文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷
編輯｜周春林
68歲的萬達(dá)創(chuàng)始人王健林，大概自己也沒想到有一天會被冠以“白衣騎士”的名號。
今年以來，王健林先后馳援身處現(xiàn)金流危機(jī)中的“河南王”建業(yè)胡葆森和鑫苑張勇，并與山西田森杜寅午合作，劍指商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營托管。有知情人稱，與建業(yè)合作，萬達(dá)耗資7億元，獲得后者商業(yè)項(xiàng)目的10年運(yùn)營權(quán)。北京市場上，萬達(dá)商管亦在頻頻“掃貨”。近期，萬達(dá)涉及醫(yī)院、物業(yè)、地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域的簽約同樣不斷，還投資了新茶飲。
財(cái)富榜單上又有了王健林的顯著位置。胡潤研究院最近發(fā)布的《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》中，王健林一掃過去幾年的頹勢，以1050億元身家，與龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍并列第五。
那個(gè)意氣風(fēng)發(fā)的王健林似乎又回來了。過去四五年間，他很少出現(xiàn)在公眾面前。更早之前，巔峰時(shí)期的王健林多次坐上中國首富之位，一度成為亞洲首富。而今，外界對他的認(rèn)知也不僅僅停留于財(cái)富，更多的是力挽狂瀾、絕地求生的傳奇與精神。
5年前的“斷臂”時(shí)刻，至今仍令業(yè)界側(cè)目。2017年，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控背景下，正在全球快速擴(kuò)張的萬達(dá)突遭“股債雙殺”，被證監(jiān)會排查授信風(fēng)險(xiǎn)。為了緩解流動危機(jī)，王健林接連拋售旗下酒店和文旅項(xiàng)目，放棄大量海外資產(chǎn)。一年多時(shí)間里，萬達(dá)就清償了2000多億元的債務(wù)。
斷臂求生雖給王健林帶來了傷痛和爭議，卻贏得了休整的機(jī)會。甚至有人說，王健林成了許家印最羨慕的人。“首富”不再是其頭上的鮮明標(biāo)簽，輕裝上陣的萬達(dá)商管或許對他更為重要。這不僅是他重啟事業(yè)的基本盤，也是謀求轉(zhuǎn)型的主戰(zhàn)場。
攝影：史小兵
早已成為“城市名片”的萬達(dá)廣場，是萬達(dá)商管進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要支點(diǎn)。王健林的身份也從一名“投資蓋樓”的房地產(chǎn)商人，轉(zhuǎn)型做起了“二房東”，憑借商業(yè)管理和服務(wù)能力去賺錢。當(dāng)前，萬達(dá)商管管理著417個(gè)商業(yè)廣場，若算上儲備項(xiàng)目，第三方委托運(yùn)營項(xiàng)目的占比將近一半。
去年10月，王健林拉上騰訊、蘇寧、京東等股東，推動萬達(dá)商管赴港IPO。“推進(jìn)萬達(dá)商管上市，是集團(tuán)目前階段最重要的事?！倍辔蝗f達(dá)方面的人士對《中國企業(yè)家》強(qiáng)調(diào)。不過，因已滿六個(gè)月未能通過聆訊，萬達(dá)商管招股書于4月21日“失效”。
萬達(dá)商管距離上市只差“臨門一腳”。盡管后續(xù)又提交了資料，但投資者難免對其能否順利上市和未來預(yù)期多了幾分擔(dān)心。整體來看，受疫情影響，疊加香港資本市場、樓市低迷等多重壓力，商管上市、規(guī)模擴(kuò)張、利潤提升都是王健林必須解決的命題。
又一場硬仗就在眼前。
不當(dāng)“白衣騎士”
樓市低迷的整體態(tài)勢下，王健林開始“抄底”商業(yè)地產(chǎn)。
3月28日，鑫苑集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式；4月1日，建業(yè)集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。前者計(jì)劃將全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，萬達(dá)商管將會全面負(fù)責(zé)其招商、對外租賃、運(yùn)營和物業(yè)管理。
