文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

68歲的萬達創(chuàng)始人王健林，大概自己也沒想到有一天會被冠以“白衣騎士”的名號。

今年以來，王健林先后馳援身處現(xiàn)金流危機中的“河南王”建業(yè)胡葆森和鑫苑張勇，并與山西田森杜寅午合作，劍指商業(yè)項目的運營托管。有知情人稱，與建業(yè)合作，萬達耗資7億元，獲得后者商業(yè)項目的10年運營權(quán)。北京市場上，萬達商管亦在頻頻“掃貨”。近期，萬達涉及醫(yī)院、物業(yè)、地產(chǎn)等多個領(lǐng)域的簽約同樣不斷，還投資了新茶飲。

財富榜單上又有了王健林的顯著位置。胡潤研究院最近發(fā)布的《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》中，王健林一掃過去幾年的頹勢，以1050億元身家，與龍湖集團創(chuàng)始人吳亞軍并列第五。

那個意氣風(fēng)發(fā)的王健林似乎又回來了。過去四五年間，他很少出現(xiàn)在公眾面前。更早之前，巔峰時期的王健林多次坐上中國首富之位，一度成為亞洲首富。而今，外界對他的認(rèn)知也不僅僅停留于財富，更多的是力挽狂瀾、絕地求生的傳奇與精神。

5年前的“斷臂”時刻，至今仍令業(yè)界側(cè)目。2017年，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控背景下，正在全球快速擴張的萬達突遭“股債雙殺”，被證監(jiān)會排查授信風(fēng)險。為了緩解流動危機，王健林接連拋售旗下酒店和文旅項目，放棄大量海外資產(chǎn)。一年多時間里，萬達就清償了2000多億元的債務(wù)。

斷臂求生雖給王健林帶來了傷痛和爭議，卻贏得了休整的機會。甚至有人說，王健林成了許家印最羨慕的人。“首富”不再是其頭上的鮮明標(biāo)簽，輕裝上陣的萬達商管或許對他更為重要。這不僅是他重啟事業(yè)的基本盤，也是謀求轉(zhuǎn)型的主戰(zhàn)場。

攝影：史小兵

早已成為“城市名片”的萬達廣場，是萬達商管進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要支點。王健林的身份也從一名“投資蓋樓”的房地產(chǎn)商人，轉(zhuǎn)型做起了“二房東”，憑借商業(yè)管理和服務(wù)能力去賺錢。當(dāng)前，萬達商管管理著417個商業(yè)廣場，若算上儲備項目，第三方委托運營項目的占比將近一半。

去年10月，王健林拉上騰訊、蘇寧、京東等股東，推動萬達商管赴港IPO?！巴七M萬達商管上市，是集團目前階段最重要的事。”多位萬達方面的人士對《中國企業(yè)家》強調(diào)。不過，因已滿六個月未能通過聆訊，萬達商管招股書于4月21日“失效”。

萬達商管距離上市只差“臨門一腳”。盡管后續(xù)又提交了資料，但投資者難免對其能否順利上市和未來預(yù)期多了幾分擔(dān)心。整體來看，受疫情影響，疊加香港資本市場、樓市低迷等多重壓力，商管上市、規(guī)模擴張、利潤提升都是王健林必須解決的命題。

又一場硬仗就在眼前。

不當(dāng)“白衣騎士”

樓市低迷的整體態(tài)勢下，王健林開始“抄底”商業(yè)地產(chǎn)。

3月28日，鑫苑集團與萬達集團在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式；4月1日，建業(yè)集團與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。前者計劃將全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管或其關(guān)聯(lián)方，萬達商管將會全面負(fù)責(zé)其招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理。

來源：萬達集團官網(wǎng)

北京市場上，4月19日，萬達拿下北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的運營權(quán)。5月1日，北京藍色港灣管理權(quán)全面移交給萬達，為期20年。五棵松卓展中心也將更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產(chǎn)品。

5年前，孫宏斌被譽為接盤萬達、幫助王健林走出負(fù)債泥潭的“白衣騎士”。而今有說法稱，王健林也成了別人的“白衣騎士”。

確實，萬達此番的合作對象中，作為河南第一大房地產(chǎn)商的建業(yè)集團陷入了經(jīng)營困境。在房地產(chǎn)緊縮的大背景下，加之千年一遇的鄭州特大洪災(zāi)，建業(yè)集團經(jīng)營指標(biāo)全線下滑。2021年8月，建業(yè)集團還曾給河南省政府發(fā)出一封求救信，請求施以援手。

