文｜睿思網(wǎng)
當(dāng)下，各路資本對(duì)中國物流資產(chǎn)投資展現(xiàn)出前所未有的熱情，而基匯資本似乎興趣缺缺。
中國春節(jié)期間，基匯資本宣布以超20億元人民幣（約2.8億美元）的價(jià)格，出售一個(gè)由三個(gè)內(nèi)地物流資產(chǎn)組成的投資組合。當(dāng)中包括位于廣東江門的兩個(gè)工業(yè)園區(qū)及一個(gè)位于陜西西安的物流園。
據(jù)稱，買家正是中國平安。這家中國保險(xiǎn)業(yè)巨頭當(dāng)前正不斷擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)資本盤。
早于2023年11月即有消息傳出，其旗下平安?？卣幸饨颖P黑石位于中國的物流資產(chǎn)包，包含11個(gè)物流園，價(jià)值超百億。
基匯低調(diào)退場
基匯資本并沒有披露相關(guān)出售資產(chǎn)、買方身份或與安聯(lián)和維龍合資企業(yè)現(xiàn)狀的細(xì)節(jié)。但在平安人壽2月19日的兩則公告中，已證實(shí)了上述交易。
據(jù)了解，平安人壽收購鶴山市合能商貿(mào)有限公司、維龍供應(yīng)鏈管理有限公司等公司100%股權(quán)，以達(dá)到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江的兩個(gè)穩(wěn)定運(yùn)營的物流園區(qū)資產(chǎn)的目的。而在工商變更以及借款等系列動(dòng)作背后，平安人壽為持有江門上述兩大物流園區(qū)，涉及金額或高達(dá)9.8億元。
據(jù)了解，鶴山合能建設(shè)的是位于江門鶴山的維龍珠西智慧物流產(chǎn)業(yè)園，該項(xiàng)目總建面為25萬平，總投資1.2億美元。其中建設(shè)21萬平方米建筑面積現(xiàn)代物流倉庫，已于2021年7月正式投產(chǎn)運(yùn)營，并引入希音跨境電商項(xiàng)目租用全部倉儲(chǔ)面積。
公開資料顯示，維龍蓬江主要運(yùn)營位于江門蓬江的維龍（江門）大消費(fèi)供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)園，總建面達(dá)8.2萬平，用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈服務(wù)中心、新零售產(chǎn)業(yè)購銷中心、供應(yīng)鏈金融及結(jié)算中心等，擬打造成大灣區(qū)生活消費(fèi)品商貿(mào)及物流樞紐的示范園區(qū)。
另據(jù)了解，于去年12月22日，平安人壽即已完成了對(duì)安華維龍（西咸新區(qū)）倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司的工商變更手續(xù)，持有安華維龍100%股份，而安華維龍的注冊(cè)資本為4.9億元。
資料顯示，安華維龍持有的西安秦漢物流園，坐落于西安市咸陽新區(qū)天工三路，總建面達(dá)16萬平，建有八棟單層庫。
由于未知相關(guān)資產(chǎn)的原始收購價(jià)格，但基匯資本過往在中國投資項(xiàng)目的平均收益率為14.2%，若相關(guān)資產(chǎn)能以達(dá)到該收益水平，亦屬一筆相當(dāng)亮眼的交易，而基匯資本也由此完成了在該合作平臺(tái)中首筆物流資產(chǎn)的退出。
十年中國進(jìn)退
基匯資本在中國物流不動(dòng)產(chǎn)市場已活躍近10年。
早在2014年，基匯資本就與意大利物流倉儲(chǔ)開發(fā)商維龍中國共同成立合資平臺(tái)，在中國市場收購、開發(fā)并管理現(xiàn)代化的倉儲(chǔ)物流設(shè)施。
據(jù)了解，在合資企業(yè)最初成立時(shí)，雙方的目標(biāo)是建立一個(gè)總計(jì)100萬平方米（1080萬平方英尺）和10億美元價(jià)值的資產(chǎn)組合。
據(jù)基匯資本官網(wǎng)顯示，自基匯維龍物流合作平臺(tái)成立八年來，雙方共同組建了3支基金，總募資規(guī)模達(dá)到15.15億美元，投資了近40個(gè)項(xiàng)目，總面積超過400萬平方米。本次出售的3項(xiàng)資產(chǎn)屬當(dāng)中的投資項(xiàng)目。
值得一提的是，在基匯維龍物流合作平臺(tái)成立四年后，其將50%權(quán)益出售予德國安聯(lián)地產(chǎn)（當(dāng)時(shí)稱為“PIMCO Prime”）。安聯(lián)亦由此獲得上海、嘉興、佛山、武漢和沈陽五個(gè)物流項(xiàng)目組合的半數(shù)所有權(quán)，總可出租面積達(dá)37.5萬平方米?；鶇R和維龍仍保留合作平臺(tái)剩余半數(shù)股權(quán)，并繼續(xù)管理相關(guān)資產(chǎn)。
近年來，對(duì)物流地產(chǎn)這門生意感興趣的買家逐漸增多，四處物色合適的物流資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。但作為物流不動(dòng)產(chǎn)的“老玩家”，基匯資本與維龍似乎自2022年以來，就停止了相關(guān)加碼投資的動(dòng)作。這或與維龍自身的調(diào)整相關(guān)。
于2023年4月，英國工業(yè)地產(chǎn)投資信托基金賽格洛Segro對(duì)維龍實(shí)現(xiàn)了完全收購。Segro曾于2015年5月收購維龍多數(shù)股權(quán)，成為后者的第一大股東。
