近段時間，隨著美元指數(shù)快速上漲和下跌，各類資產(chǎn)表現(xiàn)分化，股市波動、匯市調整、黃金大起大落、比特幣一度漲破10萬美元/枚。地緣政治、全球大選塵埃落定后政策不確定等風險，對金融市場構成多方面的挑戰(zhàn)，不僅影響市場的穩(wěn)定性，也改變了投資者的風險偏好和行為。
在這樣的經(jīng)濟格局中，資產(chǎn)配置成為投資者實現(xiàn)財富保值增值的關鍵策略。有效的資產(chǎn)配置能夠幫助投資者降低風險、優(yōu)化收益，并更好地應對市場的變化。
但全面低利率的環(huán)境給資產(chǎn)配置帶來了挑戰(zhàn)。無風險收益率的持續(xù)走低影響固收類資產(chǎn)的投資收益率，對不少投資者而言，新一輪“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象出現(xiàn)。
尤其是對于高凈值人群而言，當務之急就是尋求財富安全避風港，健康、安全的投資規(guī)劃是他們最為迫切的現(xiàn)實需求之一。在“資產(chǎn)荒”的背景下，打好資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，是高凈值人群守住財富的關鍵。
高學歷，一二線城市科技抑或互聯(lián)網(wǎng)、通訊領域企業(yè)高管，擁有豐富的商業(yè)經(jīng)驗和敏銳的市場洞察力，同時擁有雄厚的資產(chǎn)基礎，這或許是當前中國最具代表性的高凈值人群的畫像。他們看待事物的視野和格局普遍較高，因此在投資行為上更注重資產(chǎn)的長期配置，而不是短期的收益波動。
全球經(jīng)濟正經(jīng)歷著前所未有的深刻變革，面對復雜多變的國內(nèi)和國際環(huán)境，這群身家可觀的人，又該如何保障手中資產(chǎn)的安全和不斷增值的？
答案正逐漸明晰。近幾年，由于科技和金融行業(yè)的持續(xù)繁榮，中國核心城市核心地段的豪宅市場依然保持較強的韌性。越來越多的高凈值人群傾向于選擇稀缺豪宅作為資產(chǎn)避風港，以實現(xiàn)財富保值、增值。
《2023中國私人財富報告》數(shù)據(jù)顯示，高凈值人群不僅將“置業(yè)”作為“資產(chǎn)保值”工具之一，也將其作為“財富傳承規(guī)劃”的首選項。去年，中國有約73％的高凈值人群已開始或正在準備財富傳承事宜，在代際傳承的方式上，房產(chǎn)和保險是首選。
豪宅成資產(chǎn)配置最優(yōu)選
一、二線核心城市始終是財富聚集地，也是高凈值人群資產(chǎn)配置重點聚焦的城市。
2024年11月25日，位于上海黃浦區(qū)的高端項目露香園·天譽開盤入市，150套均價17.6萬元/平方米的房源被一搶而光，創(chuàng)下78億元的銷售成績。
豪宅“日光”現(xiàn)象并非偶然。今年以來，全國豪宅市場逆勢而上，上海、深圳、蘇州、合肥、成都、南京、武漢……多個城市豪宅項目紛紛在短時間內(nèi)售罄，表現(xiàn)出極強的韌性和吸引力。
深圳的中海深灣玖序，516名富豪搶購293套房源；廣州的鵬瑞1號打破2億+豪宅單價紀錄；在蘇州，同樣在11月，位于工業(yè)園區(qū)的綠城·蘇州玫瑰園首開售罄，備案均價8.64萬/平方米，熱銷25億元，震撼全市。
根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國重點十城2024年前11月（截至11月28日）總價3000萬元以上的豪宅約成交3467套，已較2023年全年的2313套多1155余套，漲幅約50%；其中5000萬以上成交596套，較2023年全年332套增長約80%。
樓市仍處于深度調整期，但“豪宅搶購”熱潮持續(xù)，這背后的邏輯是，作為稀缺資源的豪宅，其增值潛力遠超股票和債券等傳統(tǒng)投資方式。而且市場歷史也不斷在證明，即便是經(jīng)濟下行期，頂豪資產(chǎn)依然是最安全的“避風港”。
回顧2024年，美聯(lián)儲利率政策牽動全球投資者的心。在2023年多次超預期加息后，美聯(lián)儲終于在2024 年9月開啟了降息周期，9月降息50個基點，11月又降息25個基點。這意味著將有越來越多的國際資本流入中國市場。豪宅，作為優(yōu)質不動產(chǎn)，自然成為高凈值人群爭搶的目標。
