文｜時代周報 宋然

編輯｜彭巖鋒

8月27日，證監(jiān)會推出政策“組合拳”活躍資本市場。當天，證監(jiān)會發(fā)文表示，圍繞合理把握IPO、再融資節(jié)奏，要求根據(jù)近期市場情況，階段性收緊IPO節(jié)奏；對于金融行業(yè)上市公司或者其他行業(yè)大市值上市公司的大額再融資，實施預溝通機制，關注融資必要性和發(fā)行時機。

證監(jiān)會還稱，對于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規(guī)模；引導上市公司合理確定再融資規(guī)模，嚴格執(zhí)行融資間隔期要求，審核中將對前次募集資金是否基本使用完畢，前次募集資金項目是否達到預期效益等予以重點關注；嚴格要求上市公司募集資金應當投向主營業(yè)務，嚴限多元化投資。

再融資收緊，房地產(chǎn)卻是例外，房地產(chǎn)上市公司再融資并不受破發(fā)、破凈和虧損限制。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對時代周報記者表示，這表明監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房地產(chǎn)上市公司融資給予了更大力度的支持。

“部分房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)違約情況，這些公司多數(shù)破凈或者虧損。它們再融資不受這些條件限制，有利于防范和化解當前房地產(chǎn)企業(yè)的風險。這對經(jīng)營較為困難的A股上市房企再融資，無疑是一個利好?！眲⑺f。

政策持續(xù)釋放利好

房地產(chǎn)融資早有政策利好。

2022年11月，針對房地產(chǎn)行業(yè)的“第三支箭”射出，證監(jiān)會明確支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的具體政策措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

早前，監(jiān)管對于房企股權(quán)融資一直有所限制。早在2010年，房企借殼上市被實質(zhì)叫停?！暗谌Ъ钡某雠_無疑給房企再融資注入了一針強心劑。僅一天之后，福星股份公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項目開發(fā)；同日，世茂股份也公告籌劃非公開發(fā)行股票，擬向不超過35名特定投資者定增募資，擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

截至目前，已有近40家房企發(fā)布股權(quán)融資方案?！岸ㄔ?配股”成為最主流模式，資金用途集中于“保交樓、保民生”相關房地產(chǎn)項目開發(fā)、補充流動資金、償還債務以及資產(chǎn)重組及收并購等。

今年以來，房地產(chǎn)融資在政策面繼續(xù)延續(xù)寬松狀態(tài)。1月，央行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，明確“要落實好16條金融，用好民營企業(yè)債券融資支持工具（‘第二支箭’）”，同時強調(diào)“實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃”，“開展‘資產(chǎn)激活’‘負債接續(xù)’‘權(quán)益補充’‘預期提升’四項行動”。

3月，證監(jiān)會發(fā)文表示，拓寬試點資產(chǎn)類型。REITs申報項目首次覆蓋至商業(yè)不動產(chǎn)領域，為打通商業(yè)地產(chǎn)“投融建管退”全流程提供了方向，REITs的引入也有助于盤活商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)，增強資金流動性。

今年下半年以來，政策繼續(xù)釋放利好。7月，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文延長“金融16條”有適用期限政策到2024年12月底。8月，央行召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會，強調(diào)推進民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴容增量，強化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展；滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企融資狀況向好？

此前，多家房地產(chǎn)上市公司的再融資獲放行。

今年6月，招商蛇口、陸家嘴、保利發(fā)展、上海大名城、中交地產(chǎn)、福星股份等6家上市房企公告，其向特定對象發(fā)行股票申請獲得證監(jiān)會同意注冊批復。獲再融資批復的6上市房企中，保利發(fā)展、上海大名城、中交地產(chǎn)的融資目的均為“保交樓、保民生”項目，福星股份的募投項目為棚戶區(qū)改造項目，陸家嘴、招商蛇口擬用于重大資產(chǎn)重組，均符合證監(jiān)會支持的房企再融資募集資金適用領域。

不過，房地產(chǎn)整體融資狀況依然不算樂觀。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。2021年下半年行業(yè)已經(jīng)開始進入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2023年上半年延續(xù)了下降態(tài)勢。

其中，海外債發(fā)行規(guī)模僅為110.7億人民幣，同比大幅下降34.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的2.7%；信托融資規(guī)模為211.4億元，同比大幅下降69.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的5.2%。因行業(yè)周期下行，前期房企信托違約事件頻發(fā)，機構(gòu)投資更為審慎，導致整體投資規(guī)模大減，平均單月融資僅35.2億元。目前，各渠道同比均出現(xiàn)下降，海外債、信托銳減，信用債成為融資主力。

從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，今年上半年國央企發(fā)行占比近90%，與去年同期基本持平；民企發(fā)行占比相比去年同期微升0.6個百分點。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，政策端時有利好，但融資能否成行最終還取決于房企自身。

目前，諸多房企依然面臨較大的償債壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元，其中信用債占比66.3%，海外債占比33.7%；一年內(nèi)到期余額為9277.6億，其中信用債占比64.3%，海外債占比35.7%，境內(nèi)債務償債壓力較大。三季度為仍為償債高峰，單月到期余額近900億元。