而基匯資本本身，似乎也有著其它的投資考量。
公開信息顯示，截至2023年第三季度，基匯資本管理著337億美元的全球資產(chǎn)，近期一直在中國以外的地區(qū)進(jìn)行投資，包括印度尼西亞和馬來西亞的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，以及東京的凱悅酒店和物流資產(chǎn)。
中國市場方面，在2023年末，基匯資本正尋求將仙樂斯廣場商辦綜合體的部分物業(yè)進(jìn)行整體出售，當(dāng)中某個(gè)單元，還是基匯資本上海團(tuán)隊(duì)的辦公所在地。在此之前，基匯資本為位于中國一棟超高層地標(biāo)性辦公樓的現(xiàn)有貸款尋求再融資。
平安開拓物流版圖
借助本次交易，中國平安旗下的物流不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。
從2015年初開始，平安不動(dòng)產(chǎn)便大舉進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。2018年，普洛斯入股平安工業(yè)物流，并更名為“安普發(fā)展”，專注于物流不動(dòng)產(chǎn)的投資、開發(fā)和運(yùn)營。截至2022年，平安工業(yè)物流在全國有28個(gè)物流園，面積接近300萬平方米。
近兩年，平安在物流投資領(lǐng)域又再度活躍起來。此前于2023年11月，市場曾傳言，中國平安旗下平安?？赜幸馐召徍谑煜?1個(gè)中國物流園。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體消息，雙方已簽署意向合作書，而平安亦在簽約前完成了盡職調(diào)查。不過該消息已遭平安?？胤裾J(rèn)，及后相關(guān)交易亦未見更新一步進(jìn)展。
如若雙方交易能最終完成，這將大幅增厚中國平安旗下物流資產(chǎn)，也有益于其實(shí)現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)投資方面的多元化和平衡化。
據(jù)了解，黑石集團(tuán)此次擬出售的11個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目總建筑面積約220萬平，分布在廣州、武漢、南京、長沙、西安等11個(gè)城市，目前平均出租率約80%。
當(dāng)然，平安在不動(dòng)產(chǎn)投資方面也有自身的考慮。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月末，中國平安保險(xiǎn)資金投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2094.82 億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.5%。盡管已較2022年同期下降3%，但該比例在一眾險(xiǎn)資中仍屬較高水平。
此外，工程物流投資業(yè)務(wù)方面，平安不動(dòng)產(chǎn)以自主投資建設(shè)、第三方合作投資建設(shè)或并購等方式投資工業(yè)物流園項(xiàng)目并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行培育，待項(xiàng)目運(yùn)營成熟后以合理溢價(jià)轉(zhuǎn)讓給平安集團(tuán)子公司長期持有，之后保險(xiǎn)資金委托發(fā)行人進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營管理，目前該業(yè)務(wù)收入已不足千萬，整體收入規(guī)模不高。
從考慮風(fēng)險(xiǎn)平衡的角度出發(fā)，中國平安從2022年開始便逐漸壓降不動(dòng)產(chǎn)投資。據(jù)透露，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)的主要布局方向，更傾向于租賃住房等可產(chǎn)生長期租賃現(xiàn)金流效應(yīng)，且符合公司負(fù)債需求的不動(dòng)產(chǎn)。
據(jù)了解，當(dāng)前中國平安的不動(dòng)產(chǎn)投資物業(yè)中，主要以物權(quán)投資為主（包含直接投資及以項(xiàng)目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè)），在不動(dòng)產(chǎn)投資中占比76.1%，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)。
盡管如此，對(duì)于險(xiǎn)資而言，中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域的潛力正在逐步放大。第一太平戴維斯曾指出，最近三年里，物流地產(chǎn)的買家逐漸變成了國內(nèi)投資者，尤其是國內(nèi)險(xiǎn)資，開始主導(dǎo)物流資產(chǎn)投資。2023年以來，險(xiǎn)資正把目光從原來的住宅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)，其中，泰康保險(xiǎn)就以約20億元從ESR手中收購了國內(nèi)6處物流園資產(chǎn)。中國平安不過是當(dāng)中的一員而已。