界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
在樓價(jià)連續(xù)下跌9個(gè)月后，香港終于在萬(wàn)眾期待中取消了已經(jīng)實(shí)行14年的樓市“辣招”，首個(gè)周末香港樓市熱度大幅飆升。
2月28日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在立法會(huì)上發(fā)表了2024-2025年度《財(cái)政預(yù)算案》，其中指出，即日起全面撤銷樓市“辣招”，即香港的所有住宅物業(yè)交易將無(wú)須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。
業(yè)內(nèi)人士分析，全面“撤辣”將極大的降低交易成本與持有成本，刺激香港樓市交投上升，短期內(nèi)樓市有望止跌回穩(wěn)，提振市場(chǎng)信心，但受制于息口因素，單靠撤辣難以扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)，要待減息及經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，至少在明年年初樓價(jià)才會(huì)有所回升。
樓市進(jìn)入低迷期，市場(chǎng)“去辣”情緒高漲
所謂的樓市“辣招”是香港的一種需求管理措施，即以額外印花稅來(lái)打擊短期炒賣活動(dòng)、買家印花稅遏抑外來(lái)需求、以及新住宅印花稅減少投資需求，其推出最早可追溯至2010年的11月。
彼時(shí)，香港特區(qū)政府為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，推出額外印花稅，稅率為轉(zhuǎn)售交易金額的5-15%，適用于以個(gè)人或公司名義在2010年11月20日或以后購(gòu)入，并在2年內(nèi)轉(zhuǎn)售的住宅物業(yè)交易。
在此后的幾年間，香港當(dāng)局又多次出手“加辣”，以遏制樓價(jià)上漲。
但近兩年來(lái)，受疫情影響，香港在疫后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中一直未達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，樓市也進(jìn)入到低迷期。尤其在2023年下半年，因受美聯(lián)儲(chǔ)加息等因素影響，導(dǎo)致融資成本上升，市場(chǎng)需求疲軟，樓價(jià)不斷下潛。
據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1月全港私人住宅樓價(jià)指數(shù)報(bào)306.4點(diǎn)，按月跌1.57點(diǎn)，已連跌9個(gè)月，累跌13.5%，創(chuàng)逾20年最長(zhǎng)樓市跌幅。
而若從2021年9月的高位算起，香港樓價(jià)累計(jì)跌幅更是達(dá)到了23%。
對(duì)于下跌的原因，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，最為主要的就是市場(chǎng)普遍對(duì)“去辣”有所預(yù)期，從而導(dǎo)致濃重的觀望情緒以及交易量的不斷下滑。
與此同時(shí)，涉及“辣招”的交易量也創(chuàng)下新低。
據(jù)香港稅務(wù)局,去年全年三大辣稅交投量共錄約2811宗，創(chuàng)2014年三項(xiàng)住宅辣稅征收有紀(jì)錄以來(lái)新低，并且2022、2023連續(xù)兩年的“辣稅”收益金額不足60億港元，這些數(shù)據(jù)都在說(shuō)明，“辣招”意義在減弱。
值得關(guān)注的是，在5個(gè)月前（2023年10月），香港特區(qū)政府曾進(jìn)行了一次“減辣”措施，其中包括額外印花稅(SSD)的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，由15%減至7.5%，以及為外來(lái)人才置業(yè)印花稅實(shí)施“先免后征”安排。
但政策實(shí)施后香港樓市一直未見有明顯激活，樓價(jià)也仍未止跌。
與此同時(shí)，香港社會(huì)對(duì)于要求全面“撤辣”的聲音也越來(lái)越大。
在1月31日召開的香港特區(qū)立法會(huì)上，就有多名議員發(fā)言支持修訂“減辣”措施，表示“減辣”已無(wú)法令香港經(jīng)濟(jì)“回春”，并促請(qǐng)政府全面“撤辣”，以便盤活樓市。
所以，此次“撤辣”可以說(shuō)是“眾望所歸”，也符合香港當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。
“撤辣”宣布后，市場(chǎng)反響如何？
“政府宣布全面撤辣及暫停壓力測(cè)試后，引起了市場(chǎng)的極大回響”，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對(duì)界面新聞表示。
據(jù)悉，消息公布當(dāng)天，市區(qū)內(nèi)的各大中介門店就紛紛貼出“財(cái)爺撤辣”等字樣海報(bào)進(jìn)行宣傳，更有中介的手機(jī)應(yīng)用程序因?yàn)g覽人數(shù)激增出現(xiàn)了短暫堵塞情況。
