界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦
在住宅市場(chǎng)承壓的背景下，首個(gè)全面放開住房限購(gòu)的城市，是南方的網(wǎng)紅旅游城市——長(zhǎng)沙。
4月18日，長(zhǎng)沙市住建局印發(fā)《關(guān)于支持居民購(gòu)買改善住房的通知》，即日起，在全市范圍內(nèi)買房，不再審查購(gòu)房者資格條件。這意味著長(zhǎng)沙已施行7年的樓市限購(gòu)政策正式全面放松。
其次，在長(zhǎng)沙“以舊換新”購(gòu)買新房，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；購(gòu)買新房申請(qǐng)住房公積金貸款，在原有基礎(chǔ)上，上調(diào)最高貸款額度。
《通知》指出，這是長(zhǎng)沙為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，滿足居民多層次多樣化購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。
4月19日下午，長(zhǎng)沙市住房公積金管理委員會(huì)則配合住建局，出臺(tái)了貸款額度新政。
通知規(guī)定，職工在長(zhǎng)沙市購(gòu)買新建商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，其最高貸款額度提高至80萬元；生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至90萬元。
不過上述兩則通知還是設(shè)定了有效期為5年。
仔細(xì)研究長(zhǎng)沙的新政，一位頭部Top10房企人士向界面新聞表示，“不審查購(gòu)房者資格”重點(diǎn)還是要看城市配套能否跟得上。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則是強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)沙此次更為重磅的還是把“以舊換新”購(gòu)房與“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策進(jìn)行結(jié)合，具有創(chuàng)新性，換房也可以按照首套房的（福利）標(biāo)準(zhǔn)，真正稱得上利好消費(fèi)者改善住房。
不過，此次長(zhǎng)沙首次提出“以舊換新”，還未像其他城市那般出臺(tái)相應(yīng)的概念細(xì)則。
“目前，以舊換新主要包括三種形式：一是開發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，如鄭州；二是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售；三是給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹。
實(shí)際上，如今已啟動(dòng)“以舊換新”鼓勵(lì)機(jī)制的各個(gè)城市中，這三種模式并存，只是比重不同。
四天前的（4月15日），鄭州就宣布將會(huì)在4月20日啟動(dòng)二手住房收購(gòu)試點(diǎn)工作，由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱“鄭州城發(fā)”）、鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)啟動(dòng)試點(diǎn)工作，試點(diǎn)階段限額500套。
此次鄭州收購(gòu)二手住房的主體是鄭州城發(fā)子公司——鄭州城發(fā)安居有限公司。需要強(qiáng)調(diào)的是，在價(jià)格方面，鄭州規(guī)定購(gòu)買新房的總價(jià)款，不能低于二手房收購(gòu)總價(jià)款。
“國(guó)企直接下場(chǎng)是小眾案例，少部分拆遷安置房源和保障性住房可以通過存量房源收購(gòu)，但基于國(guó)企資金實(shí)力、債務(wù)情況以及國(guó)企投資的資金平衡性和利潤(rùn)及投資可行性考核審計(jì)等，國(guó)企直接下場(chǎng)很難放量。”李宇嘉說。
值得一提的是，一線城市深圳已經(jīng)迎來首個(gè)“以舊換新”項(xiàng)目。
4月16日，深圳本土地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌樂有家（公司全稱“深圳市樂有家控股集團(tuán)有限公司”）宣布，將聯(lián)合深圳本土房企綠景地產(chǎn)旗下項(xiàng)目“綠景白石洲”，試點(diǎn)推廣“以舊換新”新模式。
具體模式為，換房客戶繳納訂金后，鎖定意向房源2個(gè)月，在這期間樂有家會(huì)盡快售出舊房，舊房成功出售后客戶便可正式簽約新房。合作雙方都沒有國(guó)資背景，更大程度上是市場(chǎng)的自發(fā)行為。
此次有政府的政策推動(dòng)，長(zhǎng)沙是否有同樣的開發(fā)商市場(chǎng)自發(fā)行為還未可知。
4月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月至3月，全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降19.4%和27.6%。絕對(duì)規(guī)模已經(jīng)是2015年以來新低。
具體到長(zhǎng)沙，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1月至3月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)（芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花）商品住宅供應(yīng)規(guī)模67萬平方米，同比下降31.5%，與2019年至2023年同期均值相比下降51%。
長(zhǎng)沙供應(yīng)市場(chǎng)低迷，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心不足，一季度市場(chǎng)供應(yīng)處于低位水平，進(jìn)而導(dǎo)致長(zhǎng)沙新建商品住宅成交規(guī)模持續(xù)疲軟，成交面積為69.2萬平方米。