界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
在今年2月末香港特區(qū)政府宣布撤銷長(zhǎng)達(dá)14年的樓市“辣招”（防樓市過熱強(qiáng)力限制舉措）后，港府于近日再發(fā)布樓市利好政策。
10月16日，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官李家超發(fā)表了任內(nèi)第三份《施政報(bào)告》，這份報(bào)告在樓市方面推出了多項(xiàng)重磅措施，其中包括放寬住宅貸款、允許投資移民購(gòu)入住宅物業(yè)等多項(xiàng)舉措，旨在進(jìn)一步激活香港樓市。
從新政后的市場(chǎng)反饋來看，界面新聞在香港部分街區(qū)的實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，許多中介門店都貼出了“施政報(bào)告組合出擊，全面激發(fā)樓市活力”的海報(bào)，同時(shí)，線下咨詢的人數(shù)相比以往也有所增長(zhǎng)。據(jù)中介反饋，近日市場(chǎng)氛圍的持續(xù)向好，也促使部分買家加快了進(jìn)入市場(chǎng)的決策步伐。
數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，據(jù)中原地產(chǎn)香港統(tǒng)計(jì)，新政后的首個(gè)周末（10月19日-20日），中原地產(chǎn)十大屋苑錄得14宗成交，按周上漲55.6%，成交額重返雙位數(shù)，創(chuàng)下了近5周以來的新高。
首個(gè)周末成交明顯轉(zhuǎn)旺
“受多重利好消息帶動(dòng)，樓市全面轉(zhuǎn)旺，周末期間有兩個(gè)大型鐵路新盤開售，銷情暢旺，共錄得超400宗一手成交。可見樓市有動(dòng)力，將持續(xù)向好”，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示。
具體來看，新盤市場(chǎng)方面，周末期間共錄得超過490宗成交，按周急增超過1.1倍，部分新盤在首輪售罄后，對(duì)后續(xù)加推的單位進(jìn)行了加價(jià)。
啟德新盤周末新一輪銷售，即日售清215個(gè)單位，在當(dāng)晚又新加推了98個(gè)單位，折實(shí)平均實(shí)用呎價(jià)約為23960港元（呎為香港面積計(jì)量單位，一平方呎約等于0.09平方米），部分單位加價(jià)約2%至6%。
位于黃竹坑站的地鐵上蓋項(xiàng)目周末期間首輪銷售共賣出191個(gè)單位，隨后加推了76個(gè)單位，折實(shí)平均尺價(jià)約22052港元，較上一輪次的銷售單位價(jià)格上調(diào)約2%。
二手市場(chǎng)方面，周末期間新界區(qū)未有新盤推售，交投集中在二手市場(chǎng)，成交以約500萬元或以下為主，其中，嘉湖山莊錄得5宗成交，為十大屋苑中最多，創(chuàng)7個(gè)月以來的周末新高。
從市場(chǎng)情緒來看，“美聯(lián)信心指數(shù)”最新報(bào)60.5點(diǎn)，按周上升2.5%，已連升3個(gè)星期。樓價(jià)方面，“美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)”最新報(bào)127.28點(diǎn)，按周微升0.04%，樓價(jià)走勢(shì)逐漸企穩(wěn)。
美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝研究指出，當(dāng)前香港新盤成交暢旺，樓市氣氛升溫，加強(qiáng)業(yè)主信心。特價(jià)盤減少，信心指數(shù)上升。值得留意的是，目前信心指數(shù)高于平均值（即“樓價(jià)好、淡分界線”），若指數(shù)進(jìn)一步上升并維持于平均值水平之上，樓價(jià)則將有望止跌回升。
新政出臺(tái)多項(xiàng)舉措激活樓市
查閱此次頒布的《施政報(bào)告》，有關(guān)房屋政策方面，涉及了造地、公屋、資助房屋、豪宅等諸多方面。其中，對(duì)樓市有著最直接及有效的幫助，便是放寬樓宇按揭的措施。
《施政報(bào)告》中指出，香港金管局將放寬住宅物業(yè)的按揭貸款條件，不論物業(yè)價(jià)值、是否自用或公司持有以及買家是否為首置，按揭成數(shù)上限一律調(diào)整至七成，供款與入息比率上限一律調(diào)整為五成。
