界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
2023年已開(kāi)啟30天倒計(jì)時(shí)，對(duì)仍處于下行的房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個(gè)年關(guān)并不好過(guò)。
一名房企內(nèi)部人士感慨，“政策效果式微，融資遲遲不能落地，銷(xiāo)售低迷，今年難有轉(zhuǎn)機(jī)了?！睋?jù)其描述，公司上下正盡全力為年前推出新盤(pán)努力，但對(duì)市場(chǎng)仍不敢抱太高期待。
這或許也是大多數(shù)房企的現(xiàn)狀，行業(yè)挑戰(zhàn)還在繼續(xù)增大，房企們都在艱難前行。剛剛出來(lái)的11月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)，大部分房企的銷(xiāo)售仍在下滑。
克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2023年11月近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，超四成百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。
“目前規(guī)模房企整體仍未能走出負(fù)增長(zhǎng)困局，今年前11個(gè)月累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低房企數(shù)量超過(guò)六成?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水指出。
保利霸榜第一，萬(wàn)科拿地額繼續(xù)下滑
經(jīng)歷了接近一年的比拼，今年以來(lái)的房企排位座次如今已基本保持穩(wěn)定。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，前十房企依次是保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、碧桂園、綠城、建發(fā)、龍湖、金地集團(tuán)。
11月與10月唯一的變化是，龍湖與建發(fā)互換位置，建發(fā)以1638.9億元從第九名前進(jìn)到第八名，超出龍湖12.1億元。其余座次不變，保利繼續(xù)霸榜第一，萬(wàn)科排名第二，隨后是中海、華潤(rùn)、招商蛇口等三大央企。2022年的行業(yè)第一碧桂園已經(jīng)下滑至第六位。
保利今年已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月位列銷(xiāo)售榜榜首，替代了去年底的冠軍碧桂園?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，保利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3995億元，超出第二名萬(wàn)科565億元，冠軍位置穩(wěn)坐無(wú)疑。
從最初的“招保萬(wàn)金”到前幾年的“碧萬(wàn)恒融”，保利的光芒被其他房企分散。此后，保利并不甘心退后，一度喊話(huà)勢(shì)必要“進(jìn)三爭(zhēng)一”。今年，這家最大央企開(kāi)發(fā)商終于如愿。
從最新的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年萬(wàn)科行業(yè)第二的位置穩(wěn)固，與第三名中海的2870億元相差560億元。
但如果看拿地端數(shù)據(jù)，萬(wàn)科未來(lái)能否保住行業(yè)前三的位置面臨不確定性。
追求“活下來(lái)”的萬(wàn)科在這兩年的行業(yè)調(diào)整期，每一步走得都比過(guò)去謹(jǐn)慎小心。
今年以來(lái)，隨著碧桂園出險(xiǎn)，加上早已爆發(fā)危機(jī)的恒大和融創(chuàng)，昔日的“碧萬(wàn)恒融”四大龍頭只剩下萬(wàn)科一家，“安全”成為萬(wàn)科的首要考量。
尤其是表現(xiàn)在投資方面，力度明顯放緩。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，萬(wàn)科權(quán)益拿地金額305億元，排名行業(yè)第八；權(quán)益拿地面積231萬(wàn)平方米，排名第十。2022年全年，萬(wàn)科的權(quán)益拿地金額為241億元，只排名行業(yè)第十三位。
其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿地仍保持了高強(qiáng)度。今年前11月，央企中海以920億元的拿地金額位居榜首，保利發(fā)展以813億元位居第二。廈門(mén)國(guó)資建發(fā)一番攻城略地后已經(jīng)位居行業(yè)第三名，拿地金額達(dá)到714億元，拿地面積468萬(wàn)平方米。排在萬(wàn)科之前的企業(yè)還有華潤(rùn)、綠城、招商蛇口、中國(guó)鐵建。
據(jù)界面新聞了解，萬(wàn)科今年拿地主要集中在一二線(xiàn)城市，比如在上海拿下3塊地，在北京通州斬獲一宗地，此外還拿下成都兩宗、杭州兩宗、寧波3宗、太原3宗，以及蘇州、長(zhǎng)沙、重慶、三亞、昆明、中山、鄭州、西安等城市各一宗。
“行業(yè)第二”萬(wàn)科截至目前共于公開(kāi)市場(chǎng)將23宗地收入囊中，行業(yè)新晉冠軍得主保利的擴(kuò)張步伐則還在不斷加快，今年前11個(gè)月共斬獲了62塊地，僅在上海就拿下5宗地，在北京也拿下3塊地，還有廣州兩宗以及成都6塊、杭州兩塊地等。
投資謹(jǐn)慎，決定了萬(wàn)科的新增貨值要落后于保利、中海、華潤(rùn)等央企。
今年1-11月，萬(wàn)科全口徑新增貨值僅971億元，與中海2292億元、保利1864億元、華潤(rùn)1834億元、建發(fā)1496億元相差甚大，排名行業(yè)第八，只高出第九名的杭州民營(yíng)房企濱江集團(tuán)20億元，隨時(shí)可能被超越。
而且，臨近年底，新拿地塊今年已無(wú)法開(kāi)盤(pán)，若沒(méi)有足夠優(yōu)質(zhì)地塊推出，萬(wàn)科參與土拍意愿將會(huì)更低。
2023年，房企座次經(jīng)歷了一場(chǎng)大洗牌，保利發(fā)展完成了“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)，今年拿下年度冠軍應(yīng)無(wú)懸念。萬(wàn)科則繼續(xù)保持行業(yè)第二，中海、華潤(rùn)、招商蛇口、建發(fā)、綠城等房企也會(huì)持續(xù)發(fā)力，房企格局未定。
