文｜文軒財(cái)經(jīng) 劉敏
關(guān)鍵時(shí)候，萬科總能暗室逢燈。
11月12日晚，萬科發(fā)布公告，公司將持有的中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金30%認(rèn)繳份額，轉(zhuǎn)讓給中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司，后續(xù)由其進(jìn)行實(shí)繳。
文軒財(cái)經(jīng)獲悉，萬科本次將所持份額轉(zhuǎn)讓，按此前約定展開的。
此前，萬科在8月13日披露，其與中信金石基金管理有限公司、 中信證券投資有限公司以及泰康人壽保險(xiǎn)簽署了《萬信金石（南京）商業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）有限合伙合同》，共同投資設(shè)立萬信金石（南京）商業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。
該基金將主要用于收購萬科兩家下屬子公司，其所投資的深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場。
資料顯示，上述資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)定，2023年?duì)I業(yè)額分別超過20億元和6億元。
據(jù)萬科8月披露數(shù)據(jù)，該P(yáng)re-REIT基金總規(guī)模為22.34億元，其中泰康人壽認(rèn)繳35%，中證投資及中信金石認(rèn)繳8.95%，萬科集團(tuán)認(rèn)繳56.05%，后續(xù)將把36.05%的認(rèn)繳份額轉(zhuǎn)讓給其他機(jī)構(gòu)。
而在11月12日的公告中信息，萬科披露了本次轉(zhuǎn)讓完成后，該基金的合伙人具體結(jié)構(gòu)。
其中，泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司認(rèn)繳出資金額約7.82億元，所持份額比例為35%；中郵人壽認(rèn)繳出資金額約6.7億元，持有該基金30%份額；萬科所持份額降至25.6%。
不難看出，萬科一直在優(yōu)化自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，在房企資產(chǎn)證券化的路上，萬科一直表現(xiàn)出積極的一面。
自今年以來，萬科持續(xù)在資產(chǎn)和股權(quán)上做合理的減法，以保證地產(chǎn)板塊的良性運(yùn)維，而每次萬科總能獲得不錯(cuò)的買家，這是很多同類地產(chǎn)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)所不能達(dá)成的。
中郵人壽對價(jià)值穩(wěn)定的權(quán)益類資產(chǎn)配置洞察力尤其敏銳，REITs資產(chǎn)也在此行列。
最近中郵人壽多次投資，如持有皖通高速H股股票2482.8萬股，占H股股本比例為5.0360%、擬對華能新能源股份有限公司投資約40億元，加之本次接盤中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金份額，中郵人壽短時(shí)間內(nèi)三次出手投資。
財(cái)報(bào)顯示，今年上半年中郵人壽實(shí)現(xiàn)凈利潤56.8億元，截至上半年末，中郵人壽投資資產(chǎn)為5796億元，凈增1030億元；實(shí)現(xiàn)投資收益109億元。
可見其今年在投資市場可以說是；又穩(wěn)又準(zhǔn)。
這次中郵人壽為什么會看中萬科？或許好的資產(chǎn)從不缺買家。
此前，萬科首席運(yùn)營官劉肖分析稱，在國內(nèi)大宗交易市場，萬科有兩大優(yōu)勢：
一是大宗交易的主陣地或主戰(zhàn)場基本初步形成，符合行業(yè)未來發(fā)展模式的退出渠道；
二是萬科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)類投資者、本地國企、各地產(chǎn)業(yè)投資者、資產(chǎn)配置的個(gè)人投資者這4類投資者建立了鏈接與合作。
值得一提的是，REITs已成為地產(chǎn)行業(yè)重要的探索新發(fā)展模式之一。
今年4月，印力REIT上市，發(fā)行規(guī)模32.6億元，同時(shí)萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進(jìn)入申報(bào)進(jìn)程。
此外，今年萬科還成立了旗下首個(gè)商業(yè)Pre-REIT基金，此前設(shè)立的建萬租賃Pre-REIT基金也實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)募。
萬科表示，REITs對于萬科有重要意義，也為經(jīng)營性資產(chǎn)的投資標(biāo)準(zhǔn)提供了重要的參考依據(jù)。
東方證券研報(bào)中的數(shù)據(jù)顯示，2023年至今，萬科累計(jì)盤活項(xiàng)目36個(gè)；推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易方面，1-9月簽約金額233億元。
萬科方面稱，“通過全力行動，公司持續(xù)降解存量債務(wù)，今年前三季度償還有息負(fù)債約700億元，年內(nèi)已無境內(nèi)外公開債?！?/p>
對此，同策研究院聯(lián)席院長、首席研究員宋紅衛(wèi)對文軒財(cái)經(jīng)表示；“其實(shí)從整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段講，現(xiàn)在到了要加速房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的階段，從21年之后，整個(gè)中國房地產(chǎn)市場，尤其核心城市，基本步入存量市場階段，這也意味著中國其實(shí)進(jìn)入了資產(chǎn)管理時(shí)代，資產(chǎn)管理的運(yùn)營效率和能力顯得至關(guān)重要?！?/p>
所以萬科在資產(chǎn)證券化的路上持續(xù)探索。另外這樣也為萬科吸納更多流動資金。
從業(yè)績方面看，截止2024年10月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積143.9萬平方米，銷售額213.6億元；2024年1-10月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1474.7萬平方米，銷售額2025.5億元。
成都萬科銷售方面，截止2024年11月14日，銷售額超70億。
在如今大環(huán)境下，這樣的業(yè)績也算合格。
從處于拐角的地產(chǎn)行業(yè)看，萬科也在尋找新的風(fēng)口，從郁亮喊話活下去，到現(xiàn)在怎么活下去，作為行業(yè)的先鋒，萬科所探之路或許值得借鑒。
去年，在萬科業(yè)績發(fā)布會上，就提出了“輕資產(chǎn)重運(yùn)營”的經(jīng)營模式，從今年萬科各項(xiàng)動態(tài)看，顯然已經(jīng)在持續(xù)貫徹中了。
“房企實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，無論是實(shí)體的項(xiàng)目還是股權(quán)，是房企本身紓困自救，現(xiàn)金流改善的重要渠道，客觀上講，有助于改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況，更好促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，具有積極的作用?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對文軒財(cái)經(jīng)表示。
宋紅衛(wèi)還表示，資產(chǎn)證券化的普及，其實(shí)也給中國居民資產(chǎn)配置打開了一個(gè)通道。
在2024年中期業(yè)績會上，萬科管理層稱,“萬科會盡可能穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，積極轉(zhuǎn)換融資模式，同時(shí)繼續(xù)爭取銀團(tuán)貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸等機(jī)會，提供增量流動性，以此保障債務(wù)的安全兌付?！?/p>
對于地產(chǎn)市場萬科所持態(tài)度為，“供求關(guān)系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件”。目前萬科所聚焦的三大主業(yè)依然為：綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅。
穩(wěn)健高效，審時(shí)度勢一直是萬科的發(fā)展策略，至于未來發(fā)展，“活下去，就是勝利”。