文 | 野馬財(cái)經(jīng) 蘇影
編輯丨盧泳志
百強(qiáng)房企美好置業(yè)（000667.SZ）最近不太美好。
4月26日晚，美好置業(yè)發(fā)布年報(bào)，2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入35.59億元，同比減少15.37%；凈利潤為-32.09億元，同比下降617.27%；基本每股收益-1.1元，去年同期為0.04元。
而這已經(jīng)是自2017年以來，美好置業(yè)凈利潤的五連降。與此同時(shí)，美好置業(yè)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)裝配式建筑的發(fā)展也不樂觀。隨著二代接班提上日程，美好置業(yè)能成功實(shí)現(xiàn)美好轉(zhuǎn)型嗎？
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析，相對房屋開發(fā)層面，裝配式建筑業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域更加寬闊，前景或較為可觀。但由于該業(yè)務(wù)領(lǐng)域成本消耗相對較大，對于營收表現(xiàn)欠佳的美好置業(yè)而言，轉(zhuǎn)型之舉的陣痛周期或?qū)⑤^長。
美好“退房”，轉(zhuǎn)型房屋智造
美好置業(yè)的凈利潤下滑是從2017年開始的。
財(cái)報(bào)顯示，2017年-2020年，美好置業(yè)的凈利潤分別為6.64億元、1.49億元、-2.08億元、-4.47億元，逐漸下降。2021年，該項(xiàng)數(shù)據(jù)為-32.09億元，成為上市以來最低值。
對此，美好置業(yè)介紹，受市場和疫情雙重影響，公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生延期交付并形成違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積、結(jié)算收入減少，造成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期業(yè)績虧損。此外，因延期交付導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目未能結(jié)算，公司計(jì)提了延期交房違約金。
從具體行業(yè)來看，美好置業(yè)的業(yè)務(wù)布局包括5個(gè)方面。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收為26.99億元，在總營業(yè)收入中占比75.8%；裝配式建筑業(yè)務(wù)營收為7.59億元，占比21.31%；PPP項(xiàng)目營收4828.88萬元，占比1.36%；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)營收1625.8萬元，占比0.46%；其他業(yè)務(wù)營收為3812.18萬元，占比1.07%。
值得注意的是，以上5項(xiàng)業(yè)務(wù)中，僅有裝配式建筑一項(xiàng)業(yè)務(wù)營收實(shí)現(xiàn)了正向增長，或許這也是美好置業(yè)官宣“退房”的原因。
來源：美好置業(yè)財(cái)報(bào)
2017年，美好置業(yè)實(shí)控人劉道明宣布轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向裝配式建筑整體解決方案服務(wù)商，不再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主要投入板塊。
2021年，美好置業(yè)進(jìn)一步表示將逐步退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。其中，房產(chǎn)項(xiàng)目將盡快完成銷售清盤和整體轉(zhuǎn)讓，一級(jí)開發(fā)及歷史遺留項(xiàng)目將盡快完成轉(zhuǎn)讓及退出。
而在“退房”之前，美好置業(yè)已經(jīng)提前在裝配式建筑領(lǐng)域加碼布局。
最早在2013年，美好置業(yè)就在湖北孝感建立了裝配式建筑工廠。2017年，美好置業(yè)還控股了國內(nèi)的裝配式建筑專業(yè)企業(yè)——美好裝配。
截至目前，美好置業(yè)已在全國各中心城市投資建設(shè) 13 座房屋智造工廠，自動(dòng)化率接近100%。13座工廠的PC構(gòu)件（混凝土預(yù)制件）設(shè)計(jì)年產(chǎn)能合計(jì)可達(dá)360萬立方米，最大可裝配拎包入住的房屋面積4800萬平方米。
不過，雖然在多元業(yè)務(wù)布局方面取得了一定進(jìn)展，但從經(jīng)營成果來看，美好置業(yè)的裝配式建筑業(yè)務(wù)卻不及預(yù)期。
來源：美好置業(yè)財(cái)報(bào)
財(cái)報(bào)顯示，2017年-2021年，美好置業(yè)裝配式建筑業(yè)務(wù)的利潤總額分別為-672.88萬元、-1.94億元、-5.98億元、-10.29億元、-9.94億元，5年連續(xù)虧損。但美好置業(yè)仍提出將加大裝配式建筑業(yè)務(wù)資源投入。
對此，美好置業(yè)表示，目前國內(nèi)裝配式建筑仍處于政策驅(qū)動(dòng)型市場。由于各地裝配式政策推動(dòng)力度不一，市場裝配率要求低于預(yù)期，公司對于疊合剪力墻技術(shù)體系在裝配式建筑市場的培育周期預(yù)估偏于樂觀，疊加近年疫情因素及房地產(chǎn)市場下行等原因，導(dǎo)致公司未達(dá)成既定發(fā)展規(guī)劃。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，裝配式建筑，從行業(yè)角度來講是一個(gè)大方向，對于做項(xiàng)目來說有優(yōu)勢存在。但同時(shí)也要注意技術(shù)問題、成本問題，如果沒有出現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)作，裝配式建筑業(yè)務(wù)則可能會(huì)影響企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)效益。
