記者 | 孫梅欣
在“倒春寒”的三月下旬，南京掛出了2022年首批計(jì)劃出讓的20宗地塊。
南京規(guī)劃與自然資源局的信息顯示，首批出讓的20宗地塊，包括南部新城、江北核心區(qū)等熱點(diǎn)板塊均包含其中，另外有城東仙林、城北、江寧、雨花臺區(qū)、江北浦口，共計(jì)用地總面積68.58公頃，起拍總價(jià)267.23億元，預(yù)計(jì)將在4月22日競價(jià)出讓。
從公布的出讓條件來看，首批掛出的土地在限制條件和出讓規(guī)則上，出現(xiàn)明顯的調(diào)整和放松。
其中，包括下調(diào)房企競價(jià)保證金，將比例降至起拍總價(jià)的20%；除少部分地塊外，集中取消了租賃住房的配建要求；明確提到優(yōu)化調(diào)整房地價(jià)差，確保預(yù)期利潤；取消了房企在同批次土拍中，競得地塊數(shù)量的限制。
可以看出，不論是保證金比例的下調(diào)，還是取消租賃租房的配建，都是減少房企進(jìn)入市場的資金壓力。有業(yè)內(nèi)人士指出，今年3、4月份是房企的償債高峰，因此希望房企積極入市，需要降低企業(yè)的資金壓力。
另一個(gè)明顯變化是，包括部分熱點(diǎn)板塊在內(nèi)的多宗地塊，上調(diào)了毛坯限價(jià)，最高上調(diào)幅度達(dá)到2000元/平方米。
限價(jià)上調(diào)幅度最高的，是位于江北核心區(qū)的G03地塊，毛坯限價(jià)定在4萬元/平方米，此前區(qū)域最高毛坯限價(jià)為3.8萬元/平方米。
有業(yè)內(nèi)人士分析，如果地塊能夠達(dá)到最高限價(jià)，按照目前加精裝包的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目上市價(jià)格將有可能沖至4.5萬元/平方米，而目前區(qū)域預(yù)期最高價(jià)格是去年中鐵建拿下的G19地塊，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)在4.3萬元/平方米。
另外，南部新城大校場G01、G02地塊的毛坯限價(jià)分別為4.53萬元/平方米和4.58萬元/平方米，高出早前4.5萬元/平方米最高限價(jià)；江北浦口城南中心G13、G14，最高毛坯限價(jià)為2.912萬元/平方米，早前則為2.8萬元/平方米；城東G03地塊毛坯最高限價(jià)為4.58萬元/平方米，早前高出900元/平方米。
南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長、南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所所長吳翔華表示，毛坯限價(jià)上升主要是出于拉大房地價(jià)差的考慮：“希望給開發(fā)商更多的利潤空間，同時(shí)也能拉動(dòng)房價(jià)不斷小幅上漲的預(yù)期。”
不過他坦言，上調(diào)會(huì)是一把雙刃劍，隨著毛坯限價(jià)提高，全裝修價(jià)格已經(jīng)十分接近目前市場的二手房價(jià)，倒掛不明顯，投資屬性較強(qiáng)的板塊會(huì)迅持續(xù)降溫，因此也可能出現(xiàn)開發(fā)商拿地時(shí)拍不到最高限價(jià)的情況。
值得注意的是，今年首批出讓地塊，不論在土地出讓數(shù)量，還是起拍總價(jià)，南京此次掛出的地塊，都遠(yuǎn)小于2021年同期的首批出讓土地。
彼時(shí)南京共計(jì)掛出52宗地塊，起拍總價(jià)為866億元，最終以992億元的土地總金額首輪收官。而從今年首批的掛地情況來看，出讓數(shù)量只有當(dāng)時(shí)的不到40%，計(jì)劃出讓金額也僅有去年同期的30%。
“目前開發(fā)商預(yù)期不清晰，拿地意愿并不強(qiáng)，地方政府學(xué)習(xí)開發(fā)商，采取小步快跑的辦法推地，防止較大比例的土地流拍，將去化速度較快的板塊先推出，落袋為安。”對于首批出讓規(guī)模收窄，吳翔華分析道。
南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長張輝認(rèn)為，從目前已經(jīng)掛地的城市來看，規(guī)模較過往都有所收縮，“3、4月份房企資金明顯較緊，市場對未來預(yù)期也不樂觀，所以前期調(diào)研房企拿地意愿可能較低。”
另一方面他認(rèn)為，目前各地市場庫存量較高，在這種情況下，第一批次土地出讓量小一些，有助于到上市時(shí)期，降低庫存壓力。
對于房企拿地準(zhǔn)入條件的降低，張輝認(rèn)為，早前的限制條件主要是用于限制市場過熱：“所以最重要的是政策的匹配度。按照目前市場降溫的情況，已經(jīng)不需要設(shè)條件去抑制過熱發(fā)展了。”
一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，從去年下半年開始，一度是全國熱點(diǎn)的南京房地產(chǎn)市場，開始呈現(xiàn)降溫趨冷的形勢，成交量持續(xù)下滑。
今年以來，新房和二手房市場一度呈現(xiàn)出回暖趨勢，但由于進(jìn)入3月后南京疫情出現(xiàn)反復(fù)，似的原本市場期待的“小陽春”，轉(zhuǎn)而變成了“倒春寒”。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至3月24日晚間，南京今年新房成交量為19975套，而去年到3月末，全市新房成交量則已經(jīng)超過3萬套，同比降幅在30%。
雖然國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份南京新房價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲4.1%，但目前全市新房庫存量則達(dá)到7.17萬套的高位，新房價(jià)格持續(xù)攀升動(dòng)力缺乏，而去年同期的庫存量，還只有5.8萬套左右的水平。
另一方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，3月份南京二手房均價(jià)為2.79萬元/平方米，環(huán)比上月漲幅為0.83%，但和去年同期相比，降幅達(dá)到6.6%。
而南京去年此時(shí)“千人搖號”、“搖到即賺到”的熱鬧場面幾乎不復(fù)存在，除了河西少數(shù)豪宅還能達(dá)到搖號要求之外，包括南部新城、江北新區(qū)等熱點(diǎn)板塊的不少新開樓盤，報(bào)名人數(shù)甚至無法達(dá)到開盤搖號標(biāo)準(zhǔn)。早前部分熱點(diǎn)板塊為攔住買房人而提高至8成的首付水平，不少也已經(jīng)降回了5成甚至3成的水平。
事實(shí)上，隨著越來越多的城市松動(dòng)了房產(chǎn)調(diào)控政策，南京市場業(yè)內(nèi)對于調(diào)控松動(dòng)的期望也在不斷提高。
不過到目前為止，松動(dòng)表現(xiàn)主要集中的層面，還是首套房利率的下降，以及放款速度的加快。
有業(yè)內(nèi)人士指出，房企普遍拿地意愿不強(qiáng)，今年政策方面的寬松，和銀根方面的寬松，與去年政策的雷霆萬鈞相比還是有差距。
盡管從掛地情況來看，政策已經(jīng)有調(diào)整松動(dòng)的跡象，但目前的程度是否能夠達(dá)到利好刺激作用，房企在現(xiàn)階段是否還會(huì)選擇買單，一切都要等待4月集中拍賣時(shí)才能揭曉。