來源：萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)
北京市場上，4月19日，萬達(dá)拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購物中心的運(yùn)營權(quán)。5月1日，北京藍(lán)色港灣管理權(quán)全面移交給萬達(dá)，為期20年。五棵松卓展中心也將更名為北京五棵松萬達(dá)廣場，未來將落位第四代萬達(dá)廣場全國旗艦產(chǎn)品。
5年前，孫宏斌被譽(yù)為接盤萬達(dá)、幫助王健林走出負(fù)債泥潭的“白衣騎士”。而今有說法稱，王健林也成了別人的“白衣騎士”。
確實(shí)，萬達(dá)此番的合作對象中，作為河南第一大房地產(chǎn)商的建業(yè)集團(tuán)陷入了經(jīng)營困境。在房地產(chǎn)緊縮的大背景下，加之千年一遇的鄭州特大洪災(zāi)，建業(yè)集團(tuán)經(jīng)營指標(biāo)全線下滑。2021年8月，建業(yè)集團(tuán)還曾給河南省政府發(fā)出一封求救信，請求施以援手。
接近萬達(dá)的人士稱，萬達(dá)并非“抄底”，“至少與孫宏斌相比，交易本質(zhì)有很多區(qū)別”。他理解外界為何給予王健林“白衣騎士”的稱號，“它不是貶義詞，至少代表一種期待。但從根本上來講，這是萬達(dá)基于自身業(yè)務(wù)發(fā)展、進(jìn)一步擴(kuò)充規(guī)模的選擇?！?/p>
在前述人士看來，王健林的“抄底”首先是正常的商業(yè)投資，“不管未來雙方合作到什么程度，都是與業(yè)務(wù)相關(guān)的”。其次，相比那些動輒幾十億、上百億元的“收購”，萬達(dá)付出的成本較低，“與建業(yè)合作，萬達(dá)耗資7億元，但也不是一次性付款”。此外，合作雙方姿態(tài)對等。
攝影：鄧攀
“王健林算不上‘白衣騎士’?！币晃辉赥OP10房企商業(yè)板塊工作多年的高管對《中國企業(yè)家》表達(dá)了更為明確的判斷。他說，對于王健林而言，“他只是接受第三方委托，去運(yùn)營這些商業(yè)地產(chǎn)，又不是‘買買買’，最多算‘租租租’?！?/p>
一位曾在萬達(dá)商管工作多年的員工對《中國企業(yè)家》表示，萬達(dá)能夠拿到建業(yè)、鑫苑的商業(yè)項(xiàng)目，最大契機(jī)還是疫情。行情好的時(shí)候，商業(yè)物業(yè)沒那么難做。現(xiàn)在行情太差，線下客流不行，招商難度也很大。“迫不得已，只能委托出去給萬達(dá)管理，總比爛在自己手里強(qiáng)吧。”
在他看來，萬達(dá)商管經(jīng)驗(yàn)豐富，商鋪資源相對更強(qiáng)，“起碼‘兜底能力’比大多數(shù)商業(yè)運(yùn)營公司要強(qiáng)”。此外，萬達(dá)廣場的客群偏向中低消費(fèi)群體，這類合作能幫萬達(dá)深耕下沉市場，在具體城市占領(lǐng)更大份額?！肮芾砩虡I(yè)物業(yè)面積越大，萬達(dá)的規(guī)?；瘍?yōu)勢就越明顯?！?/p>
圍繞商業(yè)板塊，萬達(dá)還在不斷開辟新賽道投資。
《中國企業(yè)家》獲悉，萬達(dá)集團(tuán)對外投資名單中增加了一家名為“萬達(dá)汽車科技服務(wù)有限公司”的企業(yè)。相關(guān)人士稱，萬達(dá)廣場的線下消費(fèi)場景，將成為汽車銷售業(yè)態(tài)的自然之地。
近期“天眼查”信息顯示，萬達(dá)已注冊多個(gè)“萬茶”商標(biāo)，涉及飲品啤酒、方便食材等，想要拓展茶飲、休閑行業(yè)。此外，萬達(dá)開始向健康醫(yī)療行業(yè)進(jìn)軍，其投資60億元和匹茲堡大學(xué)醫(yī)學(xué)中心合作建立的成都萬達(dá)匹茲堡國際醫(yī)院即將開業(yè)。
轉(zhuǎn)型與回歸
“商業(yè)地產(chǎn)一直是他的主場?！闭勂鹜踅×值霓D(zhuǎn)型，前述TOP10房企商管人士評價(jià)稱。從2000年確定進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)至今，萬達(dá)已成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。