其次，當前全國樓市限購政策松綁，降存量房貸利率、降首付比例、北上廣深一線城市限購政策放寬，“豪宅稅”退出歷史舞臺，一系列前所未有的樓市利好疊加，為這些有著敏銳的市場洞察力的高凈值人士提供了抄底的良機。
而且，根據(jù)過往經(jīng)驗，在經(jīng)濟周期波動中，只有稀缺豪宅表現(xiàn)出較強的抗跌性，不僅跌幅較小，未來還有較大反彈潛力。不僅如此，作為資產(chǎn)，豪宅在金融機構的抵押、轉讓和交易中也更具優(yōu)勢。
據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊發(fā)布的《2024年財富報告》中顯示，豪宅市場在2023年連續(xù)加息的情況下，仍然做到平均升值約3.1%。
2024年，整體經(jīng)濟環(huán)境又不一樣了。首先，隨著存款利率的持續(xù)下降和銀行理財產(chǎn)品收益的減少，加之股市風險的不確定性，“資產(chǎn)荒”階段開啟，高凈值人群迫切需要尋找優(yōu)質的投資渠道。
以股市為例，2024年國內(nèi)的A股市場從春節(jié)后的“V”型反轉，到5月下旬的下探，再到9月末的大逆轉，隨后11月又進入疲軟期，投資者信心處于不斷修復階段。包括作為傳統(tǒng)公認的避險資產(chǎn)——黃金，其價格的跌宕起伏也令不少投資者陷入迷茫。
豪宅作為實物資產(chǎn)，逐漸被視為更具有長期價值的投資渠道，是穿越市場周期、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的不二選擇，也是高凈值人群作為代際傳承的重要方式之一。
優(yōu)質資產(chǎn)才能穿越周期
2024年的豪宅市場風起云涌。作為豪宅元年，“分化”也是今年的熱詞。豪宅間的差距，因“地段基因”、產(chǎn)品力或品牌口碑等的不同，入市后便呈現(xiàn)出鮮明的對比。
這是因為，隨著城市變革與創(chuàng)新發(fā)展下，新時代下的高凈值人群，其生活觀、價值觀和投資置業(yè)觀都發(fā)生了深刻改變。既要保衛(wèi)資產(chǎn)，又要享受高品質生活，高凈值人群搶購核心城市、核心地段的優(yōu)質核心資產(chǎn)，是當前豪宅市場極度分化的邏輯所在。
對于高凈值人群而言，樓市格局已發(fā)生改變，只有占據(jù)城市核心地段、資源稟賦優(yōu)秀、結構性短缺的產(chǎn)品，才是受他們追捧、用來抵御市場周期下曲線波動的優(yōu)質資產(chǎn)。他們的購買力，買的并不只是價格，是地段、產(chǎn)品、品牌共識，甚至是一種情緒。
以綠城·蘇州玫瑰園為例，該項目是由沉淀了深厚豪宅基因的綠城中國，在園區(qū)雙湖打造的“玫瑰園”系作品，這是長三角第四座經(jīng)典玫瑰園。
“玫瑰園”屬于綠城“十年磨一劍”的塔尖品牌，每一座綠城玫瑰園都成為中國塔尖豪宅的代表。1996年誕生至今，28年時間綠城僅在長三角打造了3座玫瑰園。
從最早入選“福布斯中國十大豪宅榜”、2024年最高成交單價32.8萬元/平方米的綠城杭州九溪玫瑰園、到擁有“亞洲十大超級豪宅”之稱的綠城上海玫瑰園，都是所在城市的經(jīng)典之作。
因此，選擇蘇州玫瑰園的人士，不單單是選擇的一個居住空間，更是一個匯聚了各行各業(yè)頂級精英和企業(yè)家的“社交平臺”，是身份和地位的象征。對于高凈值人群來說，這樣的社區(qū)不僅提供了高品質的生活環(huán)境，還創(chuàng)造了一個能夠與同層次人群交流和互動的平臺。
綠城·蘇州玫瑰園某種程度上剛好契合當今高凈值人群的投資置業(yè)需求，它的出現(xiàn)就是要為這座城市帶來可以穿越周期的優(yōu)質資產(chǎn)。在綠城看來，稀缺產(chǎn)品，核心區(qū)位、資源和“極致的稀缺體驗”，包括稀缺的產(chǎn)品品牌，通通都要滿足。
所以，綠城·蘇州玫瑰園的到來，距離綠城第三座玫瑰園時隔了15年。
另外，無論是“新貴”還是“老錢”，當前的高凈值人群往往有著不拘一格自我定義生活的特征，他們在選擇豪宅上，注重生活品質、私密保護和圈層服務的產(chǎn)品特有屬性，更容易成為其資產(chǎn)配置首選。
綠城·蘇州玫瑰園與新一代高凈值人群同頻共振，兩者互相匹配。容積率約1.02，僅146套房源，其中合院19棟約90套，洋房4棟約56套，注定只能為少數(shù)塔尖人士擁有。這種低密度設計不僅為高凈值人群提供了私密性、純粹性，還賦予了項目極高的升值潛力和傳承性。
滿足“資產(chǎn)+生活”雙重屬性，這才是當今高凈值人群期待的最優(yōu)質資產(chǎn)。
