界面新聞記者 | 王婷婷
2023年已開啟30天倒計時，對仍處于下行的房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個年關并不好過。
一名房企內(nèi)部人士感慨，“政策效果式微，融資遲遲不能落地，銷售低迷，今年難有轉(zhuǎn)機了?！睋?jù)其描述，公司上下正盡全力為年前推出新盤努力，但對市場仍不敢抱太高期待。
這或許也是大多數(shù)房企的現(xiàn)狀，行業(yè)挑戰(zhàn)還在繼續(xù)增大，房企們都在艱難前行。剛剛出來的11月銷售數(shù)據(jù)也證實了這一點，大部分房企的銷售仍在下滑。
克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2023年11月近六成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，超四成百強房企同環(huán)比雙降。
“目前規(guī)模房企整體仍未能走出負增長困局，今年前11個月累計業(yè)績同比降低房企數(shù)量超過六成?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水指出。
保利霸榜第一，萬科拿地額繼續(xù)下滑
經(jīng)歷了接近一年的比拼，今年以來的房企排位座次如今已基本保持穩(wěn)定。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，前十房企依次是保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、綠城、建發(fā)、龍湖、金地集團。
11月與10月唯一的變化是，龍湖與建發(fā)互換位置，建發(fā)以1638.9億元從第九名前進到第八名，超出龍湖12.1億元。其余座次不變，保利繼續(xù)霸榜第一，萬科排名第二，隨后是中海、華潤、招商蛇口等三大央企。2022年的行業(yè)第一碧桂園已經(jīng)下滑至第六位。
保利今年已經(jīng)連續(xù)11個月位列銷售榜榜首，替代了去年底的冠軍碧桂園?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前11個月，保利實現(xiàn)銷售金額3995億元，超出第二名萬科565億元，冠軍位置穩(wěn)坐無疑。
從最初的“招保萬金”到前幾年的“碧萬恒融”，保利的光芒被其他房企分散。此后，保利并不甘心退后，一度喊話勢必要“進三爭一”。今年，這家最大央企開發(fā)商終于如愿。
從最新的銷售數(shù)據(jù)來看，今年萬科行業(yè)第二的位置穩(wěn)固，與第三名中海的2870億元相差560億元。
但如果看拿地端數(shù)據(jù)，萬科未來能否保住行業(yè)前三的位置面臨不確定性。
追求“活下來”的萬科在這兩年的行業(yè)調(diào)整期，每一步走得都比過去謹慎小心。
今年以來，隨著碧桂園出險，加上早已爆發(fā)危機的恒大和融創(chuàng)，昔日的“碧萬恒融”四大龍頭只剩下萬科一家，“安全”成為萬科的首要考量。
尤其是表現(xiàn)在投資方面，力度明顯放緩。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，萬科權益拿地金額305億元，排名行業(yè)第八；權益拿地面積231萬平方米，排名第十。2022年全年，萬科的權益拿地金額為241億元，只排名行業(yè)第十三位。
其他競爭對手拿地仍保持了高強度。今年前11月，央企中海以920億元的拿地金額位居榜首，保利發(fā)展以813億元位居第二。廈門國資建發(fā)一番攻城略地后已經(jīng)位居行業(yè)第三名，拿地金額達到714億元，拿地面積468萬平方米。排在萬科之前的企業(yè)還有華潤、綠城、招商蛇口、中國鐵建。
據(jù)界面新聞了解，萬科今年拿地主要集中在一二線城市，比如在上海拿下3塊地，在北京通州斬獲一宗地，此外還拿下成都兩宗、杭州兩宗、寧波3宗、太原3宗，以及蘇州、長沙、重慶、三亞、昆明、中山、鄭州、西安等城市各一宗。
“行業(yè)第二”萬科截至目前共于公開市場將23宗地收入囊中，行業(yè)新晉冠軍得主保利的擴張步伐則還在不斷加快，今年前11個月共斬獲了62塊地，僅在上海就拿下5宗地，在北京也拿下3塊地，還有廣州兩宗以及成都6塊、杭州兩塊地等。
投資謹慎，決定了萬科的新增貨值要落后于保利、中海、華潤等央企。
今年1-11月，萬科全口徑新增貨值僅971億元，與中海2292億元、保利1864億元、華潤1834億元、建發(fā)1496億元相差甚大，排名行業(yè)第八，只高出第九名的杭州民營房企濱江集團20億元，隨時可能被超越。
而且，臨近年底，新拿地塊今年已無法開盤，若沒有足夠優(yōu)質(zhì)地塊推出，萬科參與土拍意愿將會更低。