股市方面，預(yù)算案公布當(dāng)天以新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)等為代表的港股本地地產(chǎn)股集體拉升。
據(jù)陳永杰介紹，財(cái)政預(yù)算案公布當(dāng)日，中原地產(chǎn)線上及線下客流量、咨詢量立刻錄到大幅飆升。
其中，中原網(wǎng)頁(yè)全日瀏覽量即日飆升5成，使用人數(shù)急增超3成。消息公布后的第二天（2月29日）中原網(wǎng)站上的查詢及估價(jià)量也錄得超4成升幅。
在線下門店客流量方面，中原十大屋苑本周末預(yù)約看樓量錄510組預(yù)約，創(chuàng)下了11個(gè)月以來(lái)新高，按周增34.2%。
據(jù)中原市場(chǎng)數(shù)據(jù)，單就“撤辣”首兩天（2月28日-29日），新盤即錄逾80宗一手成交，占2月整體一手成交量約3成。
二手交投方面，馬鞍山區(qū)、屯門區(qū)、元朗區(qū)等，撤辣后僅三天即分別錄逾10宗買賣成交。
對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，陳永杰預(yù)計(jì)，料樓市首季將迎來(lái)成交量小陽(yáng)春，按季有望增加7成，樓價(jià)于龐大貨尾量壓力下，相信上半年微升5%。
“首先是額外印花稅取消，讓二手市場(chǎng)放盤量大幅增加，買家選擇變多。其次再、加上買家印花稅、新住宅印花稅的撤銷及暫停壓力測(cè)試令入市門檻下降，也將刺激較早前持觀望態(tài)度的買家紛紛查詢或加快入市決定?！?/p>
與此同時(shí)，開發(fā)商們也借此樓市向好氣氛大力推盤。
2月29日，在新世界發(fā)展的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層表示會(huì)盡快在未來(lái)6個(gè)月推售大約2500伙，包括啟德等項(xiàng)目，其相信會(huì)吸引不少中產(chǎn)買家、投資客，相信可以在短時(shí)間為集團(tuán)帶良好的現(xiàn)金流。
內(nèi)地居民赴港購(gòu)房成本大幅下降
值得關(guān)注的是，全面“撤辣”后，包括內(nèi)地客在內(nèi)的非本地買家，已無(wú)需支付任何額外“辣稅”。
但在此之前，內(nèi)地人在香港買房，若非拿了“高才”或“專才”身份的話，需要交買家印花稅和新住宅印花稅共15%，但香港本地買家只需要交最高4.25%的從價(jià)印花稅即可，“撤辣”以后內(nèi)地買家已向本地買家看齊。
此舉大大降低了非本地買家的購(gòu)房門檻，尤其是對(duì)于一些“新香港人”、以及經(jīng)人才計(jì)劃到港的潛在買家來(lái)說(shuō)，具有極大的吸引力。
據(jù)香港入境處最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年香港優(yōu)才申請(qǐng)人數(shù)高達(dá)80207人，獲批人數(shù)達(dá)12969人，人才計(jì)劃為香港的住宅市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的需求。
據(jù)中原地產(chǎn)方面透露，在財(cái)案公布的3天時(shí)間內(nèi)（2月28日-3月1日），中原網(wǎng)站上內(nèi)地購(gòu)房者的查詢量就增加了約1倍。
可以遇見的是，在本地購(gòu)房者及外地購(gòu)房者的雙重推進(jìn)下，香港樓市也將進(jìn)迎來(lái)新一輪的交易熱潮。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)在“撤辣”后的未來(lái)4個(gè)月內(nèi)，香港新房成交或較之前4個(gè)月增1.4倍至6000宗，同期二手或增五成至1.4萬(wàn)宗，合計(jì)一二手房成交或增七成，達(dá)到2萬(wàn)宗水平。
內(nèi)地城市能否效仿香港，退出稅收來(lái)“救樓市”？
可以看出，與內(nèi)地的近期樓市松綁政策的“小步走”不同，香港此次政策的改革是“大刀闊斧”的。對(duì)此，有不少人表示內(nèi)地城市能否效仿香港，徹底減免稅收來(lái)“救樓市”？
對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示，香港是自由港，資金、匯率、利率都是自由波動(dòng)的，對(duì)房地產(chǎn)的管理，與西方國(guó)家類似，就是從利率和稅收的角度考慮，其只基于物業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)來(lái)決定是否要釋放新的政策。
而內(nèi)地在做調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)對(duì)稅收、地方財(cái)政、土地踩著、上下游等方面進(jìn)行的綜合考慮，不太可能全面退出稅收來(lái)穩(wěn)樓市。
最為關(guān)鍵的是，內(nèi)地樓市低迷的根本原因在于供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、舊模式不可持續(xù)，而不在于稅收。在樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)后，即便利率降到歷史最低、熱點(diǎn)城市增值稅免征期收縮，也阻擋不了樓市下行。