接近萬達的人士稱，萬達并非“抄底”，“至少與孫宏斌相比，交易本質(zhì)有很多區(qū)別”。他理解外界為何給予王健林“白衣騎士”的稱號，“它不是貶義詞，至少代表一種期待。但從根本上來講，這是萬達基于自身業(yè)務(wù)發(fā)展、進一步擴充規(guī)模的選擇。”

在前述人士看來，王健林的“抄底”首先是正常的商業(yè)投資，“不管未來雙方合作到什么程度，都是與業(yè)務(wù)相關(guān)的”。其次，相比那些動輒幾十億、上百億元的“收購”，萬達付出的成本較低，“與建業(yè)合作，萬達耗資7億元，但也不是一次性付款”。此外，合作雙方姿態(tài)對等。

攝影：鄧攀

“王健林算不上‘白衣騎士’?！币晃辉赥OP10房企商業(yè)板塊工作多年的高管對《中國企業(yè)家》表達了更為明確的判斷。他說，對于王健林而言，“他只是接受第三方委托，去運營這些商業(yè)地產(chǎn)，又不是‘買買買’，最多算‘租租租’?！?/p>

一位曾在萬達商管工作多年的員工對《中國企業(yè)家》表示，萬達能夠拿到建業(yè)、鑫苑的商業(yè)項目，最大契機還是疫情。行情好的時候，商業(yè)物業(yè)沒那么難做?，F(xiàn)在行情太差，線下客流不行，招商難度也很大?！捌炔坏靡?，只能委托出去給萬達管理，總比爛在自己手里強吧?！?/p>

在他看來，萬達商管經(jīng)驗豐富，商鋪資源相對更強，“起碼‘兜底能力’比大多數(shù)商業(yè)運營公司要強”。此外，萬達廣場的客群偏向中低消費群體，這類合作能幫萬達深耕下沉市場，在具體城市占領(lǐng)更大份額。“管理商業(yè)物業(yè)面積越大，萬達的規(guī)模化優(yōu)勢就越明顯?！?/p>

圍繞商業(yè)板塊，萬達還在不斷開辟新賽道投資。

《中國企業(yè)家》獲悉，萬達集團對外投資名單中增加了一家名為“萬達汽車科技服務(wù)有限公司”的企業(yè)。相關(guān)人士稱，萬達廣場的線下消費場景，將成為汽車銷售業(yè)態(tài)的自然之地。

近期“天眼查”信息顯示，萬達已注冊多個“萬茶”商標(biāo)，涉及飲品啤酒、方便食材等，想要拓展茶飲、休閑行業(yè)。此外，萬達開始向健康醫(yī)療行業(yè)進軍，其投資60億元和匹茲堡大學(xué)醫(yī)學(xué)中心合作建立的成都萬達匹茲堡國際醫(yī)院即將開業(yè)。

轉(zhuǎn)型與回歸

“商業(yè)地產(chǎn)一直是他的主場?！闭勂鹜踅×值霓D(zhuǎn)型，前述TOP10房企商管人士評價稱。從2000年確定進軍商業(yè)地產(chǎn)至今，萬達已成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。

萬達的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略最早在2015年提出。2020年9月，萬達商管透露，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

時任萬達商管集團總裁肖廣瑞稱，這是萬達商管集團董事會最新做出的決定。彼時，萬達商管“輕資產(chǎn)”項目發(fā)展超出2020年年初預(yù)期。截至當(dāng)年9月底，萬達商管已簽約“輕資產(chǎn)”項目53個，是2019年全年簽約“輕資產(chǎn)”項目的1.3倍。

攝影：肖麗

近年來，萬達商管一直在持續(xù)轉(zhuǎn)型。王健林堅決謀求“去地產(chǎn)化”，放棄重資產(chǎn)運營模式，走輕資產(chǎn)運營道路，主要輸出品牌和管理。過去五六年間，輕重模式的轉(zhuǎn)變，給萬達帶來了新生。當(dāng)輕資產(chǎn)模式跑通后，萬達商管也在加快向全國擴張。

第三方數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)持有和管理商業(yè)物業(yè)可出租面積排名，萬達商管已成為全球第一大商業(yè)物業(yè)運營商。相較于國內(nèi)其他商業(yè)運營龍頭企業(yè)，2020年底萬達商管已開業(yè)的購物中心數(shù)量是華潤的8.2倍，可出租建面是華潤的2.8倍。

在行業(yè)人士看來，萬達商管走的輕資產(chǎn)運營道路，本質(zhì)是管理人（運營方）和投資人（物業(yè)方）的職責(zé)分離。最重要的是，萬達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，可以大大降低資金要求，進一步放大經(jīng)營價值，也能加快擴張步伐。

