記者 王珍
11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱“通知”），標(biāo)志著擱置了五年的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債正式重啟。
《通知》稱，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。
重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券是我國政府促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施之一。10月12日，財(cái)政部副部長廖岷在“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會(huì)上表示，考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對(duì)較多，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。
“這項(xiàng)政策既可以調(diào)節(jié)土地市場的供需關(guān)系，減少閑置土地，增強(qiáng)對(duì)土地供給的調(diào)控能力，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力?！绷吾涸诎l(fā)布會(huì)上說。
2017年，財(cái)政部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)通知，明確在土地儲(chǔ)備領(lǐng)域開展試點(diǎn)，發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為。根據(jù)兩部門發(fā)布的《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》，土地儲(chǔ)備即“地方政府為調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。”
與其他專項(xiàng)債券品種不同的是，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的收入來源主要為項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的國有土地使用權(quán)出讓收入或國有土地收益基金收入。而其所獲得的土地出讓收入需納入政府性基金預(yù)算管理，作為項(xiàng)目還本付息的來源。
根據(jù)中信建投的統(tǒng)計(jì)，2018年，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模為4830億元，占當(dāng)年新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模的35.8%。
2019年9月，為了引導(dǎo)專項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”，自此土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債暫停發(fā)行。
在今年10月12日財(cái)政部明確專項(xiàng)債可用于土地收儲(chǔ)后，10月17日，自然資源部副部長劉國洪在國新辦發(fā)布會(huì)上表示，盤活存量閑置土地工作是自然資源部當(dāng)前工作的重點(diǎn)，專項(xiàng)債將優(yōu)先考慮企業(yè)無力開發(fā)、不愿開發(fā)，還沒有動(dòng)工建設(shè)的住宅商務(wù)用地。
本次發(fā)布的《通知》對(duì)收回收購?fù)恋氐念愋?、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序、再供應(yīng)要求等內(nèi)容予以明確，為各地啟動(dòng)開展收回收購存量閑置土地提供了政策指導(dǎo)與工作依據(jù)。
《通知》規(guī)定，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購范圍。
《通知》要求，使用專項(xiàng)債券資金用于收回收購?fù)恋貞?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。同時(shí)，專項(xiàng)債屬于地方政府負(fù)有償還義務(wù)的債務(wù)，要專款專用、封閉流轉(zhuǎn)。這確保了債務(wù)償還鏈條的清晰以及資金使用的有效考核。
《通知》強(qiáng)調(diào)，收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制。
自然資源開發(fā)利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購?fù)恋?，盤活存量，能夠減少市場存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，可以增加資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房。此外，收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”，既有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，也可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)有效投資。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，《通知》的落地意味著更多低成本的增量資金將進(jìn)入土地市場。對(duì)于房企而言，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)出售存量土地，緩解資金壓力，或進(jìn)一步改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)；對(duì)于地方政府來說，專項(xiàng)債券用于收購存量土地，能夠緩解地方政府的資金壓力，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生；對(duì)于市場來說，收回收購存量閑置土地，有助于改善市場供求關(guān)系，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措?？梢?，利用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地可取得“一舉多得”的效果。