界面新聞記者 | 王妤涵

2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)依然存在，各類政策利好刺激下，市場情緒未見明顯好轉(zhuǎn)。

行業(yè)整體下行，也影響到了頭部房企的業(yè)績表現(xiàn)，萬科上半年的營收和利潤均出現(xiàn)波動。

據(jù)萬科8月30日晚間發(fā)布的2023年半年報顯示，今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，同比下降5.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元，同比下降19.4%。由于市場嚴(yán)峻性超出預(yù)期，萬科的利潤也出現(xiàn)下滑。

對于上半年的整體業(yè)績表現(xiàn)，萬科總裁祝九勝在8月31日的業(yè)績會上表示，公司短期內(nèi)利潤有壓力，但經(jīng)營安全完全沒有問題，上半年的凈利潤下滑主要來自結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降兩個方面。

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢如何？萬科董事會主席郁亮認(rèn)為，目前市場仍處在膠著狀態(tài)，由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到一定影響，因此容易做出過度反應(yīng)，“我們的判斷是目前市場顯然跌過頭了。”

郁亮分享了一組住宅開工量數(shù)據(jù)來印證他的看法。

“2021年、2022年全國商品住宅新開工面積分別下降11%和40%，今年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這一下滑程度，預(yù)計今年住宅新開工面積僅為6.6億平方米，將回到17年前的規(guī)模，2006年的新房開工量就是這一水平?！?/p>

對于目前已呈現(xiàn)寬松的樓市政策，郁亮認(rèn)為，當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力，希望這些出臺的政策能盡快落實到位，推動市場恢復(fù)到健康合理的水平，同時也期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快出臺。相信在各方努力下，隨著經(jīng)濟態(tài)勢持續(xù)平穩(wěn)改善，隨著人們對未來預(yù)期的穩(wěn)定，行業(yè)遲早會回到一個健康合理的水平。

萬科將如何應(yīng)對？郁亮表示，房地產(chǎn)市場脫胎換骨需要比較長時間，“萬科對當(dāng)前市場的看法和態(tài)度，就是筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力?！?/span>

經(jīng)營類業(yè)務(wù)持續(xù)增長

相比地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)承壓，被郁亮稱為“學(xué)費基本已經(jīng)交完”的經(jīng)營類業(yè)務(wù)仍保持增長，轉(zhuǎn)型發(fā)展取得初步成效。

今年上半年，萬科經(jīng)營類業(yè)務(wù)全口徑收入267.3 億元，同比增長11.9%。其中，物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)收入增速分別為 17.0%、10.6%和7.3%，這些業(yè)務(wù)板塊增速均明顯好于地產(chǎn)開業(yè)業(yè)務(wù)。

具體到商業(yè)業(yè)務(wù)方面，萬科上半年營收43億元，同比增長7.3%，其中印力管理的商業(yè)項目整體出租率進(jìn)一步提升至94.7%，銷售額同比增長28%。

物流業(yè)務(wù)和租賃住宅業(yè)務(wù)營收規(guī)模相當(dāng)。今年上半年，萬科的物流業(yè)務(wù)（萬緯物流）實現(xiàn)經(jīng)營收入19.5億元，同比增長17.0%；租賃住宅業(yè)務(wù)（泊寓）實現(xiàn)營業(yè)收入16.4億元，同比增長10.6%。

祝九勝在業(yè)績會上透露，目前物流業(yè)務(wù)已經(jīng)實現(xiàn)盈利，長租公寓業(yè)務(wù)今年內(nèi)也將盈利。

伴隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金等推進(jìn)，萬科的經(jīng)營性不動產(chǎn)也在逐步實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)。房地產(chǎn)進(jìn)入下半場后，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

萬科首席運營官劉肖在業(yè)績會上表示，公募REITs給一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了一個非常好的退出渠道，目前公司正在推動包括物流、消費基礎(chǔ)設(shè)施（印力商業(yè)） 長租公寓（泊寓）三個公募REITs的發(fā)行準(zhǔn)備工作。

短債壓力小

財務(wù)方面，萬科保持了一貫的健康狀況，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入18.6億元，已連續(xù)14年為正，也是當(dāng)前少數(shù)能夠完全憑借自身信用發(fā)債的房地產(chǎn)企業(yè)。

