440.8米，這是越秀地產(chǎn)總部所在的廣州國(guó)際金融中心的高度。她別名廣州西塔，和廣州塔、廣州周大福金融中心（東塔）三塔鼎立，俯視著蜿蜒的珠江與整個(gè)羊城。

作為廣州國(guó)企，越秀地產(chǎn)一直十分低調(diào)，在發(fā)展的步調(diào)上以穩(wěn)健著稱(chēng)。這是越秀地產(chǎn)對(duì)整個(gè)行業(yè)態(tài)勢(shì)的預(yù)判，也是自身發(fā)展追求的選擇——要走得穩(wěn)，行穩(wěn)方能致遠(yuǎn)。

近期房企中期業(yè)績(jī)密集發(fā)布，越秀地產(chǎn)也低調(diào)地交出了它的發(fā)展答卷。盡管上半年廣州疫情反復(fù)，樓市調(diào)控，對(duì)銷(xiāo)售和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度等帶來(lái)一定程度的影響，但越秀地產(chǎn)仍實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約242.4 億元，同比上升 2.2%。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約23億元，同比上升15.3%；核心凈利潤(rùn)21億元，同比也上升超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)語(yǔ)氣平和，向傳媒和投資者表示，上半年取得了比較好的成績(jī)，“業(yè)績(jī)符合我們預(yù)期”，并明確有信心完成1122億元的年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

“穩(wěn)健”是林昭遠(yuǎn)用來(lái)回答多個(gè)不同問(wèn)題頻繁提及的形容詞。例如，談及財(cái)務(wù)指標(biāo)全部在綠檔，下半年是否會(huì)加快發(fā)展步伐，他的回答是：“我們的杠桿還有一定空間，這個(gè)空間是我們的機(jī)會(huì)，但總體上會(huì)保持穩(wěn)健的速度進(jìn)行鋪排”，“我們目前還處在千億級(jí)，在這個(gè)基礎(chǔ)上穩(wěn)中求進(jìn)，按照行業(yè)的增長(zhǎng)速度或者略高一點(diǎn)，可能是比較合適的?！?/p>

“廣州”

“廣州”是業(yè)績(jī)會(huì)上被特別關(guān)注的關(guān)鍵詞。

上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額473.8 億元，同比上升26.1%。

深耕廣州，大部分貨值在廣州以及大灣區(qū)，越秀地產(chǎn)管理層也在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，5-6月份的廣州疫情出現(xiàn)反復(fù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的不利影響。此外，從供貨角度，越秀地產(chǎn)表示銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況和年初鋪排的生產(chǎn)節(jié)奏也有一定關(guān)系，本來(lái)今年供貨也是按4：6鋪排，大的貨量是排在下半年，全年可銷(xiāo)售貨值大概1866億左右，按60%去化即可達(dá)成今年的目標(biāo)。管理層對(duì)公司如期完成年度目標(biāo)充滿(mǎn)信心。

中報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)在廣州實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約265.9億元，同比上升31.3%，貢獻(xiàn)了總合約銷(xiāo)售金額的56%以上。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，這一戰(zhàn)績(jī)，讓越秀地產(chǎn)摘得全口徑銷(xiāo)售金額和權(quán)益銷(xiāo)售金額廣州市場(chǎng)鰲頭，追上了多加體量較大的全國(guó)性房企。

如何做到的？管理層表示，上半年，在做好疫情防控的前提下，越秀地產(chǎn)積極抓住市場(chǎng)延續(xù)反彈的契機(jī)，實(shí)施有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，創(chuàng)新銷(xiāo)售方式，強(qiáng)化在線上、線下融合營(yíng)銷(xiāo)力度，同時(shí)加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏和保貨源供應(yīng)。

媒體和投資者還十分關(guān)心的一個(gè)背景是，上半年大灣區(qū)調(diào)控政策趨緊，市場(chǎng)日益分化，管理層將如何看待廣州市場(chǎng)，會(huì)否在銷(xiāo)售方面作出相應(yīng)的策略調(diào)整。

林昭遠(yuǎn)對(duì)這一問(wèn)題似乎早有所料，他緩緩且平和地回答，“我們作為開(kāi)發(fā)商，對(duì)調(diào)控也已經(jīng)習(xí)慣了”。