不過(guò)，當(dāng)前樓市復(fù)蘇動(dòng)能依然不足，企業(yè)銷(xiāo)售端受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買(mǎi)力，表現(xiàn)仍較為低迷。即便是位居行業(yè)前十的各大房企也不敢有半分松懈，還要竭力沖業(yè)績(jī)，力圖為這一年畫(huà)上一個(gè)相對(duì)圓滿(mǎn)的句號(hào)。
行業(yè)修復(fù)緩慢
“冰凍三尺非一日之寒，解凍是一個(gè)緩慢的過(guò)程，短期房企銷(xiāo)售很難會(huì)有明顯的回暖?！?/p>
在維持了兩個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比上漲之后，這一趨勢(shì)在11月未能延續(xù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3901.9億元，環(huán)比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持在較高位。
具體而言，11月有25家百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅大于30%，有33家房企的環(huán)比降幅在0-30%之間。
從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，今年1-11月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額49536.5億元，同比降低14.4%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。
這期間，各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額均有所下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月TOP10房企銷(xiāo)售額均值為2523.7億元，較去年下降9.3%；TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為779.2億元，較上年下降14.6%；TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為379.5億元，較上年下降17.7%；TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為179.4億元，同比下降25.1%。
中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，銷(xiāo)售額超千億房企還剩下16家，較去年同期減少3家，銷(xiāo)售額均值2036.0元；百億房企108家，較去年同期減少10家。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額為39484.6億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積為22971.8萬(wàn)平方米。
2023年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企格局持續(xù)分化，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力愈加不足。
以綠城中國(guó)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)等為代表的房企在11月份均實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。但龍湖、華潤(rùn)、金茂、城建集團(tuán)、新城控股等房企單月銷(xiāo)售額降幅環(huán)比均超10%，就連保利、萬(wàn)科、中海位居行業(yè)前三的龍頭也未能避免銷(xiāo)售環(huán)比下滑。
11月以來(lái)，政策出臺(tái)力度得到延續(xù)，各地出臺(tái)政策頻次與10月也基本持平，但整體來(lái)看，市場(chǎng)情緒走弱，政策效果延續(xù)性并不強(qiáng)。
據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，11月重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比下降約14%，降幅較10月擴(kuò)大，除個(gè)別城市外，多數(shù)城市市場(chǎng)活躍度回落。
分城市來(lái)看，上海、深圳、杭州等城市新房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)，其中深圳、杭州受去年同期低基數(shù)影響，同比也保持一定增幅。
不過(guò)，區(qū)域內(nèi)多數(shù)城市在11月份的市場(chǎng)表現(xiàn)都較弱，銷(xiāo)售面積環(huán)比下降，其中廣州在高基數(shù)下環(huán)比降幅較大，達(dá)到三成，合肥環(huán)比降幅也在20%左右。
此外，京津冀、山東地區(qū)、中西部地區(qū)市場(chǎng)整體延續(xù)低溫運(yùn)行趨勢(shì)，僅成都在前期政策優(yōu)化帶動(dòng)下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，11月銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比同比均增長(zhǎng)，但受限于核心區(qū)供給量不足，成都新房市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)走弱跡象。
北京11月新房成交亦繼續(xù)下行，二手房成交量小幅回升，表現(xiàn)好于新房。而青島、濟(jì)南新房市場(chǎng)表現(xiàn)均偏弱，銷(xiāo)售面積環(huán)比降幅均超20%。
中指研究院分析師鄭俊彤認(rèn)為，在二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、居民的就業(yè)狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù)、房企出險(xiǎn)仍在持續(xù)等因素影響下，政策持續(xù)性仍顯不足，多數(shù)城市市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力。
“從全國(guó)來(lái)看，市場(chǎng)恢復(fù)仍需要時(shí)間，修復(fù)過(guò)程較為緩慢，預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積降至12億平方米左右?！编嵖⊥硎?。