文 | 野馬財經(jīng) 蘇影
編輯丨盧泳志
百強(qiáng)房企美好置業(yè)（000667.SZ）最近不太美好。
4月26日晚，美好置業(yè)發(fā)布年報，2021年實現(xiàn)營業(yè)收入35.59億元，同比減少15.37%；凈利潤為-32.09億元，同比下降617.27%；基本每股收益-1.1元，去年同期為0.04元。
而這已經(jīng)是自2017年以來，美好置業(yè)凈利潤的五連降。與此同時，美好置業(yè)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)裝配式建筑的發(fā)展也不樂觀。隨著二代接班提上日程，美好置業(yè)能成功實現(xiàn)美好轉(zhuǎn)型嗎？
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析，相對房屋開發(fā)層面，裝配式建筑業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域更加寬闊，前景或較為可觀。但由于該業(yè)務(wù)領(lǐng)域成本消耗相對較大，對于營收表現(xiàn)欠佳的美好置業(yè)而言，轉(zhuǎn)型之舉的陣痛周期或?qū)⑤^長。
美好“退房”，轉(zhuǎn)型房屋智造
美好置業(yè)的凈利潤下滑是從2017年開始的。
財報顯示，2017年-2020年，美好置業(yè)的凈利潤分別為6.64億元、1.49億元、-2.08億元、-4.47億元，逐漸下降。2021年，該項數(shù)據(jù)為-32.09億元，成為上市以來最低值。
對此，美好置業(yè)介紹，受市場和疫情雙重影響，公司部分房地產(chǎn)項目發(fā)生延期交付并形成違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目結(jié)算面積、結(jié)算收入減少，造成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期業(yè)績虧損。此外，因延期交付導(dǎo)致房地產(chǎn)項目未能結(jié)算，公司計提了延期交房違約金。
從具體行業(yè)來看，美好置業(yè)的業(yè)務(wù)布局包括5個方面。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收為26.99億元，在總營業(yè)收入中占比75.8%；裝配式建筑業(yè)務(wù)營收為7.59億元，占比21.31%；PPP項目營收4828.88萬元，占比1.36%；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)營收1625.8萬元，占比0.46%；其他業(yè)務(wù)營收為3812.18萬元，占比1.07%。
值得注意的是，以上5項業(yè)務(wù)中，僅有裝配式建筑一項業(yè)務(wù)營收實現(xiàn)了正向增長，或許這也是美好置業(yè)官宣“退房”的原因。
來源：美好置業(yè)財報
2017年，美好置業(yè)實控人劉道明宣布轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向裝配式建筑整體解決方案服務(wù)商，不再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主要投入板塊。
2021年，美好置業(yè)進(jìn)一步表示將逐步退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。其中，房產(chǎn)項目將盡快完成銷售清盤和整體轉(zhuǎn)讓，一級開發(fā)及歷史遺留項目將盡快完成轉(zhuǎn)讓及退出。
而在“退房”之前，美好置業(yè)已經(jīng)提前在裝配式建筑領(lǐng)域加碼布局。
最早在2013年，美好置業(yè)就在湖北孝感建立了裝配式建筑工廠。2017年，美好置業(yè)還控股了國內(nèi)的裝配式建筑專業(yè)企業(yè)——美好裝配。
截至目前，美好置業(yè)已在全國各中心城市投資建設(shè) 13 座房屋智造工廠，自動化率接近100%。13座工廠的PC構(gòu)件（混凝土預(yù)制件）設(shè)計年產(chǎn)能合計可達(dá)360萬立方米，最大可裝配拎包入住的房屋面積4800萬平方米。
不過，雖然在多元業(yè)務(wù)布局方面取得了一定進(jìn)展，但從經(jīng)營成果來看，美好置業(yè)的裝配式建筑業(yè)務(wù)卻不及預(yù)期。
來源：美好置業(yè)財報
財報顯示，2017年-2021年，美好置業(yè)裝配式建筑業(yè)務(wù)的利潤總額分別為-672.88萬元、-1.94億元、-5.98億元、-10.29億元、-9.94億元，5年連續(xù)虧損。但美好置業(yè)仍提出將加大裝配式建筑業(yè)務(wù)資源投入。
對此，美好置業(yè)表示，目前國內(nèi)裝配式建筑仍處于政策驅(qū)動型市場。由于各地裝配式政策推動力度不一，市場裝配率要求低于預(yù)期，公司對于疊合剪力墻技術(shù)體系在裝配式建筑市場的培育周期預(yù)估偏于樂觀，疊加近年疫情因素及房地產(chǎn)市場下行等原因，導(dǎo)致公司未達(dá)成既定發(fā)展規(guī)劃。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，裝配式建筑，從行業(yè)角度來講是一個大方向，對于做項目來說有優(yōu)勢存在。但同時也要注意技術(shù)問題、成本問題，如果沒有出現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)作，裝配式建筑業(yè)務(wù)則可能會影響企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)效益。
