù)公寓(1座26層、1座59層)，3座超高層住宅均為74層。
深圳超過60層的超高層住宅相當(dāng)少見，74層的白石洲一期很可能成為深圳最高的住宅。可見，綠景中國有多希望從白石洲一期獲取最大的價值。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城市更新后出現(xiàn)這種超高層住宅其實是必然的結(jié)果，因為當(dāng)下更新的成本越來越高，當(dāng)大家對房價上漲預(yù)期很高的時候，村民的回遷“要價”也會比較高，這是需求端。對于供給端來講，許多開發(fā)商都在緊盯深圳的舊改市場，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間，這樣對于開發(fā)商來講賺錢就越來越不容易，就必須以提高容積率為代價。
評級機構(gòu)惠譽預(yù)計，白石洲項目將自2023年起貢獻約400億元人民幣的總可售資源。鑒于綠景專注于低周轉(zhuǎn)、高利潤的城市更新項目，惠譽預(yù)計其EBITDA利潤率仍將遠高于同業(yè)。
在舊改項目未進入收獲期時，綠景中國必須往項目不斷注入資金。引入萬科做項目股東，也是在銷售下行、融資趨緊的當(dāng)下，得到一張“安全牌”。
萬科這次入股能保證回報的可能性極大，既獲得了深圳最大舊改項目股權(quán)，也讓項目公司明確為自己的投資兜底。
交易條款顯示，如果項目公司沒能在2025年9月30日前就該項目向商業(yè)銀行取得項目開發(fā)貸款（包括該項目第三期及第四期開發(fā)貸款）或項目公司出現(xiàn)資金缺口，但并無任何來自外部金融機構(gòu)的融資解決方案，致使項目公司的股東需要投資超出彼等預(yù)期之資本額。
如果發(fā)生上述情況，綠景方面將要購買萬科在目標公司所持有的所有股權(quán)和相關(guān)債務(wù)，如綠景方面在指定期間內(nèi)選擇不行使退出權(quán)，那么萬科在該項目第三期及第四期的盈利分派比例將由20%提高至40%。
對萬科來說，如果項目公司未能在2025年12月31日前就該項目之第三期及第四期取得所有四項證書或許可證；或綠景方面及萬科未能就該項目第四期之整體發(fā)展及營運規(guī)劃達成協(xié)議，萬科將有選擇權(quán)在取得綠景方面的書面同意后，向綠景出售其在目標公司的所有或部分股權(quán)或債務(wù)（如有）（包括項目公司的債務(wù)）。
這些限期要求能否在后續(xù)逐步實現(xiàn)，在于項目的具體開發(fā)進展。對當(dāng)下的綠景來說，萬科的入股和投入的資金，切實可以解決推進白石洲項目進展的急需資金。
受到萬科股份消息影響，6月8日收盤時，綠景中國股價每股報收1.24港元，上漲42.53%，盤中一度漲幅超50%。顯然，資本市場最會用腳投票。