界面新聞記者 | 王妤涵
2023年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)依然存在，各類政策利好刺激下，市場情緒未見明顯好轉(zhuǎn)。
3月28日晚間，萬科發(fā)布了2023年度報告，從年報數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整給萬科經(jīng)營也帶來了壓力，但好在萬科守住了安全底線。
房地產(chǎn)行業(yè)目前仍處于調(diào)整中，對于如何“活下去”，萬科董事會主席郁亮在3月29日的業(yè)績發(fā)布會上表述，有業(yè)務能力是不夠的，要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做好最充分以及更充分的準備。
而對于接下來的行業(yè)走勢，郁亮則堅持“市場超跌”看法沒有改變，“行業(yè)已經(jīng)很難回到過去的高點，但前景依然廣闊”。
在年報中，萬科也指出，隨著近期因城施策支持不斷加強，潛在需求將得到有效激發(fā)，通過自身一段時間的加倍努力，萬科有信心能夠消化歷史包袱，提升經(jīng)營性不動產(chǎn)交易和融資能力，更好地保障公司安全，支撐長期發(fā)展。
面向未來，郁亮表示，公司會全力行動，堅決不躺平，萬科有充分的信心戰(zhàn)勝困難，跨過這個關(guān)口，在新的行業(yè)發(fā)展階段繼續(xù)成為一家優(yōu)秀的公司。
從營收數(shù)據(jù)上來看，2023年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入約4657.39億元，同比下降7.56%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約121.63億元，扣非凈利潤約97.94億元。每股基本盈利1.03元；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.8%，較2022年下降4.47個百分點。
萬科去年的凈利潤同比之前有一定幅度下降，至于主要原因，萬科解釋稱是由于開發(fā)業(yè)務結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降，部分開發(fā)項目計提了減值。期內(nèi)，對公司并表項目計提減值，2023年資產(chǎn)減值損失34.9億元，較2022年多計提30.4億元。
在至關(guān)重要的財務方面，萬科的基本面依然安全，即便在銷售承壓之下，萬科依然實現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流。
截止2023年底，萬科已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負債；剔除預收房款的資產(chǎn)負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續(xù)5年下降。
債務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，有息負債總額3200.5億元，境外負債占比降至20%以下，短債占比19.5%，較年初下降，債務期限從22年末的4.79年延長至5.14年，境內(nèi)新獲融資的綜合成本3.61%，創(chuàng)歷史新低。
對于資金存量、現(xiàn)金短債比等指標出現(xiàn)下行，萬科在致股東信中解釋稱，一是由于在規(guī)模過快擴張時期，部分投資判斷過于樂觀，項目消化需要時間；二是經(jīng)營服務業(yè)務存在資金回收周期長、占壓大的難點，需要有關(guān)融資機制成熟后才能完全解決。
具體來看，萬科在開發(fā)性業(yè)務上保持了較強的韌性，銷售持續(xù)跑贏大市。截止2023年底，萬科開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，銷售額穩(wěn)居行業(yè)第二，同比降幅低于百強房企全年降幅。
全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。與此同時，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務，高質(zhì)量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售后滿意度97%。
2023年繼續(xù)堅持“租購并舉”，萬科長租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會計計量方式下實現(xiàn)了整體盈利。
作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業(yè)18萬間，布局全國31個城市，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續(xù)租。為積極響應國家保障性租賃住房政策，泊寓還在全國23個城市納保147個項目，涉及房源10萬間。
與此同時，伴隨2023年公募REITs試點持續(xù)深入，萬科的經(jīng)營性業(yè)務迎來新機遇。
財報顯示，2023年，萬科商業(yè)業(yè)務實現(xiàn)營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業(yè)203個商業(yè)項目，在管運營的商業(yè)項目布局在一二線城市占比超過90%；萬科物流業(yè)務自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡布局至今，目前冷鏈倉儲規(guī)模保持全國第一，2023年實現(xiàn)營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。
經(jīng)營性業(yè)務素有資產(chǎn)過重、投資回收周期過長等難題，在消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出之前，像購物中心這樣的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道一直比較單一和匱乏，主要靠一些短貸。REITs能夠幫助經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，推動房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。
而萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。
此前，萬科旗下印力集團發(fā)布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。
業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營性業(yè)務的REITs突破將助力萬科打通經(jīng)營性不動產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運轉(zhuǎn)，萬科經(jīng)營性業(yè)務上的能力優(yōu)勢也有望進一步顯現(xiàn)。
國金證券研究指出，綜合財報數(shù)據(jù)，預計萬科未來開發(fā)業(yè)務收縮下，經(jīng)營服務業(yè)務的貢獻將穩(wěn)步提升，有利于穩(wěn)固基本盤。
此外，能夠平穩(wěn)度過2023年，除了萬科自身的全力以赴外，也離不開國資大股東深鐵的力挺和支持。
自2017年深鐵入股萬科以來，深國資與萬科已在多領(lǐng)域開展合作。2023年5月，萬科與深鐵合作的深圳灣睿印RAIL IN項目在深圳灣超級總部基地正式開業(yè)。
在去年11月，萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委就曾給予積極表態(tài)，對穩(wěn)定市場信心起到關(guān)鍵作用。
深圳地鐵董事長辛杰當時表示，“萬科背后是深圳地鐵，深圳地鐵背后是深圳國資”。并表示將根據(jù)市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。
進入2024年以后，大股東的支持力度也在不斷加強。先是在1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權(quán)。
而后在3月，在印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元。
除了大股東的支持外，在行業(yè)整體融資顯著收縮之下，萬科也獲得了各大金融機構(gòu)的信任和支持，2023年在境內(nèi)外合計新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。
2024年接下來如何推動公司平穩(wěn)渡過模式轉(zhuǎn)型，萬科提出將著力在以下3個方面開展工作：
1.確保安全底線。在銷售端將堅守跑贏大勢目標，保持經(jīng)營層面現(xiàn)金流為正。對未來可能出現(xiàn)的不確定性預估更充分，通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊，2024年實現(xiàn)交易回款不低于300億元。
2.堅定降杠桿。未來兩年削減付息債務1000億元以上，主動推進融資模式的轉(zhuǎn)型。
3.在“保交付”的基礎(chǔ)上為社會提供好產(chǎn)品、好服務，實現(xiàn)可持續(xù)的內(nèi)生發(fā)展。
除了這三大行動，為確保萬科盡可能“活下去”，財報中還指出，自年報發(fā)出當日萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席謝凍，自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元，進行集體降薪。