界面新聞記者 | 王妤涵

近期，廣州閑置土地的回收進程不斷提速。

11月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其非全資附屬公司佰城投資同意將廣州大干圍地塊的土地使用權交由廣州市土地開發(fā)中心進行收儲，收儲代價約為15.3億元，將以現(xiàn)金形式進行補償。

據(jù)了解，廣州大干圍地塊包含AH101533和AH101534兩幅地塊，總用地面積約1.55萬平方米，位于廣州海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍，在越秀地產(chǎn)目前正在開發(fā)的商辦項目越秀天薈江灣項目中，原地塊規(guī)劃為擁有零售商業(yè)用途、商務金融及批發(fā)市場，越秀地產(chǎn)在2021年收購后一直沒有動工建設。

根據(jù)最新規(guī)劃，AH101533/34地塊擬被調(diào)整為二類居住用地，同時，地塊的容積率由8.03/7.38調(diào)整為4.2，建筑密度由68%降低至35%，綠地率由10%提升至20%，且已經(jīng)被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。

“本次收儲，有助于相關部門完成后續(xù)控規(guī)調(diào)整與地塊的再次出讓。而由于地塊位于越秀地產(chǎn)正在開發(fā)的項目范圍內(nèi)，預計由越秀地產(chǎn)重新競得的概率較高，本次其獲得的現(xiàn)金補償或將重新用于該地塊的競拍中”，中指研究院華南分院分析師楊永俊分析指出。

值得關注的是，此前在8月份和9月份，越秀地產(chǎn)曾退回了廣州白云區(qū)廣龍地塊和番禺區(qū)暨南大學北側地塊兩幅地塊的使用權，合計回籠資金120億元。

若加上此次被收儲的大干圍地塊，越秀地產(chǎn)年內(nèi)已有3幅地塊被收回，累計補償金額將達到135億元。

不過，與此次被收儲的大干圍地塊不同的是，之前兩幅地塊被收儲的補償方式為應付票據(jù)，票據(jù)可用于廣州境內(nèi)土地收購的對價支付，而此次大干圍地塊的補償方式為現(xiàn)金。

根據(jù)收儲協(xié)議，大干圍地塊在收回后將重新安排出讓，在新買家支付了土地出讓金后，越秀地產(chǎn)方面可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補償申請，與應付票據(jù)相比更加靈活。

光大證券研究表示，“越秀地產(chǎn)作為廣州市屬國企，或將率先受益于廣州土地收儲政策，通過閑置土地收儲可增加公司營運資金，有利于加速資產(chǎn)盤活、調(diào)整存貨結構及低毛利項目出清”。

從政策背景來看，9月26日的中央政治局會議中曾強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地。

11月11日，自然資源部再發(fā)布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，其中指出，要積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，推動專項債券資金加快落地，以減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業(yè)資金流動性、促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。

從市場情況看，在近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整中，分化趨勢漸漸明顯，核心城市與三四線城市之間、核心城市內(nèi)中心城區(qū)與近遠郊區(qū)之間的市場熱度差距不斷加大。因此，聚焦布局高能級城市的核心區(qū)域是目前多數(shù)頭部房企的投資策略，越秀地產(chǎn)也是如此。

除退地“換倉”外，10月份以來，越秀地產(chǎn)在土儲上動作頻繁，加速沖刺年末收官。

僅10月份一個月，越秀地產(chǎn)便在廣州、北京、成都3個核心城市入手了5宗地塊，總拿地金額超過26億元。

從前10個月的拿地情況來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，越秀地產(chǎn)的總權益拿地金額約88億元，權益新增貨值167億元。

拿地策略主要集中在一二線核心城市，質(zhì)量相對較高。其中，在廣州、北京等核心城市總新增土儲總建面約195萬平米，于廣州、北京、上海三個一線城市新增土儲建面占比62%，于杭州、成都新增土儲建面占比21%。

“未來越秀地產(chǎn)地塊持續(xù)換倉的可能性仍然存在，由于其企業(yè)背景及性質(zhì)，或將主要集中在廣州市范圍內(nèi)的地塊騰挪。預計地塊換倉將有助于其優(yōu)化土儲資源、提升經(jīng)營效率與企業(yè)效益”，楊永俊對界面新聞分析表示。