界面新聞記者 | 藍(lán)麗琦
3月28日深夜，港股廣州出險房企富力地產(chǎn)（2777.HK）發(fā)布了2023年度的詳細(xì)業(yè)績公告。
財報顯示，富力地產(chǎn)2023年實(shí)現(xiàn)總營業(yè)額362.38億元，同比增長1.62%，實(shí)現(xiàn)了自2020年以來的首次增長；公司所有者應(yīng)占年度虧損201.64億元，虧損額度同比擴(kuò)大28.14%。
資產(chǎn)負(fù)債方面，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)減少9.23%至3348.68億元；總負(fù)債減少4.47%至2884.76億元?？偟膩砜矗涣Φ禺a(chǎn)凈資產(chǎn)仍為凈值，其2023年總負(fù)債率為86.15%。
從營收結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)發(fā)展板塊營業(yè)額278.11億元，同比微幅下滑4.2%；物業(yè)投資板塊營業(yè)額10.03億元，同比增長2.77%；酒店營運(yùn)板塊營業(yè)額64.07億元，同比大漲51.29%。
受益于2023年旅游行業(yè)的火爆行情，富力的酒店業(yè)務(wù)增長過半，彌補(bǔ)了主力業(yè)務(wù)的下滑部分。在物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資板塊虧損持續(xù)擴(kuò)大時，酒店業(yè)務(wù)的虧損則是從23.73億元降低到9.04億元。但酒店業(yè)務(wù)多年來還是沒有實(shí)現(xiàn)盈利。
“倫敦富力城”夢破滅，張松橋用1港元接盤、承接背后貸款
在最新財報中，富力透露在2023下半年，一直積極商談出售即將落成位于英國倫敦1區(qū)名為One Nine Elms（九榆樹1號）的資產(chǎn)。在2023年結(jié)束后，已經(jīng)與一名潛在買家訂立意向書，估計市場總開發(fā)價值為13億英鎊（折合人民幣約118.56億元），但最終對家取決于出售條款。
這位潛在買家就是素有“重慶李嘉誠”之稱的張松橋。富力地產(chǎn)解釋，如果成功出售，本集團(tuán)將有效減少超過6億英鎊的相關(guān)負(fù)債，顯著改善本集團(tuán)的財務(wù)狀況。
2月6日，富力地產(chǎn)曾發(fā)布重大資產(chǎn)出售公告，擬將九榆樹1號100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予張松橋?qū)嶋H控制的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓對價僅為為象征性的1港元，但張松橋需承接九榆樹1號的貸款。
截止2024年3月末，九榆樹1號的貸款合計95.01億港元（折合人民幣約87.72億元）。針對巨額貸款的償還，富力地產(chǎn)表示，由張松橋根據(jù)交換邀要約，接手公司旗下3筆展期美元票據(jù)，最低本金額為8億美元。
公告顯示，其背后的項目公司已經(jīng)資不抵債，截止2023年9月的凈負(fù)債為48.13億元。但截止2023年末，項目公司持有的物業(yè)永久業(yè)權(quán)益于其現(xiàn)況下的市值為10.09億英鎊（折合人民幣約92.03億元）。
此外，九榆樹1號將于今年4月完工，包括River Tower及City Tower兩座大樓，共提供437個私人住宅單位，City Tower提供57套經(jīng)濟(jì)型住宅，River Tower內(nèi)設(shè)一家酒店。
根據(jù)此前凱悅酒店（H.N）于2020年11月官宣的信息，River Tower的酒店大概率為旗下的柏悅酒店。
實(shí)則，關(guān)于九榆樹1號的前身還有更多故事。在富力之前，萬達(dá)曾經(jīng)想要依靠九榆樹1號來開發(fā)“倫敦ONE”項目，建成倫敦萬達(dá)酒店，以及高檔公寓。
2017及2018年，富力相繼買下萬達(dá)在海外Nine Elms Square（九榆樹廣場）、九榆樹1號兩個海外資產(chǎn)。2017年還在CLS Holding手中買下倫敦一區(qū)的Vauxhall Square（沃克斯豪爾廣場）地塊。
九榆樹1號、九榆樹廣場、沃克斯豪爾廣場三個地塊位置相鄰，彼時富力想要將這三個地塊打通，開發(fā)“倫敦富力城”。