核心地段的價值確定性更強
置業(yè)層級越高，資產(chǎn)的安全性就越重要，而地段基因決定了高端住宅項目的“資產(chǎn)安全底線”。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計的100個熱銷項目，近六成聚集于城市核心區(qū)。同時，核心項目成為板塊價格的錨定點。較難復制的核心區(qū)位，加上優(yōu)質產(chǎn)品力，構成板塊定價權。
蘇州，一座有著極為特殊城市底色的城市，歷史悠久且經(jīng)濟發(fā)展迅速。背靠長三角一體化這一國家級區(qū)域發(fā)展重大戰(zhàn)略，蘇州吸引著大量人口流入和投資，且長期雄踞全國GDP前六，成為中國經(jīng)濟“最強地級市”。
占據(jù)絕對優(yōu)勢下，中國高凈值人群極度看好這座城市的經(jīng)濟發(fā)展實力。于是，蘇州豪宅市場才會出現(xiàn)一線城市般的爆款級現(xiàn)象，吸引來全國各地的高凈值人群匯聚于此。
園區(qū)更是蘇州城市價值的頭部，兩湖周邊，生態(tài)稀缺、交通便捷、產(chǎn)業(yè)發(fā)達、豪宅云集，高凈值人群擇居園區(qū)，就是占位蘇州價值頭部。綠城·蘇州玫瑰園首次入市便備受追捧，引來高凈值人群爭先搶灘布局，也是因為如此。
項目地處“中國第一園”的蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，坐攬金雞湖城市地標、商業(yè)旗艦、城市公園、文化劇院等繁華盛景，是這個蘇州“超級中心”的重要組成，價值確定性強。
更重要的是，這是蘇州金雞湖湖岸線約100米以內(nèi)最后一宗宅地，蘇州玫瑰園一出場，便成為金雞湖低密墅居的封卷之作。
今年3月份，蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖地塊完成出讓，當時經(jīng)過51輪激烈角逐最終由綠城拿下，成交總價30.8171億元，成交樓面價65022元/平方米，樓面價不僅是蘇州“地王”，還是江蘇省“地王”。
值得一提的是，綠城2024年還承包了多個核心城市的豪宅“地王”，如3月以溢價率42%競得蘇州獅山地塊，成為江蘇省“地王”TOP2，案名綠城逸廬；8月又在上海以總價48.05億元、樓面價13.1萬元/平方米、溢價率30%搖中上海徐匯濱江地塊，刷新內(nèi)地樓面單價“地王”。
自帶“地王”屬性的工業(yè)園區(qū)，正好契合綠城玫瑰園的選址定位：要在最稀缺的地段，給最頂級的圈層，打造最好的產(chǎn)品。當然，這也最匹配如今的高凈值人群的置業(yè)喜好。
今年適逢蘇州工業(yè)園區(qū)成立30周年。1994年，中新合作開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議在北京釣魚臺賓館正式簽約，當年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動。30年來，蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)從一片水鄉(xiāng)洼地崛起為全球科創(chuàng)高地、蘇州城市中心。
現(xiàn)在，這個工業(yè)園區(qū)已成長為蘇州房地產(chǎn)價值最高的一個區(qū)域。從園區(qū)第一個住宅項目新城花園均價1560元/平方米，到如今綠城·蘇州玫瑰園直接將該區(qū)域的均價提至86278元/平方米（園區(qū)新房天花板），價值提升了將近55倍，直接對標一線城市。
金雞湖的價值還將繼續(xù)增長。位于金雞湖畔的“蘇州之眼”摩天輪——全球八大摩天輪之一，開始掛艙，將成為蘇州面向世界的新名片。
在蘇州，也只有園區(qū)這樣燙金的地段，更能匹配到高凈值人群的認同感。占據(jù)城市核心地段，享受城市發(fā)展利好，多元配套，與國際化接軌的生活方式，整個板塊價值是前所未有的。因此，對于選擇綠城·蘇州玫瑰園的人而言，未來的資產(chǎn)保值和增值潛力將具有十足的確定性。
趕上工業(yè)園區(qū)三十而立，作為長三角第四座經(jīng)典玫瑰園，綠城與蘇州雙向奔赴，再將金雞湖的價值尺度書寫嶄新高度。這一次，綠城用自己29年的豪宅打造經(jīng)驗，打造了一座真正高品質的，可以經(jīng)歷時間的，可以傳承的好房子，獻給蘇州。