文|酒管財經(jīng)
見慣了地產(chǎn)企業(yè)賣掉酒店資產(chǎn)保主業(yè)。但賣掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)干酒店的房企，這些年還是頭一次見。
這家公司就是華遠(yuǎn)地產(chǎn)，昔日“任大炮”掌舵的國資地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)最新信息披露，轉(zhuǎn)型之后，該公司將把酒店經(jīng)營當(dāng)成主營業(yè)務(wù)之一。
《酒管財經(jīng)》注意到，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)并不強(qiáng)勢，運(yùn)營酒店數(shù)量和營收亦不算大。這不禁讓人發(fā)問：
為何要把酒店當(dāng)做主營業(yè)務(wù)之一？
背后的原因是什么？
這事能成么？
老牌房企的“意外”轉(zhuǎn)型
猶如江湖中的“南慕容、北喬峰”的傳說，地產(chǎn)圈曾經(jīng)也有“南萬科、北華遠(yuǎn)”的說法。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)是老牌房企，大股東是華遠(yuǎn)集團(tuán)，系北京市西城區(qū)國有獨(dú)資企業(yè)。昔日著名的華威大廈項目、西單商業(yè)街項目都是出自這家企業(yè)之手。
只是，受行情影響，這家公司現(xiàn)在負(fù)債比較高，虧損比較嚴(yán)重。這幾乎也是很多地產(chǎn)公司都在面臨的狀況。
出人意料的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)日前拋出一個重大重組計劃，計劃直接放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
根據(jù)官方公告的表述，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債都轉(zhuǎn)給了大股東華遠(yuǎn)集團(tuán)。然后自己聚焦代建、酒店經(jīng)營等業(yè)務(wù)。
也就是說，以后的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，不做地產(chǎn)開發(fā)，只做運(yùn)營當(dāng)“房東”了。
在人家都在割肉保主業(yè)的時候，華遠(yuǎn)地產(chǎn)直接掀了麻將桌，換地方打摜蛋去了。
挺有意思！
根據(jù)官網(wǎng)和財報顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店產(chǎn)品線中，酒店項目配備豪華，業(yè)態(tài)多元。包括城市商務(wù)酒店系、休閑度假酒店系、城市精品酒店系等。
展開來說，城市商務(wù)酒店系包括君悅酒店（長沙）、空港凱悅嘉軒酒店（長沙）。城市精品酒店系包括華瑞和酒店（長沙）、華中心酒店（北京）。
在《酒管財經(jīng)》來看，其實(shí)最核心的酒店資產(chǎn)只有長沙君悅酒店。
這是華遠(yuǎn)地產(chǎn)投資開發(fā)的五星級高端酒店，在2023年獲得租金收入為2.3億元。該酒店是君悅酒店品牌在全球的第48家酒店，大中華區(qū)的第14家酒店。也是凱悅酒店集團(tuán)在華中地區(qū)運(yùn)營的首家酒店。
在2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店產(chǎn)品營收2.57億元，毛利率為41.76%，同比增長33.53%。雖然整體體量較地產(chǎn)開發(fā)（155億）相差很大，但盈利能力比較樂觀。
按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)的最新轉(zhuǎn)型計劃，做運(yùn)營將是未來的工作重心。而在酒店經(jīng)營板塊，華遠(yuǎn)地產(chǎn)似乎并沒有太多的項目。
2023年的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，包含酒店業(yè)務(wù)的項目只有長沙凱悅嘉軒酒店（已竣工）、華中心二至五期（已竣工）。
不難看出，單一的酒店經(jīng)營很難支撐公司的整體業(yè)績。未來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)工作的重心可能將聚焦代建業(yè)務(wù)上。
實(shí)事求是地講，華遠(yuǎn)地產(chǎn)能夠選擇放棄地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型做酒店運(yùn)營，在很多地產(chǎn)企業(yè)中具有一定的特殊性。
一方面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)可以把原本的地產(chǎn)業(yè)務(wù)直接轉(zhuǎn)讓給大股東華遠(yuǎn)集團(tuán)。最關(guān)鍵是，一并轉(zhuǎn)走的還有負(fù)債。