但在2022年3月，富力就把其中的沃克斯豪爾廣場進(jìn)行低價出售，界面新聞曾對此進(jìn)行詳盡報道。當(dāng)時的交易對價為9570.26萬英鎊，但該地塊2020年的估值為1.65億英鎊，交易額相當(dāng)打了5.8折，買方為遠(yuǎn)東發(fā)展（00035.HK）。
如若九榆樹1號成功出售給張松橋，那么七年前購入的三個倫敦相鄰地塊，就只剩下九榆樹廣場。
兩年僅出售3家酒店，富力舍不得低價售賣
此前在2017年，富力地產(chǎn)曾不計運(yùn)營成本，以6折的價格、總計189.55億元收購萬達(dá)在國內(nèi)旗下73家酒店資產(chǎn)，被冠以“全球最大豪華酒店業(yè)主”稱號，也被業(yè)內(nèi)戲稱萬達(dá)的“白騎士”。
界面新聞曾于2022年報道，為了緩解債務(wù)壓力，富力開始虧本賣掉當(dāng)年收購萬達(dá)的酒店。在2022年9月，富力地產(chǎn)虧本600萬元賣掉北京富力萬達(dá)嘉華酒店100%的股權(quán)，交易對價5.5億元，當(dāng)時已經(jīng)是富力賣掉的第二家原萬達(dá)酒店。
但即便已經(jīng)進(jìn)入化債階段，富力出售國內(nèi)酒店速度卻變得異常緩慢。
截止2023年底，富力地產(chǎn)已擁有90間運(yùn)營中酒店，分別由萬豪國際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)、萬達(dá)酒店管理集團(tuán)及其他酒店集團(tuán)管理。
這個數(shù)據(jù)截止2021年底是93間。也就是說，在2022至2023這兩件間，富力才賣掉了3間酒店。富力地產(chǎn)表示，公司仍積極物色相關(guān)機(jī)會，將酒店以可行的商業(yè)條款出售予有興趣的買家。
不過，富力地產(chǎn)也表態(tài)，由于市場不明朗及融資成本上升，出售其他資產(chǎn)的步伐有所放緩。但公司認(rèn)為其投資組合中的部分資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)且具吸引力，管理層有信心未來這些資產(chǎn)將在出售完成時產(chǎn)生現(xiàn)金流。
香頌資本董事沈萌對此計劃持質(zhì)疑態(tài)度。沈萌向界面新聞解析，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)是結(jié)構(gòu)性下行，并非富力個體遇到經(jīng)營困境，旗下有資產(chǎn)可供出售，也只能優(yōu)先推動現(xiàn)金流充沛的資產(chǎn)以相對較低的價格出售，否則市場上根本沒有買家，“可以不賣，但可能活不下去?！?/p>
富力地產(chǎn)：去年成功避免重大財困及貸方訴訟，未來重點(diǎn)開發(fā)預(yù)售
聚焦到富力地產(chǎn)的化債進(jìn)程，2022年7月和10月，富力地產(chǎn)相繼完成境內(nèi)債券、境外美元債的整體展期。
具體來看，富力地產(chǎn)49.43億美元（折合人民幣約357.13億元）的境外債券（10筆）還款期限全部延長3至4年，涵蓋了公司所有中長期境外美元債；135億元的境內(nèi)債券（8筆），加權(quán)平均到期期限從4個月左右延長至3年以上。
彼時富力地產(chǎn)表示，境內(nèi)和境外債券的成功重組，大幅降低了近三年內(nèi)的中短期債務(wù)壓力，為公司改善經(jīng)營、迎接市場復(fù)蘇爭取到寶貴的時間窗口。”
如今距離延長債務(wù)還款期限已經(jīng)過去一年半。公司在最新財報中透露，2023年，富力地產(chǎn)成功避免重大財務(wù)困境及貸方之法律訴訟。
到了2024年，富力地產(chǎn)表示，債務(wù)重組仍是一項關(guān)鍵任務(wù)，在當(dāng)前現(xiàn)金流環(huán)境下，票據(jù)及貸款的償付能力預(yù)計將變得越發(fā)重要和具挑戰(zhàn)性。
富力地產(chǎn)認(rèn)為，近年來，各種資金來源和結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品不再普遍，加上預(yù)售大幅減少，現(xiàn)金流周期失衡。為恢復(fù)現(xiàn)金流周期，房地產(chǎn)行業(yè)需要重振借貸或預(yù)售信心。
“本集團(tuán)將重點(diǎn)開發(fā)預(yù)售，以恢復(fù)貸款銀行和投資者的信心。在當(dāng)前的市場環(huán)境，推動預(yù)售的務(wù)實(shí)方法是確定可售物業(yè)并變現(xiàn)。”富力地產(chǎn)在財報中強(qiáng)調(diào)。
（文中英鎊匯率9.12；港元匯率0.92；美元匯率7.22）