“按照原來重資產(chǎn)投入的商業(yè)玩法，萬達要運營火一個商場，怎么也需要兩三年的培育期?！币晃辉谌f達工作多年的員工告訴《中國企業(yè)家》，輕資產(chǎn)模式下運營的萬達廣場，如果萬達不投入裝修的話，整體成本很低。

還有一個重要成本是營銷?！盃I銷成本就是你能不能招來商鋪、引來顧客、促成交易，這是特別考驗萬達經(jīng)營能力的?！鼻笆鋈耸糠Q。此外，輕資產(chǎn)運營模式也會遇到一些問題。比如，后續(xù)在利益分享方面，如何確定機制和比例，保障物業(yè)方和管理方的合理分配。

收益方面，“輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略沉淀資金少、風(fēng)險低，既能代表萬達商業(yè)的品牌影響力，也是資本市場喜歡的故事。但從收益上講，重資產(chǎn)的收租模式，收益顯然會更高，比如龍湖、新城。畢竟輕資產(chǎn)只能收點管理費，占大頭的租金是輪不到的?！鼻笆鯰OP10房企人士稱。

多位接近萬達的人士對《中國企業(yè)家》總結(jié)，萬達輕資產(chǎn)模式的增長邏輯依然在于規(guī)模效應(yīng)。規(guī)?；潭仍礁撸蓮?fù)制能力越強，成本就越低，收益也會更高。一般萬達只拿商場經(jīng)營凈利潤的分成。“這樣的錢雖是小錢、細(xì)錢，卻是一種持續(xù)流入的現(xiàn)金流，安全又穩(wěn)定。”

不過，有說法稱，商場賺取的租金收入，萬達和物業(yè)持有方各自分傭，或是五五分成，或是七三分成。在某些時候，萬達拿走七成，而物業(yè)持有方僅拿走三成。

過去一年，專注收租的萬達商管打了一個翻身仗。萬達商管發(fā)布的財報顯示，2021 年，集團實現(xiàn)營收471.05億元，同比增長20.37%，歸母凈利潤132.92億元，現(xiàn)金流量凈額225.14億元，同比增長70.24%，且期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額413.53億元。

負(fù)債方面，截至2021年底，萬達商管集團有息負(fù)債同比減少近 320 億元，凈負(fù)債率降低至 34.6%，較去年同期下降了 13.5%，處于高度安全線以內(nèi)。

又一場硬仗

王健林曾說，什么都能放棄，就是萬達商業(yè)不能放棄。

攝影：鄧攀

“相比之前的多元化布局，變輕的萬達，更加聚焦‘主業(yè)’了。”前述萬達人士評價稱，“專注發(fā)展，回歸商管，未嘗不是一件好事?！痹谒磥?，現(xiàn)階段以輕資產(chǎn)拓展為主導(dǎo)的“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式，也是最適合當(dāng)下萬達的生存路徑。

萬達起家于地產(chǎn)，勃興于多元化，又被多元化帶來的負(fù)重所累；從“買買買”到“賣賣賣”，再到重拾文旅、地產(chǎn)，全面開啟商業(yè)地產(chǎn)的輕量化轉(zhuǎn)型。過去5年，王健林閱盡千帆，備嘗艱辛，他的得與失，起伏于中國房地產(chǎn)生存態(tài)勢的波瀾之中。

過去一年，在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的背景下，萬達商管重啟資本市場。從證監(jiān)會官網(wǎng)披露信息來看，萬達商管赴港IPO的進程，自去年8月下旬以來有所提速。不過，因已滿六個月未能通過聆訊，萬達商管招股書于4月21日“失效”。

“影響聆訊的原因很復(fù)雜，從招股書中沒看出明顯‘硬傷’。但從港交所的市場環(huán)境和物業(yè)股的低迷行情看，現(xiàn)在上市也不是個好時機?！庇薪咏f達的人士對《中國企業(yè)家》稱。另有多位資本市場人士對此表達了類似說法，“重新交表，反而是個好選擇?！?/p>

“現(xiàn)在是IPO關(guān)鍵期，萬達IR肯定跟證監(jiān)會和港交所保持著密切溝通?！鼻笆鋈f達商管人士稱，“盡管招股書失效了，但上市是一定要上的。我們的考量會更實際，目的更加理性?！?/p>

在多位行業(yè)人士看來，上市應(yīng)該無虞，更為要緊的是如何實現(xiàn)利潤“對賭”。萬達商管的業(yè)績對賭一直備受關(guān)注?！巴饷嬗泻芏嘟庾x，問題的根本是母公司大連萬達的并表問題?！苯咏f達相關(guān)人士稱，“本質(zhì)上，這是一種財務(wù)操作手段，并不涉及違規(guī)?！?/p>