“調(diào)控要么控制供應(yīng)，要么控制需求。從廣州的角度，這一輪也是針對(duì)目前的市場(chǎng)情況，對(duì)一手市場(chǎng)、二手市場(chǎng)都從供應(yīng)端、需求端、價(jià)格端進(jìn)行了適當(dāng)?shù)陌才牛艺J(rèn)為還是比較正常的。”林昭遠(yuǎn)以及越秀地產(chǎn)已經(jīng)把調(diào)控當(dāng)成一種常態(tài)，或許是基于此，越秀地產(chǎn)也堅(jiān)定不移選擇穩(wěn)健的發(fā)展道路，不爭(zhēng)先，不掉隊(duì)，跟隨國(guó)家“房住不炒”戰(zhàn)略，承擔(dān)國(guó)企責(zé)任與使命。

林昭遠(yuǎn)對(duì)廣州市場(chǎng)仍充滿(mǎn)信心，他說(shuō)，“縱觀全國(guó)來(lái)看，廣州市場(chǎng)還是一個(gè)非常健康的市場(chǎng)，應(yīng)該也是可以讓開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的市場(chǎng)”。上半年廣州GDP的增長(zhǎng)、對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，對(duì)廣州的人口流入、對(duì)住房的需求應(yīng)該帶來(lái)了一定的正面影響。

另外，今年廣州積極供地，從第一批集中供地來(lái)看，廣州的供地占全年比例也是比較高的，同比數(shù)也是比較高的。從市場(chǎng)角度，確實(shí)還是比較健康的，有一定的活躍度，“這是一個(gè)比較好的市場(chǎng)”，林昭遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)。

談及未來(lái)的目標(biāo)，林昭遠(yuǎn)沒(méi)有給出靜態(tài)的具體時(shí)間線或業(yè)績(jī)目標(biāo)。他表示，基于目前越秀地產(chǎn)處于千億級(jí)別的規(guī)模，“我們應(yīng)該會(huì)在行業(yè)的平均中檔速度水平以上去做一些鋪排”，在千億基礎(chǔ)上穩(wěn)中求進(jìn)，按照行業(yè)的增長(zhǎng)速度或者略高一點(diǎn)?！爱?dāng)然也要看市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，如果機(jī)會(huì)好一些，鋪排可以加快一點(diǎn)”，概而言之，越秀地產(chǎn)將根據(jù)市場(chǎng)和自身規(guī)模動(dòng)態(tài)調(diào)整，穩(wěn)健是不變的主基調(diào)。

“綠檔”

財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健安全，“三道紅線”保持“綠檔”全線達(dá)標(biāo)，也讓越秀地產(chǎn)的發(fā)展更加具有安全感。

中報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，以及監(jiān)控戶(hù)存款總額約 400億元，較年初上升 7.2%，資金流動(dòng)性充足，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、投資提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率 69.4%，低于70%，進(jìn)入綠檔安全區(qū)。

凈負(fù)債率49.8%，處在行業(yè)內(nèi)較低水平；同時(shí)現(xiàn)金短債比率1.80倍，實(shí)現(xiàn)了三道紅線零踩線。

在融資方面，越秀地產(chǎn)不斷拓展多元融資渠道和方式，優(yōu)化債務(wù)年期組合和債務(wù)結(jié)構(gòu)，融資成本持續(xù)降低。上半年，越秀地產(chǎn)于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債券，票面利率分別為2.8％和3.8％，融資成本創(chuàng)其境外發(fā)債的歷史新低。上半年平均借貸成本同比下降26個(gè)基點(diǎn)至4.45％，這是越秀地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，也足見(jiàn)投資者對(duì)其發(fā)展?jié)摿涂癸L(fēng)險(xiǎn)能力的認(rèn)可。

當(dāng)然，越秀地產(chǎn)在資產(chǎn)、信用、企業(yè)背景層面也深受金融機(jī)構(gòu)青睞，穆迪和惠譽(yù)對(duì)越秀地產(chǎn)分別授予Baa3投資級(jí)評(píng)級(jí)和BBB-投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”，充分體現(xiàn)資本市場(chǎng)對(duì)越秀地產(chǎn)良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和未來(lái)發(fā)展前景的認(rèn)可與信心。

旁觀同行，部分企業(yè)在三道紅線的要求下收縮債務(wù)規(guī)模，發(fā)展有一定的降速。對(duì)此，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，發(fā)展速度的問(wèn)題，每個(gè)企業(yè)的情況有所不同，特別是前期一批杠桿較高的企業(yè)進(jìn)行適當(dāng)降速，也符合他們的特點(diǎn)。

對(duì)規(guī)模野心和平穩(wěn)訴求，越秀地產(chǎn)心中有一把平衡木，如林昭遠(yuǎn)所說(shuō)，越秀地產(chǎn)要保評(píng)級(jí)、保三道紅線、以銷(xiāo)定投來(lái)安排投資機(jī)會(huì)。

