界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
4月30日下午，萬科在深圳舉行了2023年度股東大會(huì)，深圳地鐵董事長辛杰、萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝等悉數(shù)出席。
在會(huì)上，萬科方面回應(yīng)了目前外界關(guān)切的萬科股價(jià)和融資等問題，并披露了其制定的一攬子穩(wěn)定經(jīng)營方案進(jìn)展。
進(jìn)行“瘦身健體”，改善公司基本面
“股價(jià)目前表現(xiàn)肯定達(dá)不到股東要求，完全接受股東批評(píng)，目前正制定增持管理團(tuán)隊(duì)股票計(jì)劃方案”，郁亮在股東會(huì)中表示。
對(duì)于近期萬科股價(jià)的波動(dòng)問題，他坦言，管理團(tuán)隊(duì)的命運(yùn)和公司命運(yùn)綁在一起，自1994年成為萬科董事后，30年間只買入，從未賣出。
在郁亮看來，想要提振股價(jià)最關(guān)鍵的還是要把公司做好，降風(fēng)險(xiǎn)、改善基本面，謀求長期健康發(fā)展。對(duì)此，萬科制定了“瘦身健體”一攬子方案，以實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目的：
1.“降負(fù)債”，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上；
2.完成“融資模式轉(zhuǎn)型”，從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式；
3.完成“聚焦主業(yè)”，騰出有限資源、做好做強(qiáng)綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要內(nèi)容是好房子、好社區(qū)、好服務(wù)。萬科聚焦的三大業(yè)務(wù)，市場有前景，社會(huì)有需求。
具體而言，一攬子方案主要包括兩個(gè)階段：
第一階段是堅(jiān)定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，萬科未來除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項(xiàng)主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資；將堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元；同時(shí)，主動(dòng)完成融資模式轉(zhuǎn)型。
第二階段就是聚焦主業(yè)，做精業(yè)務(wù)，成為行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿、服務(wù)標(biāo)桿。對(duì)于錨定的三大優(yōu)勢業(yè)務(wù)，萬科將集中資源和管理精力做好做強(qiáng)，保持持續(xù)領(lǐng)先。
郁亮表示，目前行業(yè)經(jīng)歷深刻調(diào)整走向新發(fā)展階段，勢必是一個(gè)“瘦身健體”的過程，過程絕不容易，但結(jié)果是通向更健康和高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)前的壓力是階段性的，未來兩年會(huì)初見成效，統(tǒng)籌好降負(fù)債和高質(zhì)量發(fā)展，公司才能可持續(xù)發(fā)展。
今年首季度虧損3.6億元
據(jù)萬科4月29日披露，2024年一季度萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入615.9億元，同比下降10.0%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入466.7億元，同比下降13.8%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入109.5億元，同比增長12.0%。
一季度受結(jié)算規(guī)模下降和開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑的影響，萬科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損3.6億元，而去年同期為盈利14.46億元。
主要原因?yàn)殚_發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入同比下降了13.8%，結(jié)算毛利率同比降6.7pct至10.5%；一季度期間費(fèi)用同比下滑5.8%至43.9億元，但因收入下滑導(dǎo)致期間費(fèi)率同比升0.3pct至7.1%；期末合并報(bào)表范圍內(nèi)有2323萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額3502億元，為后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。
截至報(bào)告期末，扣除預(yù)收款后的負(fù)債率為64.9%，相比2023年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率59.3%；持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債。
在融資方面，萬科總裁祝九勝在此次股東大會(huì)上表示，得益于銀行支持和自身努力，目前公司的融資已逐漸好轉(zhuǎn)，并對(duì)后續(xù)進(jìn)展充滿信心。
為應(yīng)對(duì)萬科當(dāng)前的階段性流動(dòng)性挑戰(zhàn)，祝九勝指出，萬科正在執(zhí)行三項(xiàng)重點(diǎn)工作：一是不折不扣落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（白名單），目前已有59個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)納入白名單；二是大力推進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)貸；三是銀團(tuán)貸款，萬科目前已取得了眾多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進(jìn)中。
據(jù)悉，2024年以來萬科已新增融資提款168億，境內(nèi)新增融資平均成本3.33%，公司銀行端的融資渠道保持通暢。
平安證券研究指出，隨著政策持續(xù)發(fā)力，地產(chǎn)基本面有望逐步改善，萬科的銷售經(jīng)營有望向好。預(yù)計(jì)萬科2024-2026年歸母凈利潤分別為126億元、117億元、120億元，當(dāng)前市值對(duì)應(yīng)PE分別為7.2倍、7.7倍、7.5倍。
大股東深鐵再次表態(tài)支持
在此次股東會(huì)上，萬科的第一大股東深鐵集團(tuán)的董事長辛杰表示，萬科的一攬子舉措體現(xiàn)了管理層堅(jiān)決的態(tài)度，作為萬科公司的長期股東，深鐵集團(tuán)的態(tài)度和立場一直沒有變，會(huì)一如既往支持萬科的良性發(fā)展，不會(huì)因市場波動(dòng)而動(dòng)搖。
而深鐵對(duì)于萬科的支持也體現(xiàn)在了“真金白銀”的實(shí)際行動(dòng)上。4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深鐵集團(tuán)認(rèn)購占比29.7%。
REITs作為重要的戰(zhàn)略性平臺(tái)，將為萬科帶來新的流動(dòng)性支持，也為大量商業(yè)資產(chǎn)的盤活變現(xiàn)提供了平臺(tái)。
業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的REITs突破將助力萬科打通經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的能力優(yōu)勢也有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。
另外，辛杰還透露，深鐵與萬科的其他合作項(xiàng)目，目前都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進(jìn)之中，一旦落地，萬科將予以公告。
此前在去年三季度萬科召開的線上會(huì)議上，深鐵方面曾表示為萬科準(zhǔn)備了豐富的“工具箱”，將根據(jù)市場情況進(jìn)行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式承接萬科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元。