至少在報表層面，萬達商管的業(yè)績對賭問題無需擔(dān)心。萬達商管在更新的招股書中稱，“本公司2021年預(yù)估實際凈利潤已達到目標(biāo)凈利潤的要求?！薄澳繕?biāo)凈利潤的要求”即為2021年的業(yè)績對賭，預(yù)估實際凈利潤不低于51.9億元。

值得注意的是，從目前來看，為萬達商管貢獻收入的，主要還是“自家人”。在2019年至2021年間，來自最大客戶的收入分別為10.69億元、11.17億元、48.73億元，各占總收入的8.0%、6.5%、20.8%。而這三年的最大客戶是萬達集團。

除去利潤壓力，規(guī)?；l(fā)展仍是王健林手上的重要課題。

當(dāng)前萬達商管管理著417個商業(yè)廣場，在管建筑面積達5900萬平方米，近3年間平均出租率98.8%。其中，有132個商業(yè)廣場為第三方委托運營，占萬達商管集團旗下商業(yè)廣場總數(shù)的31.65%。

此外，萬達商管集團還有161個尚未開業(yè)的儲備項目，包括139個委托運營商業(yè)廣場。若是算上儲備項目，萬達商管集團旗下的第三方委托運營商業(yè)廣場項目占比將達到46.88%。這意味著，萬達正在加速擴張第三方委托運營商業(yè)廣場項目。

遠離“焦點”

王健林在企業(yè)界是“大佬”級人物。那句“定個小目標(biāo)，掙它一個億”，成為盛極一時的網(wǎng)絡(luò)流行語。他也曾負(fù)債幾千億，身家一度跌出中國富豪榜。大起大落間，一切的轉(zhuǎn)折點都在2017年。

風(fēng)暴過后，王健林把商業(yè)地產(chǎn)作為事業(yè)核心，專注于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。此后五年間，受制于國內(nèi)宏觀調(diào)控的不斷深化，房地產(chǎn)市場從盛世高歌到傷筋動骨，直至去年下半年，跌倒者接二連三，即便活下來的房企，也多如“驚弓之鳥”般迷惘。如今，他們開始重新認(rèn)識王健林。

攝影：鄧攀

據(jù)稱，當(dāng)時為了讓融創(chuàng)順利“吞”下文旅項目，王健林甚至借錢給融創(chuàng)，助其順利收購。這一行為，在當(dāng)時遭到了很多人的嘲笑?；剡^頭看，王健林的這一操作不僅具有果決換取現(xiàn)金流的及時性，更具有前瞻性，使萬達免去之后幾年所有房企都深陷寒冬的煎熬。

王健林曾公開表示，生意的最高境界就是“空手套白狼”。他以迪士尼為例，解釋說，這套模式是建立在絕對的實力和品牌技術(shù)之上。實際上，到了萬達的Pre-IPO輪，其融資就已達到60億美元，投資方包括騰訊、螞蟻金服以及碧桂園等。

5年前的那場危機過后，“遠離焦點”“低調(diào)務(wù)實”成為多位萬達員工和行業(yè)人士對王健林的一致評價?！霸瓉硪惶帷贤酢?，人們就會想到‘豪氣’‘一擲千金’等字眼。但如今，他理性、務(wù)實的一面被凸顯出來，人也更加低調(diào)了。”

更重要的是，外界對于企業(yè)家的評價體系已經(jīng)發(fā)生變化。前述萬達人士稱，“原來，人們總是關(guān)心你是不是一個英雄，現(xiàn)在他們關(guān)心的是，你是不是一個合格的企業(yè)經(jīng)營者?！?/p>

沉寂低調(diào)的王健林，仍在書寫一個王者歸來的故事。

有人用“通透”和“清醒”來形容他。在其看來，出海計劃破滅后，王健林清醒地意識到，保住萬達國內(nèi)業(yè)務(wù)或?qū)⑹俏磥韨鞒械闹刂兄?，隨后，他手起刀落。而從未來的路徑選擇來看，地產(chǎn)行業(yè)或許會走下坡路，但地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)一定是朝陽行業(yè)。

“（推出萬達商管）相當(dāng)于王健林換了個賽道，玩了個更大的?！苯咏f達的人士對《中國企業(yè)家》稱。在地產(chǎn)股整體低迷的背景下，萬達商管的未來市值被寄予更多期待。據(jù)其透露，按照之前的融資額，萬達商管估值1800億港元，二級市場估值在2500億到3000億港元左右。

“具體如何，還要看發(fā)售新股的定價?！彼f。

值班編輯：姚赟

審校：張格格

制作：崔允琰