截至6月末，萬科有息負(fù)債合計3213.6億元，較去年同期增長14.7%；短債457億，較年初下降29%，短債占有息負(fù)債比降至14.2%，持有貨幣資金1221.8億元，現(xiàn)金對短債的覆蓋倍數(shù)2.7倍，較年初提升0.6倍，債務(wù)平均久期延長至5年。

雖然有息負(fù)債規(guī)模有所提升，但短期償債。

萬科首席財務(wù)官韓慧華介紹，今年1-8月，萬科新增發(fā)行信用債100億，同時在開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、險資債權(quán)計劃等渠道上依然暢通并保有彈性。

今年萬科在境內(nèi)新增融資平均成本3.73%，較22年進(jìn)一步下降15個基點，最近發(fā)行的一期中期票據(jù)利率為3.07%，融資成本保持在行業(yè)低位。

近期又有頭部房企出現(xiàn)債務(wù)兌付壓力，萬科在債務(wù)兌付方面的情況也備受市場關(guān)注。

韓慧華介紹，萬科今年下半年沒有美元債償還，2024年將有三筆美元債到期，按當(dāng)前的匯率總額約110億元人民幣，公司已在準(zhǔn)備資金還債。主要通過三方面籌集資金，一是公司在境外的部分自有資金，二是境外資產(chǎn)的收益，三是從境外銀行貸款進(jìn)行再融資，今年8月份已經(jīng)拿到發(fā)改委境外融資的批文。

在發(fā)布中期業(yè)績的同時，萬科也宣布將終止今年的定增融資計劃。對于主動終止原因，萬科董事會秘書朱旭稱，當(dāng)前公司股價處于較低價位，有機構(gòu)投資者對低價位進(jìn)行增發(fā)表示了擔(dān)憂和不同意見，出于對現(xiàn)有股東權(quán)益的保障，萬科決定終止定增計劃。

萬科原計劃通過定增募集資金不超過150億元。

投資強度提升

在今年的土地市場上，萬科明顯比去年更積極，在京滬兩大一線城市都有落地的投資，不僅重返上海公開市場拿地，也時隔四年后再次在北京以27.4億元成功拿地。

因此，萬科今年的投資強度（投資額除以公司總銷售額）也明顯提升。2022年，萬科的投資強度大概在22%左右，今年1-8月保持在28%-29%的水平，但行業(yè)增長期基本是在40%-50%的投資水平。

劉肖在業(yè)績會上介紹，今年投資強度的提升，一方面是基于公司長期量入為出的原則，保持合理倉位，根據(jù)在手資源和總體倉位布局制定了相應(yīng)的投資策略；另一方面也是適應(yīng)如今行業(yè)規(guī)模下降和公司銷售額下降的事實。但在投資強度下降的同時，萬科更加重視投資的質(zhì)量，聚焦更好的項目。

今年1-8 月，萬科累計獲取新項目32個，均位于一二線城市，占比達(dá)到100%?？傄?guī)劃建筑面積449.0萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積 267.6萬平方米，權(quán)益地價總額約431.0億元，新增項目平均地價為16003元/平方米。

這些已開項目在上半年的整體投資兌現(xiàn)率達(dá)93%，年初庫存去化率同比也提升8個百分點。投資質(zhì)量的提升和庫存去化的加快，推動了萬科開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的轉(zhuǎn)好。

截至期末，萬科在建項目和規(guī)劃中項目的總計容建筑面積約10773.6萬平方米，其中在建項目建筑面積約7310.7萬平方米，土地儲備超過1億平方米。

對于下半年的銷售計劃，萬科聯(lián)席總裁張海表示，今年下半年萬科會有28個新項目推出，主要分布在上海、杭州、合肥、成都等一二線城市。

張海還提到，但自去年開始，萬科對新項目投資把關(guān)更加嚴(yán)格，因此投資盈利表現(xiàn)比較好?！叭绻袌鲂判哪軌蛑鸩交謴?fù)，我們相信經(jīng)過一段時間調(diào)整，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率整體將穩(wěn)定向好?！?/span>