界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

三季度在各類樓市利好政策刺激下，房地產(chǎn)交易出現(xiàn)緩慢回升，但房企業(yè)績(jī)?nèi)悦媾R壓力。

10月27日晚間，萬科發(fā)布了2023年三季度財(cái)報(bào)。今年第三季度萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入894.16億元，歸母凈利潤(rùn)37.51億元；今年前三季度，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2903.1億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)136.2億元。

財(cái)務(wù)狀況方面，萬科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)14年為正，今年1-9月在覆蓋新項(xiàng)目投資支出后依然保持為正。截至三季度末，萬科在手現(xiàn)金1036.8億元，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍，年內(nèi)已無境外融資到期，境內(nèi)待償?shù)男庞脗鶅H3.8億。

今年以來，萬科新增獲取了37個(gè)新項(xiàng)目，總地價(jià)合計(jì)794億，新投資中一、二線城市占比100%，已開項(xiàng)目整體投資兌現(xiàn)率達(dá)94%。

與此同時(shí)，萬科還發(fā)布了幾項(xiàng)重要公告：選舉深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰董事?lián)喂镜诙畬枚聲?huì)副主席、審議通過了公司2023-2025年度獎(jiǎng)金方案、再次修改了項(xiàng)目跟投制度。

此前，在今年6月萬科的股東大會(huì)上，辛杰作為大股東代表曾對(duì)郁亮帶領(lǐng)的萬科團(tuán)隊(duì)過去三年表現(xiàn)給予肯定。

辛杰表示，投資萬科是正確的選擇，對(duì)萬科的認(rèn)同和支持不會(huì)因市場(chǎng)一時(shí)的波動(dòng)而變化，深圳地鐵集團(tuán)堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，將長(zhǎng)期持有萬科股權(quán)。

他還表示，今天的萬科已不是單一的開發(fā)企業(yè)，成功布局了多個(gè)不同賽道，取得較好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未來有望借助REITs進(jìn)一步盤活資產(chǎn)。

而在10月26日，第一批消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出爐，REITs試點(diǎn)迎來突破，萬科旗下印力集團(tuán)于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)中拔得頭籌，中金印力REIT成為第一批正式進(jìn)入公開發(fā)布階段的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。

當(dāng)晚萬科董事會(huì)主席郁亮在朋友圈感慨，REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，將幫助房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠(yuǎn)影響將隨時(shí)間而顯示出來。

據(jù)萬科介紹，隨著不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略持續(xù)深入，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也日漸呈現(xiàn)出“賺小錢、賺慢錢、賺長(zhǎng)錢”的特征。

在此背景下，原有的規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代下形成的機(jī)制也需要與時(shí)俱進(jìn)迭代更新，在新一屆董事會(huì)成立后，會(huì)順應(yīng)行業(yè)新發(fā)展階段特點(diǎn)及企業(yè)發(fā)展的需要，對(duì)相關(guān)激勵(lì)約束機(jī)制進(jìn)行迭代更新。

公告顯示，10月27日，萬科董事會(huì)審議通過了公司2023-2025年度獎(jiǎng)金方案，繼續(xù)基于凈利潤(rùn)為考核指標(biāo)，公司董事會(huì)主席和總裁2023-2025年度現(xiàn)金薪酬方案繼續(xù)和年度凈利潤(rùn)掛鉤，增加年度股價(jià)變化作為調(diào)節(jié)系數(shù)，將公司A股每日復(fù)權(quán)收盤價(jià)的全年平均值作為對(duì)比指標(biāo)，強(qiáng)化股東利益導(dǎo)向。

而經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金制度將迭代為新的長(zhǎng)期激勵(lì)約束機(jī)制，目前正在積極研究中，原有方案相關(guān)責(zé)任義務(wù)已全部履行完畢，不再實(shí)施。

除此之外，項(xiàng)目跟投制度也進(jìn)行了相應(yīng)迭代。新版本取消了原有的特殊劣后機(jī)制，引入了“模擬清算”這一模式，并明確滿足“可銷售物業(yè)的最后一期已交付”等條件下方可實(shí)現(xiàn)跟投退出，對(duì)項(xiàng)目的退出時(shí)間進(jìn)行了較為清晰的推演和約束。

此次發(fā)布的新版本與此前相比，主要的變化還在于進(jìn)一步細(xì)化了住宅開發(fā)銷售類項(xiàng)目的跟投范圍及跟投權(quán)益比例上限。

新版本要求，將新獲取的住宅開發(fā)銷售類項(xiàng)目均列入跟投范圍，具體為可售住宅業(yè)態(tài)的計(jì)容建筑面積不小于總計(jì)容建筑面積80%，且可售住宅以外業(yè)態(tài)的計(jì)容建筑面積不超過3萬平方米的項(xiàng)目。

跟投人員直接或間接持有的項(xiàng)目權(quán)益比例合計(jì)不超過10%，對(duì)于萬科股權(quán)比例低于50%的住宅開發(fā)銷售類項(xiàng)目，跟投人員直接或間接持有的項(xiàng)目權(quán)益比例還需不超過萬科在該項(xiàng)目所持權(quán)益比例的20%。單一跟投人員直接或間接持有的項(xiàng)目權(quán)益比例不超過1%。

而在跟投的“模擬退出清算”中，也由原版本中的“退出時(shí)未售部分價(jià)值按收益現(xiàn)值法計(jì)算，折現(xiàn)率為15%”更新為“退出時(shí)未售部分價(jià)值按收益現(xiàn)值法計(jì)算，折現(xiàn)率為集團(tuán)前一年度WACC”。

另外，新版本還新增了一種模擬退出清算方式：對(duì)于項(xiàng)目跟投后，受政策等外部因素要求(非因市場(chǎng)變化)，導(dǎo)致規(guī)劃發(fā)生重大變更、并對(duì)項(xiàng)目開發(fā)造成重大影響的項(xiàng)目，公司可根據(jù)項(xiàng)目受外部影響程度以及項(xiàng)目實(shí)際情況，按照不高于跟投原始投入的價(jià)格安排跟投退出。退出后需定期報(bào)董事會(huì)投資與決策委員會(huì)備案。

據(jù)萬科方面介紹，此前的跟投制度更符合即售項(xiàng)目的業(yè)務(wù)周期，如今伴隨行業(yè)發(fā)展階段的變化，目前新獲取項(xiàng)目中綜合住區(qū)項(xiàng)目增多，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占比增大，原有跟投制度的部分條款不再適用于新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，因此重新明確了跟投項(xiàng)目范圍，調(diào)整了必須跟投人員、跟投項(xiàng)目模擬清算與退出的條件以及跟投方式等。