文 | 丸子君
3月31日上午,萬科舉行了2020年線上業(yè)績推介會。
“我相信,雖然我們不能再賺大錢、快錢,但我們還是可以靠自己的努力,做到掙慢錢、長錢、老實錢。”在會上,董事會主席郁亮表示。
話雖如此,萬科在2020年的業(yè)績并不遜色,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額破7000億大關(guān),營業(yè)收入也超過 4000億元,均同比增長超過10%。現(xiàn)金流方面依然充裕,持有貨幣資金近2000億元,足以覆蓋一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的2倍有余。
每天賣房收入約19億,仍堅持跨界發(fā)展
從年報來看,萬科的業(yè)績算是穩(wěn)健上升:房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額7041.5 億元,同比增長11.6%;銷售均價1.51萬元/平方米,同比微降200元/平方米;營業(yè)收入4191.1 億元,同比增長13.9%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2 億元,同比增長6.8%;集團房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為22.6%,同比下降4.6%;截至報告期末,持有貨幣資金1952.3億元,凈負(fù)債率18.1%。
在占營收95.5%的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面,萬科在全國的市占率為4.03%,在23個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?,?4個城市排名第二,帶來4004.5億元的營收。
2020年,萬科新增項目168個,總建面3366.5萬平方米,權(quán)益面積2058.8 萬平方米,權(quán)益地價總額1381.5億元,平均地價6710元/平方米。
但也由于拿地成本的增加,萬科的毛利率有所下降。在2019年,萬科拿地的均價為6252元/平方米,今年同比上升7.3%。
現(xiàn)金流和負(fù)債率方面,截至報告期末,持有貨幣資金1952.3億元,凈負(fù)債率18.1%——連續(xù)20年低于40%。而根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),2020年國內(nèi)500強房企的凈負(fù)債率均值為85.1%。
以“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)來看,萬科僅剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率“超標(biāo)”4個百分點,為70.4%。
對此,萬科方面也輕松地表示,2021年一季度內(nèi)預(yù)計能全部達標(biāo)。
連續(xù)20年都壓低負(fù)債率,導(dǎo)致業(yè)績會上有投資者提出:是否考慮放寬凈負(fù)債率要求,以滿足新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。
而萬科的財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華和郁亮均謝絕了這一提議。
“如果有時候凈負(fù)債率低一點,那是萬科為了等待機會。”郁亮表示,今年土地集中供應(yīng)對企業(yè)的資金鏈提出較高的要求,而對于低負(fù)債率的萬科而言,這是個機會。
值得注意的是,萬科在業(yè)績推介會上重點提及了多種“副業(yè)”,如物業(yè)、長租公寓、物流、教育等多領(lǐng)域業(yè)務(wù)。并且,萬科還于2020年收購了利津華育養(yǎng)豬有限公司,正式開啟養(yǎng)豬業(yè)務(wù)。
外界分析認(rèn)為,萬科在積極跨界發(fā)展,以應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)存在的不確定性和毛利率不斷下降的問題。
深圳多點開花,今年或入市網(wǎng)紅項目
作為深圳起家的房企,萬科在深圳扎根38年,是本地人熟知的房企品牌。
在2020年,萬科在為深圳人帶來了萬科星城、萬科啟城、萬科北宸之光、萬科瑧山海、深國際萬科和頌軒五個居住項目。
其中,3月開盤的萬科星城,雖然主推的是公寓房源,推售288套,均價3.9萬元/平方米,卻也能在線上開盤后的8分鐘內(nèi)被一搶而空。
萬科啟城、萬科北宸之光都位于龍華觀瀾,前者備案均價5.7萬元/平方米,后者4.8萬元/平方米;深國際萬科和頌軒則在龍華民治街道,主推公寓產(chǎn)品,均價5.2萬元/平方米,也同樣熱賣。
萬科瑧山海位于南山前海,備案260套,均價10.6萬元/平方米,擁有一定的倒掛空間,受到深圳人的熱捧。
項目優(yōu)先無房人士,按房源數(shù)量的三倍,選取社保時長較長的客戶入圍,共入圍773人,最終項目成功日光。
而在2021年1月底,萬科還推出了萬科光年四季,均價5.1萬元/平方米,房源777套,吸引2022批客戶認(rèn)籌,順利日光。
目前,從萬科的官網(wǎng)來看,今年或入市位于寶安新安片區(qū)的萬科大都會。
項目位于5號線靈芝站旁,周邊有中洲6萬平方米商業(yè)、在建的16萬平方米大悅城Mall,還有寶安中醫(yī)院、寶安藝術(shù)城(在建)、靈芝公園,配套較好,預(yù)計將非常受市場歡迎。
并且,2月日光的萬科光年四季或?qū)⒓油菩缕贰?/p>
項目在光明大街站旁,除了擁有地鐵便利外,項目周邊有星河天地的集中商業(yè),還將配建幼兒園和小學(xué),配套較好,加上光明的熱度居高不下,也因此非常受歡迎。
此外,萬科在2020年還拍下了一宗宅地。
在去年11月,萬科以59.98億元、配建6.6萬平方米只租不售人才房的條件,拿下這宗尖崗山宗地,用于建設(shè)住宅和教育配套,預(yù)計將成為又一豪宅。
除此之外,萬科在深圳還有位于龍崗坂田的自行車舊改項目、羅湖食品大廈項目、南頭古城項目等,存貨不少,將助力萬科繼續(xù)在深圳持續(xù)發(fā)展。
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