界面新聞記者 | 王婷婷
2024年開年后，房地產(chǎn)融資端接連迎來利好政策。
1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，要充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
本次政策最重要的一點在于，《通知》中稱，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。
也就是說，經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金使用范圍開始擴大，即可償還存量貸款和債券。
“此次政策是在服務實體經(jīng)濟的大框架下進行的，對于商業(yè)辦公等企業(yè)的資金狀況改善具有積極作用?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出，本次政策的核心要點在于，此類貸款具有補充流動性和緩解債務壓力的雙重功能。
嚴躍進表示，單純看商辦物業(yè)占房地產(chǎn)物業(yè)的比重，大致占10%，意味著既有房企可以增加10%的融資額度。商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓等都可以享受政策支持，是“第一支箭”的擴容版本，利好商辦市場的活躍和健康發(fā)展。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新政策可以倒逼存量時代物業(yè)經(jīng)營價值最大化。在增量時代，房地產(chǎn)融資靠的是房價和地價上漲預期，但到了存量時代，需要發(fā)揮企業(yè)存量物業(yè)經(jīng)營價值和現(xiàn)金流價值的最大化。
李宇嘉表示，有這樣的物業(yè)、經(jīng)營團隊和能力，即便企業(yè)集團整體風險是存在的，但部分良好的物業(yè)不受企業(yè)風險影響，從而倒逼企業(yè)加大存量物業(yè)經(jīng)營價值、最大化導向的運營，也使得抵押價值和評估價值得以最大化。
“經(jīng)營性物業(yè)貸”是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。
商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，商品住房、租賃住房則不在范圍內(nèi)。
經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途較為廣泛?！锻ㄖ分赋觯捎糜诔匈J物業(yè)在經(jīng)營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，但是不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應明確貸款用途。
除此之外，《通知》還指出商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％。
商業(yè)銀行還應結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。
明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強告訴界面新聞，經(jīng)營性物業(yè)貸款為開發(fā)商解決整體資金周轉(zhuǎn)壓力提供了一條新的路徑，期限一般不超過10年，最長不得超過15年，期限比較長，可以為房企提供喘息的機會，以時間換空間，有利于促進房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。
在其看來，最終會利好經(jīng)營性物業(yè)較多的開發(fā)商，比如民營房企龍湖、新城、萬達等，以及混合制房企萬科，還有央企華潤置地等房企。
上述房企一位內(nèi)部人士向界面新聞表示，之前政策的確沒有開到（還債）這個口子。但其實以前也有很多這類喊話金融系統(tǒng)的政策，所以不知是否會給金融系統(tǒng)相對應的豁免權(quán)，或者說還是得看房企抵押物，目前不清楚政策如何落地。
事實上，龍湖、新城等房企早已是經(jīng)營性物業(yè)貸的受益者。
2023年8月18日，在龍湖的業(yè)績會上，龍湖集團CFO趙軼就曾向界面新聞表示，未來龍湖還有40多個天街（購物中心）持續(xù)入市，經(jīng)營性物業(yè)貸可以做到接近900億元，余額400億元，2024年再增加100多億元沒問題。
接近龍湖的人士告訴界面新聞，在本月召開的投資者會上，龍湖管理層表示預計2024年可以新下貸經(jīng)營性物業(yè)貸100億元，2023年新增了150億元以上的經(jīng)營性物業(yè)貸。
吾悅廣場則是新城控股做經(jīng)營性物業(yè)貸的籌碼。公開數(shù)據(jù)顯示，2023年前8月，新城控股以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資合計約110億元。
毫無疑問，如今有了明確的利好政策加持，龍湖、新城等房企將會更具備融資優(yōu)勢。
在中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進看來，政策落地后，房企可以進一步盤活存量資產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。
“但需要注意的是，房企通常會以存量經(jīng)營性物業(yè)為底層資產(chǎn)進行相關(guān)的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來，經(jīng)營性物業(yè)貸款可能更多是用于置換存量債務?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士均認為，2024年，房地產(chǎn)政策仍是以防風險為首要目標，將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，防范化解房企風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
眼下，一個房地產(chǎn)金融支持的新階段已經(jīng)到來，但同時商業(yè)銀行貸款經(jīng)營和風險控制創(chuàng)新也將面臨一定考驗，這也是政策能否落地見效的關(guān)鍵。