多項(xiàng)目延期交付，業(yè)主日子不“美好”
2016年，美好置業(yè)董事長劉道明在做客《鳳凰訪談錄》曾表示，我不僅要造房子，更要造一種美好的生活方式。
如今來看，在創(chuàng)造美好生活方式之前，美好置業(yè)的部分業(yè)主還在擔(dān)心項(xiàng)目的交付問題。
2021年9月，在人民網(wǎng)政府留言板上，有業(yè)主反映，武漢美好名流匯二期原定于2021年6月28日交房，第一次因疫情延期3個(gè)月；后又再次提出延期60天。業(yè)主擔(dān)心不能按期收房，希望相關(guān)政府部門可以介入督辦。
來源：人民網(wǎng)政府留言板
除美好名流匯項(xiàng)目外，美好置業(yè)在武漢的另外兩個(gè)項(xiàng)目美好香域花境、美好長江首璽也曾被指出“停工”。
對此，美好置業(yè)方面表示，美好名流匯項(xiàng)目已提前在今年一月完成項(xiàng)目整體交付，美好長江首璽和美好香域花境項(xiàng)目目前處于正常施工狀態(tài)，將按照原定計(jì)劃進(jìn)行交付。
不過，從業(yè)主留言來看，仍有業(yè)主對按期收房一事表示懷疑。
4月10日，一位美好香域花境的業(yè)主留言反映，該項(xiàng)目5號(hào)樓原定3月底交付，但現(xiàn)在因開發(fā)商資金問題一直不能完成交付。另一位業(yè)主也提到，該樓盤停工一年有余，距離延期交房的約定日6月28日不足3個(gè)月，工地至今未見大面積復(fù)工。
今年4月20日，武漢市洪山區(qū)美好長江首璽K2地塊一位業(yè)主表示，按照合同約定，該項(xiàng)目有8棟樓將于2022年12月交房，4棟樓將于2023年5月交房。不過，這個(gè)樓盤從去年開始陸陸續(xù)續(xù)停工，基本沒有進(jìn)展，按照目前的進(jìn)度，他懷疑項(xiàng)目難以按期完成任務(wù)。
如此看來，美好長江首璽和美好香域花境兩個(gè)項(xiàng)目能否按期交付還需要時(shí)間來驗(yàn)證。不過，美好名流匯項(xiàng)目確實(shí)在今年迎來了交付。
據(jù)美好置業(yè)官微顯示，美好名流匯項(xiàng)目今年共有兩批交房，分別在1月和3月。其中1月的交付總數(shù)為566套，3月的交付總數(shù)為561套。
事實(shí)上，近兩年來，受疫情反復(fù)和行業(yè)調(diào)控政策影響，部分房企流動(dòng)性承壓，此前如泰禾、藍(lán)光發(fā)展、世茂等房企均曾出現(xiàn)延期交房的現(xiàn)象。
與此同時(shí)，美好置業(yè)也面臨著現(xiàn)金流壓力。
截至2021年12月31日，美好置業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)183.11億元、流動(dòng)負(fù)債173.46億元，資產(chǎn)負(fù)債率85.62%。其中，一年內(nèi)到期的債務(wù)為67.8億元，同期美好置業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為12.19億元，難以覆蓋短期債務(wù)。
二代接班能扭轉(zhuǎn)虧損局勢嗎？
美好置業(yè)成立于1989年，總部位于湖北武漢。1996年12月，美好置業(yè)在深圳證券交易所主板上市。
2021年初，美好置業(yè)遭遇“黑天鵝”，股價(jià)出現(xiàn)多個(gè)跌停。從1月13日的收盤價(jià)3.85元/股，一度降至2月4日的最低點(diǎn)1.54元/股，不到一個(gè)月，市值蒸發(fā)約56.99億元。
來源：Wind數(shù)據(jù)
兩個(gè)月后，美好置業(yè)兩位高管同時(shí)辭任。4月7日晚，美好置業(yè)公告，公司董事兼總裁何飛、副總裁尹滄均因個(gè)人原因遞交了辭職報(bào)告。
同一天，美好置業(yè)調(diào)整了高層人事，除了委任新的公司總裁與副總裁外，還提名董事長劉道明的二女兒劉南希為董事候選人。
2021年5月12日，美好置業(yè)公告表示，劉南希通過受讓付文高、劉運(yùn)梅持有美好集團(tuán)合計(jì)40%的股權(quán)，間接增持了美好置業(yè)6.46%的股權(quán)。加上其此前持有的股份，劉南希共持有美好置業(yè)8.46%的股權(quán)。
同期，其父親劉道明、姐姐劉柳在美好置業(yè)的持股比例則分別為7.13%和2.02%。有業(yè)內(nèi)人士分析，劉道明此舉是在為培養(yǎng)接班人做準(zhǔn)備。
來源：美好置業(yè)公告
1993年出生的劉南希畢業(yè)于武漢理工大學(xué)工商管理專業(yè)，2019年加入美好置業(yè)。而在成為公司董事之前，劉南希曾在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)總公司和美好建筑裝配科技有限公司任職。
值得注意的是，2021年之前，裝配式建筑和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)均為美好置業(yè)多元布局的主要業(yè)務(wù)。不過，由于2018年-2020年現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)連續(xù)虧損，2021年末，美好置業(yè)宣布退出現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
美好置業(yè)表示，目前確立了由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向以裝配式建筑為核心的房屋智造業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向。2020年開始進(jìn)行業(yè)務(wù)聚焦，在農(nóng)業(yè)等業(yè)務(wù)至2021年末已全部停止，不再進(jìn)行與主業(yè)無關(guān)的多元化探索。
關(guān)榮雪表示，隨著市場經(jīng)驗(yàn)不斷累積、業(yè)務(wù)逐漸成熟，如果能夠積極完善經(jīng)營策略，貼合市場發(fā)展走勢優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)等，未來美好置業(yè)仍有很大希望扭轉(zhuǎn)虧損局面。