·2021年，昆明、南昌、太原、烏魯木齊、哈爾濱、南寧、福州、呼和浩特、蘭州、寧波、海口、石家莊等12個城市國有土地使用權轉讓收入同比跌幅超過30%，且實際收入遠低于預算數(shù)，或給地方政府財政收支帶來較大壓力。

·2020年，南昌、福州、南寧、西安、長春、貴陽、廣州、南京、太原、寧波、武漢等11個城市的土地財政依賴度超過50%。其中，福州、南寧、西安等城市需要格外關注賣地收入不及計劃給財政帶來的負面影響。

35城均出現(xiàn)流標，但分化明顯

2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉變。從二季度開始，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級，信貸政策全面收緊，個別大型房企甚至陷入流動性危機，房屋交易量迅速從高位回落直至冰封。

土地市場也不例外。從土地使用權拍賣結果來看，過去一年，35城均出現(xiàn)流標現(xiàn)象 （不包括提前撤牌和中止出讓情況），只是嚴重程度不同而已。

上海、南京、杭州、天津、武漢、北京、成都、西安、深圳等9個城市流標率相對較低，不到5%，這些城市多為人口流入較多、經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)。其中，上海去年推出的494宗地塊中，僅1宗流標；南京推出的329宗地塊中，僅2宗流標。從成交率來看，滬寧表現(xiàn)明顯好于其他城市。

長春、太原、呼和浩特、海口、西寧、哈爾濱、銀川、昆明、沈陽、南寧、烏魯木齊等11座城市土地流標率較高，均超過15%，這些城市多位于西部或東北地區(qū)。其中，長春去年推出的838宗地塊中，流標地塊近300宗，流標率超過三分之一；太原推出的323宗地塊，僅成交了218宗，流標率接近三分之一；此外，海口、呼和浩特每推出的5宗地中，至少有一宗出現(xiàn)了流標。

整體來看，每個城市的土地市場表現(xiàn)和當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展程度、產(chǎn)業(yè)結構、人口流入流出關系密切。

2021年，在房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇、嚴控土拍溢價率等前提下，上海仍收獲3323億元土地出讓金，位列全國各城之首。這一年，上海全市生產(chǎn)總值（GDP） 突破4萬億大關，達到4.32萬億元，亦居全國各城首位。同時，上海人才引進政策持續(xù)放寬，南匯、奉賢、青浦、松江、嘉定等五個新城和臨港自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的本市應屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶。

近六成城市賣地收入縮水，昆明僅完成預算約1/4

2021年，35城中有15個城市國有土地使用權轉讓收入實現(xiàn)了正增長，20個城市“賣地收入”較上年負增長。

其中，合肥“賣地收入”增速高達46.3%，居35城之首，濟南、廈門、西寧、北京分列第二至五位，分別較上年增長30.2%、28.8%、26.1%、19.8%。

中指研究院分析指出，“賣地收入”增長較快的城市主要是因為供地規(guī)模較上年大幅增長，帶動成交上升。比如，合肥和杭州去年供地面積均較2020年增長30%以上。

在“賣地收入”負增長的20個城市中，昆明、南昌、太原、烏魯木齊、哈爾濱、南寧、福州、呼和浩特、蘭州、寧波、?？凇⑹仪f等12個城市去年國有土地使用權轉讓收入同比跌幅超過30%。其中，昆明跌幅高達78.2%，南昌、太原、烏魯木齊跌幅均超過60%。

由于出讓土地區(qū)位、城市規(guī)劃等因素，各地每年“賣地收入”出現(xiàn)波動實屬正?，F(xiàn)象。但值得注意的是，2021年，“賣地收入”跌幅較大的城市普遍未能完成當?shù)卣瓿踔贫ǖ哪繕?。比如，跌幅最大的昆明僅完成預算數(shù)的24%；太原同比跌幅達65%，僅完成預算數(shù)的四成；烏魯木齊同比下跌64.2%，接近一半的預算未能完成。 

結合第一張表來看，預算完成度較低的城市與流拍率較高的城市高度重合，昆明、太原和烏魯木齊2021年流拍率均超過15%，其中太原超過30%。

“賣地收入”計入政府性基金收入，通常而言占到政府性基金收入的九成左右。政府性基金收支?？顚Ｓ?，支出方向包括城鄉(xiāng)社區(qū)、農(nóng)林水等領域，還包括地方政府專項債務付息支出。

財政部財政科學研究所研究員陳龍對界面新聞表示，由于土地出讓收入占地方財政的比例較大，土地出讓收入的萎靡必定使地方財政壓力加大，帶來包括債務償還等在內(nèi)的一連串問題。但他同時強調(diào)：“雖然土拍市場的冷淡對地方財政形成短期沖擊，但是地方真正可以統(tǒng)籌的財力資源還是很多的。”

天風證券研究所副所長、固定收益首席分析師孫彬彬在研究報告中指出，從地方政府角度而言，當區(qū)域內(nèi)土地出讓收入出現(xiàn)明顯下滑時，按照以收定支、專款專用的原則，地方平衡財政或可以從兩個方面著手：一是增收，包括加大加快、提前推出優(yōu)質土地，二是調(diào)整支出端。

他解釋稱，與國有土地使用權出讓收入相關的支出可進一步分為非剛性支出和剛性支出，前者可通過預算調(diào)整對收支進行相應調(diào)減，后者主要取決于區(qū)域內(nèi)工程項目的建設需求以及地方政府的訴求。如果存在較大的支付壓力，且剛性支出體量不小的話，或只能訴諸于區(qū)域內(nèi)城投拿地以進行平衡（2021年確實諸多地方存在這個情況）。

超三成城市土地依賴度超過50%

財政部最新數(shù)據(jù)顯示，2018至2020年，地方國有土地出讓收入占地方財政總收入（一般公共預算收入+政府性基金收入）的比重在四成左右。

如上所述，賣地收入必然會影響到地方財政收支的執(zhí)行，特別是土地財政依賴度較高的城市更需要格外關注收入未完成計劃所帶來的影響。

界面新聞通過計算2020年各地土地出讓金占地方財政收入的比重，得出當前各地的土地依賴度（土地依賴度=土地出讓金/（地方一般公共預算收入+政府性基金收入）。由于數(shù)據(jù)可得性問題，這里的地方一般公共預算收入和政府性基金收入均不包含稅收返還和補助收入等轉移支付項目。

計算發(fā)現(xiàn)，南昌、福州、南寧、西安、長春、貴陽、廣州、南京、太原、寧波、武漢等11個城市的土地財政依賴度超過50%，成都、昆明、長沙、蘭州等4個城市土地財政依賴度超過45%。

其中，福州、南寧土地財政依賴度超過60%，這兩個城市去年賣地收入預算完成率不到六成。其余土地財政依賴度較高的城市中，除長沙和貴陽未公布2021年賣地預算外，西安、太原、寧波、昆明、蘭州去年賣地收入也未能完成預算目標。

此外，天津和銀川這兩座城市雖然在2021年未能完成土地使用權出讓計劃，但他們對土地財政的依賴度相對較低，因此賣地收入萎縮對當?shù)刎斦挠绊懣赡茌^小。