多項目延期交付，業(yè)主日子不“美好”
2016年，美好置業(yè)董事長劉道明在做客《鳳凰訪談錄》曾表示，我不僅要造房子，更要造一種美好的生活方式。
如今來看，在創(chuàng)造美好生活方式之前，美好置業(yè)的部分業(yè)主還在擔(dān)心項目的交付問題。
2021年9月，在人民網(wǎng)政府留言板上，有業(yè)主反映，武漢美好名流匯二期原定于2021年6月28日交房，第一次因疫情延期3個月；后又再次提出延期60天。業(yè)主擔(dān)心不能按期收房，希望相關(guān)政府部門可以介入督辦。
來源：人民網(wǎng)政府留言板
除美好名流匯項目外，美好置業(yè)在武漢的另外兩個項目美好香域花境、美好長江首璽也曾被指出“停工”。
對此，美好置業(yè)方面表示，美好名流匯項目已提前在今年一月完成項目整體交付，美好長江首璽和美好香域花境項目目前處于正常施工狀態(tài)，將按照原定計劃進(jìn)行交付。
不過，從業(yè)主留言來看，仍有業(yè)主對按期收房一事表示懷疑。
4月10日，一位美好香域花境的業(yè)主留言反映，該項目5號樓原定3月底交付，但現(xiàn)在因開發(fā)商資金問題一直不能完成交付。另一位業(yè)主也提到，該樓盤停工一年有余，距離延期交房的約定日6月28日不足3個月，工地至今未見大面積復(fù)工。
今年4月20日，武漢市洪山區(qū)美好長江首璽K2地塊一位業(yè)主表示，按照合同約定，該項目有8棟樓將于2022年12月交房，4棟樓將于2023年5月交房。不過，這個樓盤從去年開始陸陸續(xù)續(xù)停工，基本沒有進(jìn)展，按照目前的進(jìn)度，他懷疑項目難以按期完成任務(wù)。
如此看來，美好長江首璽和美好香域花境兩個項目能否按期交付還需要時間來驗證。不過，美好名流匯項目確實在今年迎來了交付。
據(jù)美好置業(yè)官微顯示，美好名流匯項目今年共有兩批交房，分別在1月和3月。其中1月的交付總數(shù)為566套，3月的交付總數(shù)為561套。
事實上，近兩年來，受疫情反復(fù)和行業(yè)調(diào)控政策影響，部分房企流動性承壓，此前如泰禾、藍(lán)光發(fā)展、世茂等房企均曾出現(xiàn)延期交房的現(xiàn)象。
與此同時，美好置業(yè)也面臨著現(xiàn)金流壓力。
截至2021年12月31日，美好置業(yè)流動資產(chǎn)183.11億元、流動負(fù)債173.46億元，資產(chǎn)負(fù)債率85.62%。其中，一年內(nèi)到期的債務(wù)為67.8億元，同期美好置業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為12.19億元，難以覆蓋短期債務(wù)。
二代接班能扭轉(zhuǎn)虧損局勢嗎？
美好置業(yè)成立于1989年，總部位于湖北武漢。1996年12月，美好置業(yè)在深圳證券交易所主板上市。
2021年初，美好置業(yè)遭遇“黑天鵝”，股價出現(xiàn)多個跌停。從1月13日的收盤價3.85元/股，一度降至2月4日的最低點(diǎn)1.54元/股，不到一個月，市值蒸發(fā)約56.99億元。
來源：Wind數(shù)據(jù)
兩個月后，美好置業(yè)兩位高管同時辭任。4月7日晚，美好置業(yè)公告，公司董事兼總裁何飛、副總裁尹滄均因個人原因遞交了辭職報告。
同一天，美好置業(yè)調(diào)整了高層人事，除了委任新的公司總裁與副總裁外，還提名董事長劉道明的二女兒劉南希為董事候選人。
2021年5月12日，美好置業(yè)公告表示，劉南希通過受讓付文高、劉運(yùn)梅持有美好集團(tuán)合計40%的股權(quán)，間接增持了美好置業(yè)6.46%的股權(quán)。加上其此前持有的股份，劉南希共持有美好置業(yè)8.46%的股權(quán)。
同期，其父親劉道明、姐姐劉柳在美好置業(yè)的持股比例則分別為7.13%和2.02%。有業(yè)內(nèi)人士分析，劉道明此舉是在為培養(yǎng)接班人做準(zhǔn)備。
來源：美好置業(yè)公告
1993年出生的劉南希畢業(yè)于武漢理工大學(xué)工商管理專業(yè)，2019年加入美好置業(yè)。而在成為公司董事之前，劉南希曾在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)總公司和美好建筑裝配科技有限公司任職。
值得注意的是，2021年之前，裝配式建筑和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)均為美好置業(yè)多元布局的主要業(yè)務(wù)。不過，由于2018年-2020年現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)連續(xù)虧損，2021年末，美好置業(yè)宣布退出現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
美好置業(yè)表示，目前確立了由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向以裝配式建筑為核心的房屋智造業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向。2020年開始進(jìn)行業(yè)務(wù)聚焦，在農(nóng)業(yè)等業(yè)務(wù)至2021年末已全部停止，不再進(jìn)行與主業(yè)無關(guān)的多元化探索。
關(guān)榮雪表示，隨著市場經(jīng)驗不斷累積、業(yè)務(wù)逐漸成熟，如果能夠積極完善經(jīng)營策略，貼合市場發(fā)展走勢優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)等，未來美好置業(yè)仍有很大希望扭轉(zhuǎn)虧損局面。