萬達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略最早在2015年提出。2020年9月，萬達(dá)商管透露，從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。
時(shí)任萬達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞稱，這是萬達(dá)商管集團(tuán)董事會最新做出的決定。彼時(shí)，萬達(dá)商管“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目發(fā)展超出2020年年初預(yù)期。截至當(dāng)年9月底，萬達(dá)商管已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個(gè)，是2019年全年簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。
攝影：肖麗
近年來，萬達(dá)商管一直在持續(xù)轉(zhuǎn)型。王健林堅(jiān)決謀求“去地產(chǎn)化”，放棄重資產(chǎn)運(yùn)營模式，走輕資產(chǎn)運(yùn)營道路，主要輸出品牌和管理。過去五六年間，輕重模式的轉(zhuǎn)變，給萬達(dá)帶來了新生。當(dāng)輕資產(chǎn)模式跑通后，萬達(dá)商管也在加快向全國擴(kuò)張。
第三方數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)持有和管理商業(yè)物業(yè)可出租面積排名，萬達(dá)商管已成為全球第一大商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商。相較于國內(nèi)其他商業(yè)運(yùn)營龍頭企業(yè)，2020年底萬達(dá)商管已開業(yè)的購物中心數(shù)量是華潤的8.2倍，可出租建面是華潤的2.8倍。
在行業(yè)人士看來，萬達(dá)商管走的輕資產(chǎn)運(yùn)營道路，本質(zhì)是管理人（運(yùn)營方）和投資人（物業(yè)方）的職責(zé)分離。最重要的是，萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，可以大大降低資金要求，進(jìn)一步放大經(jīng)營價(jià)值，也能加快擴(kuò)張步伐。
“按照原來重資產(chǎn)投入的商業(yè)玩法，萬達(dá)要運(yùn)營火一個(gè)商場，怎么也需要兩三年的培育期?！币晃辉谌f達(dá)工作多年的員工告訴《中國企業(yè)家》，輕資產(chǎn)模式下運(yùn)營的萬達(dá)廣場，如果萬達(dá)不投入裝修的話，整體成本很低。
還有一個(gè)重要成本是營銷。“營銷成本就是你能不能招來商鋪、引來顧客、促成交易，這是特別考驗(yàn)萬達(dá)經(jīng)營能力的?！鼻笆鋈耸糠Q。此外，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式也會遇到一些問題。比如，后續(xù)在利益分享方面，如何確定機(jī)制和比例，保障物業(yè)方和管理方的合理分配。
收益方面，“輕資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略沉淀資金少、風(fēng)險(xiǎn)低，既能代表萬達(dá)商業(yè)的品牌影響力，也是資本市場喜歡的故事。但從收益上講，重資產(chǎn)的收租模式，收益顯然會更高，比如龍湖、新城。畢竟輕資產(chǎn)只能收點(diǎn)管理費(fèi)，占大頭的租金是輪不到的?！鼻笆鯰OP10房企人士稱。
多位接近萬達(dá)的人士對《中國企業(yè)家》總結(jié)，萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的增長邏輯依然在于規(guī)模效應(yīng)。規(guī)?；潭仍礁撸蓮?fù)制能力越強(qiáng)，成本就越低，收益也會更高。一般萬達(dá)只拿商場經(jīng)營凈利潤的分成。“這樣的錢雖是小錢、細(xì)錢，卻是一種持續(xù)流入的現(xiàn)金流，安全又穩(wěn)定?！?/p>