這就意味著，華遠(yuǎn)地產(chǎn)可以輕裝上陣，謀求二次轉(zhuǎn)型。至少在上市公司層面，能夠保證一個相對不錯的財務(wù)數(shù)據(jù)。而對于大部分地產(chǎn)公司來說，它們沒有這樣的騰挪空間。
另一方面，在華遠(yuǎn)地產(chǎn)過去開發(fā)的項目中，有一些酒店物業(yè)和項目。它們轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，由開發(fā)變運(yùn)營，從之前的大刀闊斧到現(xiàn)在的過精細(xì)日子，在地產(chǎn)下行時代不失為一個好的選擇。
地產(chǎn)系的抉擇
在過去三五年中，我們見證太多地產(chǎn)公司為了不下牌桌而做出的努力。在此過程中，酒店項目為它們爭取了更多的騰挪空間和時間。
通常情況下，地產(chǎn)公司大多會選擇剝離或者賣掉酒店資產(chǎn)。酒店資產(chǎn)大多是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，屬于大宗交易，并有一定的溢價空間。在回籠資金方面具有天然優(yōu)勢。
根據(jù)《酒管財經(jīng)》不完全統(tǒng)計，碧桂園、萬達(dá)、世茂、新華聯(lián)等幾乎所有能排得上號的地產(chǎn)企業(yè)，都有過類似的動作。
另外，地產(chǎn)公司還把原本用作配套的酒店項目，逐漸發(fā)展成一個能夠盈利、且細(xì)水長流的資產(chǎn)。
越來越多的地產(chǎn)集團(tuán)開始尋求酒店項目的輕資產(chǎn)運(yùn)營，通過成立自己的品牌，實(shí)現(xiàn)品牌輸出。畢竟，當(dāng)房東只能收租。而當(dāng)品牌方，收益結(jié)構(gòu)更加完善和合理。
世茂是一個案例。港股上市公司世茂集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，集團(tuán)自持酒店物業(yè)24家，租賃直營酒店5家。酒店板塊收入23億元，同比增長31.4%。RevPAR同比提升39.8%，均創(chuàng)歷史新高。
同時，他們有自主酒店品牌，在2024年將迎來寶雞如意茵香茂御酒店、大理鑫鶴茂御酒店等。
另外一家企業(yè)是粵系房企合景泰富集團(tuán)。它們最好就是一個業(yè)主的角色。該公司旗下?lián)碛袕V州w酒店、成都w酒店、廣州康萊德酒店、廣州東圃合景福朋喜來登、蘇州合景萬怡酒店等多家酒店。
在積累了一定經(jīng)驗(yàn)之后，于2018年推出自有品牌酒店木蓮莊酒店。有輕奢商務(wù)酒店、高端度假酒店、精品設(shè)計酒店、奢華五星酒店4大產(chǎn)品系列。
在2023年，這家公司的酒店營運(yùn)收入為8.29億元，同比增加38.1%。酒店業(yè)務(wù)增速遠(yuǎn)超公司整體增速（17.5%）。
事實(shí)上，按照正常的發(fā)展路徑，地產(chǎn)系酒店完全可以按照國際酒店集團(tuán)的成熟發(fā)展模式，進(jìn)行集團(tuán)化、專業(yè)化、資本化運(yùn)作。
只是，轟然倒塌的大地產(chǎn)時代，沒有給予它們足夠的時間機(jī)會。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)的難題
再回歸到華遠(yuǎn)地產(chǎn)。
如果此次重大重組計劃只是公司資本運(yùn)作的其中一環(huán)，那么姑且不論。如果華遠(yuǎn)地產(chǎn)的確要把代建、酒店經(jīng)營作為主業(yè)的話，尚有很大的討論空間。
在《酒管財經(jīng)》看來，酒店經(jīng)營被當(dāng)做主營業(yè)務(wù)之一，還是略顯單薄一些。
從長沙君悅酒店的經(jīng)營額來看，運(yùn)營保持比較高的水準(zhǔn)。但是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)現(xiàn)有酒店物業(yè)和項目的數(shù)量不具備優(yōu)勢。
另外，現(xiàn)階段，華遠(yuǎn)地產(chǎn)沒有自有酒店品牌。其酒店運(yùn)營板塊的發(fā)展想象力和天花板較為有限。
《酒管財經(jīng)》認(rèn)為，華遠(yuǎn)地產(chǎn)要想做大做強(qiáng)酒店運(yùn)營，在酒店品牌上可以采用更加靈活的方法。包括：與國際聯(lián)號成立酒管公司或者品牌；獨(dú)立或者與本土酒店集團(tuán)一道，獨(dú)家運(yùn)作國際知名酒店品牌；自建自有品牌矩陣。
并且，上述方法可以循序漸進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)酒店板塊的獨(dú)立造血和盈利能力，并實(shí)現(xiàn)對公司整體主業(yè)的反哺。
但是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，讓外界傳遞出一個更加積極的信號。地產(chǎn)公司在謀其二次起飛時，不只有賣掉酒店的一個選擇。在時間維度允許的情況下，可以把目光放在存量資產(chǎn)上，做好資產(chǎn)的增值。
而對于酒店行業(yè)來說，原本很多用作配套的酒店物業(yè)，如果能夠做到精細(xì)化管理和專業(yè)化運(yùn)營，對整個行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展同樣意義重大。