記者｜張子怡
后疫情時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)愈發(fā)受地產(chǎn)基金的親睞。
5月12日晚間，東百集團(tuán)公告稱，擬將間接持有的3家全資物流子公司嘉興大恩供應(yīng)鏈管理有限公司、常熟神州通工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司、常熟榕通供應(yīng)鏈管理有限公司3家全資子公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（00823.HK），暫定股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)合計(jì)為人民幣9.47億元，預(yù)計(jì)增加公司2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤約1.40億元。
領(lǐng)展介紹稱，上述三個(gè)物流資產(chǎn)中，嘉興和常熟南的物流資產(chǎn)已投入營運(yùn)，并已全部出租予中國內(nèi)地的第三方物流商、電子商貿(mào)及制造業(yè)公司。而常熟北的資產(chǎn)則于最后建設(shè)階段，預(yù)計(jì)將于2022年5月落成，目前預(yù)租進(jìn)度良好。
領(lǐng)展是目前亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），截至5月13日，最新市值為1442億港元。
在這次收購后，領(lǐng)展在內(nèi)地物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資布局，已從粵港澳大灣區(qū)擴(kuò)張至長三角地區(qū)。
去年11月，領(lǐng)展以總價(jià)為7.54億人民幣（1.18億美元）的價(jià)格收購了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權(quán)。當(dāng)時(shí)是領(lǐng)展首次涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域。
在領(lǐng)展的“2025愿景”中，領(lǐng)展計(jì)劃提升除香港外其他地區(qū)的物業(yè)占比，以及提升寫字樓等非傳統(tǒng)物業(yè)類型的占比。具體而言，香港物業(yè)占比將維持70-75%，中國內(nèi)地物業(yè)將占≤20%，海外占≤10%。
疫情確實(shí)給領(lǐng)展帶來更多的投資機(jī)會。去年僅在內(nèi)地市場，領(lǐng)展以27.7億總價(jià)收購萬科旗下上海七寶萬科廣場50%的股權(quán)。2021年6月4日，領(lǐng)展房托又宣布宣布收購廣州物業(yè)太陽新天地購物中心，總價(jià)為32.05億元。
領(lǐng)展在內(nèi)地市場近布局7年后，目前已經(jīng)擁有6個(gè)零售項(xiàng)目、1個(gè)寫字樓項(xiàng)目和2個(gè)物流項(xiàng)目（不包括最新收購），除物流項(xiàng)目以外，其他項(xiàng)目均布局在一線城市。
領(lǐng)展方面告訴界面新聞，縱然當(dāng)前疫情陰霾仍然未完全消除，但我們認(rèn)為物流地產(chǎn)是各地產(chǎn)子行業(yè)中最具抗逆力的資產(chǎn)。就領(lǐng)展目前持有的物流物業(yè)而言，租約是固定時(shí)間固定金額的，在租期內(nèi)總體不會受到疫情影響。
投資物流地產(chǎn)作為集團(tuán)業(yè)務(wù)多元化的一個(gè)重要舉措，從地域來看，我們更傾向收購一線城市和周邊衛(wèi)星城市的項(xiàng)目。現(xiàn)階段我們側(cè)重于收購成熟物業(yè)，這樣可以即時(shí)產(chǎn)生收入和現(xiàn)金流。我們也有留意物流相關(guān)的在建項(xiàng)目甚至土地儲備，但由于領(lǐng)展在物流行業(yè)仍然處于起步階段，因此目前較偏好能即時(shí)帶來回報(bào)的成熟物業(yè)?！?/p>
領(lǐng)展的投資策略跟當(dāng)下的地產(chǎn)基金投資偏好相當(dāng)吻合。
世邦魏理仕發(fā)布的2022年中國投資者意向調(diào)查顯示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度在今年的調(diào)查中蟬聯(lián)榜首，而其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。
與2021年的資產(chǎn)價(jià)格相比，75%的投資者表示在2022年投資倉儲物流地產(chǎn)時(shí)將沒有折扣或進(jìn)行溢價(jià)收購。此外，超過半數(shù)的投資者對于2022年商務(wù)園區(qū)和工業(yè)廠房的價(jià)格預(yù)期表示樂觀。
此外，世邦魏理仕最近的物流租戶調(diào)查顯示，70%的受訪者預(yù)計(jì)在未來三年中進(jìn)一步擴(kuò)大其在國內(nèi)的物流倉儲組合，生鮮電商、供應(yīng)鏈物流等新增長點(diǎn)將高速發(fā)展，而新增供應(yīng)在2022年到達(dá)峰值后將有明顯回落。
世邦魏理仕建議投資者重點(diǎn)關(guān)注需求增長確定性最高的一線都市圈，以及成渝等即將迎來租金向上拐點(diǎn)的全國物流樞紐。