不過，有說法稱，商場賺取的租金收入，萬達(dá)和物業(yè)持有方各自分傭，或是五五分成，或是七三分成。在某些時(shí)候，萬達(dá)拿走七成，而物業(yè)持有方僅拿走三成。
過去一年，專注收租的萬達(dá)商管打了一個(gè)翻身仗。萬達(dá)商管發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，2021 年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收471.05億元，同比增長20.37%，歸母凈利潤132.92億元，現(xiàn)金流量凈額225.14億元，同比增長70.24%，且期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額413.53億元。
負(fù)債方面，截至2021年底，萬達(dá)商管集團(tuán)有息負(fù)債同比減少近 320 億元，凈負(fù)債率降低至 34.6%，較去年同期下降了 13.5%，處于高度安全線以內(nèi)。
又一場硬仗
王健林曾說，什么都能放棄，就是萬達(dá)商業(yè)不能放棄。
攝影：鄧攀
“相比之前的多元化布局，變輕的萬達(dá)，更加聚焦‘主業(yè)’了。”前述萬達(dá)人士評價(jià)稱，“專注發(fā)展，回歸商管，未嘗不是一件好事。”在他看來，現(xiàn)階段以輕資產(chǎn)拓展為主導(dǎo)的“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式，也是最適合當(dāng)下萬達(dá)的生存路徑。
萬達(dá)起家于地產(chǎn)，勃興于多元化，又被多元化帶來的負(fù)重所累；從“買買買”到“賣賣賣”，再到重拾文旅、地產(chǎn)，全面開啟商業(yè)地產(chǎn)的輕量化轉(zhuǎn)型。過去5年，王健林閱盡千帆，備嘗艱辛，他的得與失，起伏于中國房地產(chǎn)生存態(tài)勢的波瀾之中。
過去一年，在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的背景下，萬達(dá)商管重啟資本市場。從證監(jiān)會官網(wǎng)披露信息來看，萬達(dá)商管赴港IPO的進(jìn)程，自去年8月下旬以來有所提速。不過，因已滿六個(gè)月未能通過聆訊，萬達(dá)商管招股書于4月21日“失效”。
“影響聆訊的原因很復(fù)雜，從招股書中沒看出明顯‘硬傷’。但從港交所的市場環(huán)境和物業(yè)股的低迷行情看，現(xiàn)在上市也不是個(gè)好時(shí)機(jī)?！庇薪咏f達(dá)的人士對《中國企業(yè)家》稱。另有多位資本市場人士對此表達(dá)了類似說法，“重新交表，反而是個(gè)好選擇。”
“現(xiàn)在是IPO關(guān)鍵期，萬達(dá)IR肯定跟證監(jiān)會和港交所保持著密切溝通?！鼻笆鋈f達(dá)商管人士稱，“盡管招股書失效了，但上市是一定要上的。我們的考量會更實(shí)際，目的更加理性?！?/p>
在多位行業(yè)人士看來，上市應(yīng)該無虞，更為要緊的是如何實(shí)現(xiàn)利潤“對賭”。萬達(dá)商管的業(yè)績對賭一直備受關(guān)注?！巴饷嬗泻芏嘟庾x，問題的根本是母公司大連萬達(dá)的并表問題?！苯咏f達(dá)相關(guān)人士稱，“本質(zhì)上，這是一種財(cái)務(wù)操作手段，并不涉及違規(guī)?！?/p>
至少在報(bào)表層面，萬達(dá)商管的業(yè)績對賭問題無需擔(dān)心。萬達(dá)商管在更新的招股書中稱，“本公司2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤已達(dá)到目標(biāo)凈利潤的要求?！薄澳繕?biāo)凈利潤的要求”即為2021年的業(yè)績對賭，預(yù)估實(shí)際凈利潤不低于51.9億元。
值得注意的是，從目前來看，為萬達(dá)商管貢獻(xiàn)收入的，主要還是“自家人”。在2019年至2021年間，來自最大客戶的收入分別為10.69億元、11.17億元、48.73億元，各占總收入的8.0%、6.5%、20.8%。而這三年的最大客戶是萬達(dá)集團(tuán)。
