界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

“我們對(duì)業(yè)績虧損深感愧疚，我們知道這關(guān)乎到股東的信任和期待，管理層將化壓力為動(dòng)力，以一攬子方案為路線圖，全力以赴克服困難”，萬科管理層在2024年中期業(yè)績會(huì)上表示。

8月30日晚間，萬科發(fā)布了2024年中期業(yè)績報(bào)告，并召開業(yè)績推介會(huì)。期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1427.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損98.5億元；上半年回款率超過100%，二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額較一季度明顯改善，實(shí)現(xiàn)42億正向現(xiàn)金流，年內(nèi)已無境外公開債。

關(guān)于虧損原因，萬科此前在業(yè)績預(yù)告中曾做過坦誠解釋，主要是由于開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下降、大宗和股權(quán)交易虧損、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損以及減值計(jì)提的影響。

今年上半年，為改善公司所面臨的艱難局勢，萬科曾宣布制定了“瘦身健體”一攬子方案，其中包括統(tǒng)籌好降負(fù)債和高質(zhì)量發(fā)展，通過堅(jiān)定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)；后續(xù)除了綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)外，萬科將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資；同時(shí)，堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。

根據(jù)計(jì)劃，未來兩年萬科計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元以上，未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上。

據(jù)萬科董事會(huì)秘書朱旭在業(yè)績會(huì)上介紹，萬科的一攬子方案正在取得積極進(jìn)展，非主業(yè)投資大多在交易談判過程中，截至7月底，合并報(bào)表的有息負(fù)債加供應(yīng)鏈融資合計(jì)較年初凈下降172億元，資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)204億元(含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行)。

“一攬子方案不是簡單的做‘減法’，還包括發(fā)展方案，具體包括，積極推進(jìn)綜合住區(qū)產(chǎn)品模塊研發(fā)創(chuàng)新提升開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力；確保投資兌現(xiàn)水平，實(shí)現(xiàn)長租公寓、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理規(guī)模有質(zhì)量增長，競爭力行業(yè)領(lǐng)先等”，朱旭表示。

接下來，萬科將全力推進(jìn)降本增效，實(shí)現(xiàn)2024財(cái)年管理費(fèi)用同比再降15%。

據(jù)悉，萬科一方面將開展全用工盤點(diǎn)檢視，基于業(yè)務(wù)瘦身、組織精簡，明確提出組織規(guī)劃調(diào)整目標(biāo)，推動(dòng)組織提效；另一方面則會(huì)壓降費(fèi)用支出，詳細(xì)梳理費(fèi)用科目，降低行政支出等標(biāo)準(zhǔn)，確保實(shí)現(xiàn)降本增效。

業(yè)內(nèi)人士指出，企業(yè)在漫長發(fā)展過程中經(jīng)歷高低起伏是常見現(xiàn)象，從長遠(yuǎn)看，各類支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策正在陸續(xù)落地，相信在其自身持續(xù)努力下，伴隨未來市場逐步恢復(fù)，萬科有望在行業(yè)新階段重新回到健康可持續(xù)發(fā)展軌道。

拆解半年報(bào)，在萬科重點(diǎn)聚焦的綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅三大主業(yè)上，綜合住區(qū)業(yè)務(wù)的銷售跑贏大市，上半年高質(zhì)量交付7.4萬套房子，實(shí)現(xiàn)銷售金額1273.3億元，實(shí)現(xiàn)了超100%回款率，銷售金額在14個(gè)城市位列第一，銷售表現(xiàn)優(yōu)于百強(qiáng)房企整體水平。

長租公寓領(lǐng)域，萬科上半年的規(guī)模和運(yùn)營效率保持行業(yè)第一，實(shí)現(xiàn)營收17.3億元，同比增長5.3%，同時(shí)，傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)“由售改租”的新模式取得巨大突破，今年已盤活房源數(shù)超5500間。

物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，上半年萬物云也在行業(yè)增長挑戰(zhàn)下繼續(xù)實(shí)現(xiàn)營收雙位數(shù)增長，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入176.3億元，同比增長9.5%。商企服務(wù)方面，連續(xù)中標(biāo)騰訊企鵝島、華為青浦練秋湖兩個(gè)中國企業(yè)最大的設(shè)施管理外包服務(wù)項(xiàng)目，金額超過5億元。

在資產(chǎn)盤活和大宗交易方面，2023年至今萬科盤活和優(yōu)化的資源累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售140億元，今年1-7月大宗交易簽約204億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等31個(gè)項(xiàng)目，回款金額近百億元。

“未來4個(gè)月，萬科大宗交易工作，將按照既定路線繼續(xù)前行，當(dāng)前有19個(gè)項(xiàng)目在談判過程中，后續(xù)資產(chǎn)交易工作的重心是資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量提升，這不僅可以支持優(yōu)良資產(chǎn)交易，也能夠支撐萬科的融資模式轉(zhuǎn)型”，萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官劉肖透露。

與此同時(shí)，伴隨交付高峰過去，萬科目前在經(jīng)營層面的支付壓力已在下降，上半年交付總量同比下降超過30%，工程支付量也相應(yīng)降低。通過經(jīng)營層面的努力，萬科二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流較一季度已明顯改善，實(shí)現(xiàn)42億正向現(xiàn)金流。

在重點(diǎn)提升三大主業(yè)競爭力以外，上半年萬科還在緊抓REITs這一新發(fā)展機(jī)遇。

今年4月，印力REIT上市，發(fā)行規(guī)模32.6億元，同時(shí)萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲(chǔ)REIT也已進(jìn)入申報(bào)進(jìn)程。此外，今年萬科還成立了旗下首個(gè)商業(yè)Pre-REIT基金，此前設(shè)立的建萬租賃Pre-REIT基金也實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)募。

債務(wù)方面，上半年萬科累計(jì)償債524億，截至目前已完成73億元的境內(nèi)公開債和中期票據(jù)，以及折合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內(nèi)境外公開債已全部償還完畢，年內(nèi)境內(nèi)公開債僅余1筆中票20億元。

“接下來，在各類債務(wù)償還的安排方面，除了經(jīng)營端創(chuàng)造現(xiàn)金流之外，萬科會(huì)盡可能穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，積極轉(zhuǎn)換融資模式，同時(shí)繼續(xù)爭取銀團(tuán)貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸等機(jī)會(huì)，提供增量流動(dòng)性，以此保障債務(wù)的安全兌付”，萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華介紹稱。

上半年萬科合計(jì)新增融資、再融資612億元，其中新增融資的綜合成本3.66%，加權(quán)平均債務(wù)期限5.31年。其中，在5月獲得的招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，也是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。

談及對(duì)未來市場走勢的看法，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大；從短期看，經(jīng)過了三年的調(diào)整，新房的性價(jià)比在提升，政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤。

郁亮指出，目前新房產(chǎn)品力、服務(wù)力比之前有了非常大的提升，產(chǎn)品力和服務(wù)力提升的同時(shí)，新房的性價(jià)比也在提高。房價(jià)經(jīng)過了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的位置，新房產(chǎn)品的性價(jià)比有比較大的提升。政策端對(duì)多樣化住房需求的支持，也讓買房變得更加容易。另外，從供給側(cè)來看，目前行業(yè)的供給水平偏低，未來隨著供求關(guān)系、供需關(guān)系的改善，也為接下來市場走出低谷，重拾向上動(dòng)力，創(chuàng)造了條件。