既要符合投資評(píng)級(jí)，且三條紅線零踩線，“從我們的杠桿角度，還有一定的空間，這個(gè)空間是我們的機(jī)會(huì)。”林昭遠(yuǎn)說(shuō)，公司每年都有一個(gè)投資強(qiáng)度的安排，以目前的杠桿水平來(lái)看，越秀地產(chǎn)會(huì)鋪排在40%到50%。市場(chǎng)好的時(shí)候，且資金充裕的話，可能會(huì)達(dá)到60%。

“6+1”多元拓儲(chǔ)

作為發(fā)展彈藥，土地儲(chǔ)備猶如房企的“糧倉(cāng)”。這方面，多元化增儲(chǔ)方式，是越秀地產(chǎn)的一大特色。

對(duì)于上半年集中供地中的表現(xiàn)，林昭遠(yuǎn)較為滿(mǎn)意，稱(chēng)“確實(shí)取得了比較好的成績(jī)”，同時(shí)公司也加快開(kāi)發(fā)，有一些地塊應(yīng)該能在今年產(chǎn)生銷(xiāo)售貢獻(xiàn)。

當(dāng)被問(wèn)及能否分享越秀的拿地經(jīng)驗(yàn)時(shí)，林昭遠(yuǎn)笑了，謙稱(chēng)“經(jīng)驗(yàn)可能也談不上”。

林昭遠(yuǎn)總結(jié)投資拿地的常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，首先是選好地，選地的策略很重要，比如這個(gè)地是否符合公司的要求、競(jìng)爭(zhēng)激不激烈；同時(shí)，還關(guān)系著投資標(biāo)準(zhǔn)的安排。

大的投資戰(zhàn)略從中期報(bào)告中可窺見(jiàn)一二，其秘訣是“6+1”多元、特色增儲(chǔ)模式，其中，“6”是TOD、城市更新、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作、收并購(gòu)和產(chǎn)業(yè)勾地；“1”才是公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍。

期內(nèi)，越秀地產(chǎn)以較低溢價(jià)，分別斬獲廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、畢節(jié)等 11 個(gè)城市，新增 23 幅優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，總建筑面積約為 500 萬(wàn)平方米。

公開(kāi)市場(chǎng)方面，在大本營(yíng)廣州，越秀地產(chǎn)積極抓住了第一輪集中供地契機(jī)，廣州第一批集中供地共成42塊宅地，而其中有7宗地塊被其收入囊中。

此外，期內(nèi)在廣州還新增了廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個(gè) TOD 物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約 21萬(wàn)平方米。約占總土地儲(chǔ)備的 14.5%。據(jù)此，截至 6 月 30 日，越秀在開(kāi)發(fā)的TOD 項(xiàng)目共有6個(gè)，TOD 物業(yè)項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備約 406 萬(wàn)平方米。TOD 獨(dú)特模式讓越秀拿下了其在大灣區(qū)總土儲(chǔ)的26.5%。

上半年越秀地產(chǎn)新增的土儲(chǔ)中，過(guò)半數(shù)來(lái)自非公開(kāi)市場(chǎng)拿地獲取，其次是來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)，獲取了3宗優(yōu)質(zhì)地塊，新增土儲(chǔ)149萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)占比近3成；此外，通過(guò)國(guó)企合作也新增了33萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)。

截至6月底，越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備達(dá)到約 2809 萬(wàn)平方米，分布在25個(gè)城市，可滿(mǎn)足3-5年的開(kāi)發(fā)需求；其中 1535 萬(wàn)平方米位于大灣區(qū)，占比約為 54.6%；廣州總土儲(chǔ)占比達(dá)47.5%。

4月份，越秀地產(chǎn)和濱江的一紙戰(zhàn)略合作，讓業(yè)內(nèi)驚呼“神操作”，雙方將就長(zhǎng)三角和粵港澳地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行全方位深入合作。據(jù)悉，濱江希望今年在廣州和杭州兩個(gè)城市與越秀各有3個(gè)合作項(xiàng)目落地。

林昭遠(yuǎn)介紹，關(guān)于和濱江的合作，一個(gè)是要視雙方獲取土地的情況，要符合越秀地產(chǎn)的投資標(biāo)準(zhǔn)，然后才開(kāi)展合作。目前合作的星航項(xiàng)目已落地，“隨著下半年廣州和杭州的集中供地推進(jìn)，包括集中供地過(guò)程中應(yīng)該會(huì)有一些政策的變化，如果有機(jī)會(huì)，也符合投資拿地標(biāo)準(zhǔn)，我相信接下來(lái)還有合作機(jī)會(huì)”。