“放寬按揭限制，變相降低了首期支出，入市門檻降低，而且取消了因樓價(jià)或用途的按揭限制，相信將有效吸引外資及有眼光的置業(yè)者重投香港物業(yè)市場(chǎng)”，陳永杰分析指出。
另外，報(bào)告中還提到的對(duì)“新資本投資者入境計(jì)劃”（CIES，俗稱“新投資移民計(jì)劃”）進(jìn)行優(yōu)化，也是對(duì)內(nèi)地投資買家的意大利好。
新計(jì)劃指出，自10月16日起，香港將允許申請(qǐng)人投資住宅物業(yè)，單一物業(yè)成交價(jià)須為5000萬港元或以上，投資于房地產(chǎn)（包括所有住宅及非住宅物業(yè)）的金額最多只有1000萬港元會(huì)計(jì)入投資總額。
據(jù)了解，以往香港投資移民均傾向于購(gòu)買豪宅滿足自主需要。今年3月，香港政府曾宣布重啟暫停多年的“新資本投資者入境計(jì)劃”，允許合資格人士通過金融資產(chǎn)投資移民香港，投資門檻為3000萬港元，不過彼時(shí)的投資范圍只包括金融資產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)。
而在此次新政后，住宅投資也被納入投資總額計(jì)算，這也意味著香港政府將允許移民者購(gòu)買住宅房產(chǎn)。
美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，新的投資移民計(jì)劃將5000萬物業(yè)內(nèi)的1000萬納入額度，對(duì)于5000萬以上的豪宅成交量是有幫助，或會(huì)增加三成以上，只是目前息口仍然高企，再加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，政策對(duì)于香港樓市有回穩(wěn)作用，但是不會(huì)大幅飆升。
同時(shí)，他也表示，過去5000萬或以上的物業(yè)較多內(nèi)地人士購(gòu)買，相信未來發(fā)展商也會(huì)給這些投資移民客人，作出相應(yīng)的調(diào)整及重點(diǎn)推售相應(yīng)類別的物業(yè)。
香港豪宅成交有望創(chuàng)新高
整體來看，今年以來香港的豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)較為良好。
美聯(lián)物業(yè)研究中心結(jié)合土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，2024年香港價(jià)值超過5000萬港元的一二手住宅注冊(cè)總量已達(dá)441宗，這一數(shù)字已接近2023年全年總量的94%。
其中，內(nèi)地買家成為推動(dòng)豪宅市場(chǎng)成交的主要力量。今年前9個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)揭示，在5000萬至1億港元價(jià)格區(qū)間內(nèi)的一二手豪宅成交中，以內(nèi)地買家姓名英文拼音辨別的個(gè)人買家占比高達(dá)58.7%。
10月17日，香港山頂?shù)烙钟幸缓勒山淮蚱萍o(jì)錄。
據(jù)悉，該物業(yè)由香港老牌富豪何崇本家族持有，占地面積約16700平方呎，實(shí)用面積8910平方呎，配有泳池及花園，且享有維港景觀。買家為來自杭州的內(nèi)地富豪，最終的成交總價(jià)達(dá)10.5億港元，呎價(jià)約為11.8萬港元，刷新了美聯(lián)儲(chǔ)減息后的最大成交額。
價(jià)格方面，不同于中小型住宅的近期的下跌趨勢(shì)，香港豪宅的價(jià)格一直較為穩(wěn)定。
在普縉集團(tuán)9月的分析報(bào)告中指出，在香港豪宅市場(chǎng)供應(yīng)稀缺下，一手豪宅項(xiàng)目不受整體樓市價(jià)格下調(diào)影響，與此同時(shí)還創(chuàng)下了區(qū)內(nèi)呎價(jià)新高紀(jì)錄。因此，該報(bào)告預(yù)計(jì)，在豪宅市場(chǎng)獨(dú)特性的推動(dòng)下，其表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于中小型住宅。
美聯(lián)物業(yè)方面預(yù)測(cè)，隨著新政策的出臺(tái)，“買港房帶來的后續(xù)收益”以及“投資港房可獲得的香港身份”這兩大優(yōu)勢(shì)將吸引更多內(nèi)地投資者加速進(jìn)入市場(chǎng)。預(yù)計(jì)今年超過5000萬港元的住宅注冊(cè)量將達(dá)到600套，創(chuàng)下近三年的新高。