2023年，房企座次經(jīng)歷了一場大洗牌，保利發(fā)展完成了“進三爭一”目標，今年拿下年度冠軍應無懸念。萬科則繼續(xù)保持行業(yè)第二，中海、華潤、招商蛇口、建發(fā)、綠城等房企也會持續(xù)發(fā)力，房企格局未定。
不過，當前樓市復蘇動能依然不足，企業(yè)銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現(xiàn)仍較為低迷。即便是位居行業(yè)前十的各大房企也不敢有半分松懈，還要竭力沖業(yè)績，力圖為這一年畫上一個相對圓滿的句號。
行業(yè)修復緩慢
“冰凍三尺非一日之寒，解凍是一個緩慢的過程，短期房企銷售很難會有明顯的回暖?！?/p>
在維持了兩個月銷售業(yè)績環(huán)比上漲之后，這一趨勢在11月未能延續(xù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3901.9億元，環(huán)比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持在較高位。
具體而言，11月有25家百強房企的單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%，有33家房企的環(huán)比降幅在0-30%之間。
從累計業(yè)績來看，今年1-11月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額49536.5億元，同比降低14.4%，年內(nèi)累計業(yè)績降幅繼續(xù)擴大。
這期間，各陣營房企銷售額均有所下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月TOP10房企銷售額均值為2523.7億元，較去年下降9.3%；TOP11-30房企銷售額均值為779.2億元，較上年下降14.6%；TOP31-50房企銷售均值為379.5億元，較上年下降17.7%；TOP51-100房企銷售額均值為179.4億元，同比下降25.1%。
中指研究院統(tǒng)計，截至目前，銷售額超千億房企還剩下16家，較去年同期減少3家，銷售額均值2036.0元；百億房企108家，較去年同期減少10家。TOP100房企權益銷售額為39484.6億元，權益銷售面積為22971.8萬平方米。
2023年以來，百強房企格局持續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強，中小房企競爭力愈加不足。
以綠城中國、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、卓越集團等為代表的房企在11月份均實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長。但龍湖、華潤、金茂、城建集團、新城控股等房企單月銷售額降幅環(huán)比均超10%，就連保利、萬科、中海位居行業(yè)前三的龍頭也未能避免銷售環(huán)比下滑。
11月以來，政策出臺力度得到延續(xù)，各地出臺政策頻次與10月也基本持平，但整體來看，市場情緒走弱，政策效果延續(xù)性并不強。
據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，11月重點100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比下降約14%，降幅較10月擴大，除個別城市外，多數(shù)城市市場活躍度回落。
分城市來看，上海、深圳、杭州等城市新房銷售面積環(huán)比增長，其中深圳、杭州受去年同期低基數(shù)影響，同比也保持一定增幅。
不過，區(qū)域內(nèi)多數(shù)城市在11月份的市場表現(xiàn)都較弱，銷售面積環(huán)比下降，其中廣州在高基數(shù)下環(huán)比降幅較大，達到三成，合肥環(huán)比降幅也在20%左右。
此外，京津冀、山東地區(qū)、中西部地區(qū)市場整體延續(xù)低溫運行趨勢，僅成都在前期政策優(yōu)化帶動下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，11月銷售規(guī)模環(huán)比同比均增長，但受限于核心區(qū)供給量不足，成都新房市場活躍度出現(xiàn)走弱跡象。
北京11月新房成交亦繼續(xù)下行，二手房成交量小幅回升，表現(xiàn)好于新房。而青島、濟南新房市場表現(xiàn)均偏弱，銷售面積環(huán)比降幅均超20%。
中指研究院分析師鄭俊彤認為，在二手房價持續(xù)下跌、居民的就業(yè)狀況及預期尚未完全恢復、房企出險仍在持續(xù)等因素影響下，政策持續(xù)性仍顯不足，多數(shù)城市市場面臨調(diào)整壓力。
“從全國來看，市場恢復仍需要時間，修復過程較為緩慢，預計2023年全國商品房銷售面積降至12億平方米左右?！编嵖⊥硎?。