除去利潤壓力，規(guī)?；l(fā)展仍是王健林手上的重要課題。
當(dāng)前萬達(dá)商管管理著417個(gè)商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)5900萬平方米，近3年間平均出租率98.8%。其中，有132個(gè)商業(yè)廣場為第三方委托運(yùn)營，占萬達(dá)商管集團(tuán)旗下商業(yè)廣場總數(shù)的31.65%。
此外，萬達(dá)商管集團(tuán)還有161個(gè)尚未開業(yè)的儲備項(xiàng)目，包括139個(gè)委托運(yùn)營商業(yè)廣場。若是算上儲備項(xiàng)目，萬達(dá)商管集團(tuán)旗下的第三方委托運(yùn)營商業(yè)廣場項(xiàng)目占比將達(dá)到46.88%。這意味著，萬達(dá)正在加速擴(kuò)張第三方委托運(yùn)營商業(yè)廣場項(xiàng)目。
遠(yuǎn)離“焦點(diǎn)”
王健林在企業(yè)界是“大佬”級人物。那句“定個(gè)小目標(biāo)，掙它一個(gè)億”，成為盛極一時(shí)的網(wǎng)絡(luò)流行語。他也曾負(fù)債幾千億，身家一度跌出中國富豪榜。大起大落間，一切的轉(zhuǎn)折點(diǎn)都在2017年。
風(fēng)暴過后，王健林把商業(yè)地產(chǎn)作為事業(yè)核心，專注于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。此后五年間，受制于國內(nèi)宏觀調(diào)控的不斷深化，房地產(chǎn)市場從盛世高歌到傷筋動骨，直至去年下半年，跌倒者接二連三，即便活下來的房企，也多如“驚弓之鳥”般迷惘。如今，他們開始重新認(rèn)識王健林。
攝影：鄧攀
據(jù)稱，當(dāng)時(shí)為了讓融創(chuàng)順利“吞”下文旅項(xiàng)目，王健林甚至借錢給融創(chuàng)，助其順利收購。這一行為，在當(dāng)時(shí)遭到了很多人的嘲笑?；剡^頭看，王健林的這一操作不僅具有果決換取現(xiàn)金流的及時(shí)性，更具有前瞻性，使萬達(dá)免去之后幾年所有房企都深陷寒冬的煎熬。
王健林曾公開表示，生意的最高境界就是“空手套白狼”。他以迪士尼為例，解釋說，這套模式是建立在絕對的實(shí)力和品牌技術(shù)之上。實(shí)際上，到了萬達(dá)的Pre-IPO輪，其融資就已達(dá)到60億美元，投資方包括騰訊、螞蟻金服以及碧桂園等。
5年前的那場危機(jī)過后，“遠(yuǎn)離焦點(diǎn)”“低調(diào)務(wù)實(shí)”成為多位萬達(dá)員工和行業(yè)人士對王健林的一致評價(jià)?！霸瓉硪惶帷贤酢藗兙蜁氲健罋狻粩S千金’等字眼。但如今，他理性、務(wù)實(shí)的一面被凸顯出來，人也更加低調(diào)了?！?/p>
更重要的是，外界對于企業(yè)家的評價(jià)體系已經(jīng)發(fā)生變化。前述萬達(dá)人士稱，“原來，人們總是關(guān)心你是不是一個(gè)英雄，現(xiàn)在他們關(guān)心的是，你是不是一個(gè)合格的企業(yè)經(jīng)營者?！?/p>
沉寂低調(diào)的王健林，仍在書寫一個(gè)王者歸來的故事。
有人用“通透”和“清醒”來形容他。在其看來，出海計(jì)劃破滅后，王健林清醒地意識到，保住萬達(dá)國內(nèi)業(yè)務(wù)或?qū)⑹俏磥韨鞒械闹刂兄?，隨后，他手起刀落。而從未來的路徑選擇來看，地產(chǎn)行業(yè)或許會走下坡路，但地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)一定是朝陽行業(yè)。
“（推出萬達(dá)商管）相當(dāng)于王健林換了個(gè)賽道，玩了個(gè)更大的。”接近萬達(dá)的人士對《中國企業(yè)家》稱。在地產(chǎn)股整體低迷的背景下，萬達(dá)商管的未來市值被寄予更多期待。據(jù)其透露，按照之前的融資額，萬達(dá)商管估值1800億港元，二級市場估值在2500億到3000億港元左右。
“具體如何，還要看發(fā)售新股的定價(jià)。”他說。
值班編輯：姚赟
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