文|邁點(diǎn)
今年以來，酒店資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)一直相當(dāng)活躍。據(jù)邁點(diǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年1-7月共有258家酒店進(jìn)入拍賣流程，其中不乏希爾頓酒店、喜來登酒店、萬豪酒店等國(guó)際高端酒店品牌，僅8月就有天津麗思卡爾頓酒店、三亞海棠灣天房洲際度假酒店、上海虹口三至喜來登酒店等先后“上架”，評(píng)估金額共計(jì)超40億元。邁點(diǎn)注意到，這些酒店進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)幾乎均超過10年，發(fā)展過程也是一路暢通屹立塔尖，成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)酒店之一，如今這些酒店為何陷入法拍風(fēng)波背后的原因值得行業(yè)深思。
01 被拍賣的頂級(jí)酒店們
南京金奧費(fèi)爾蒙酒店
2023年1月5日，南京金奧費(fèi)爾蒙酒店在阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)站以13.86億元的底價(jià)進(jìn)行拍賣。相關(guān)消息稱，此前金奧費(fèi)爾蒙酒店也曾在拍賣網(wǎng)站上被招商推介，但一直無意向人接手，所以才有了此次司法拍賣。截至發(fā)稿，該項(xiàng)目經(jīng)過四輪拍賣，有超過3萬人圍觀，拍賣價(jià)格幾度跳水到10億元，低于市場(chǎng)價(jià)4億元，最終因無人報(bào)名而流拍。
據(jù)了解，南京金奧費(fèi)爾蒙酒店位于南京河西CBD, 周邊環(huán)境優(yōu)美，眾多購(gòu)物及餐飲區(qū)林立，無縫連接家樂福等大型和進(jìn)口超市，南京國(guó)際博覽中心，江蘇大劇院，保利大劇院等大型活動(dòng)中心隔街相望。酒店于2014年開業(yè)，共有359間客房。酒店建筑由美國(guó)著名的SOM公司設(shè)計(jì)，氣勢(shì)宏偉，多褶面的造型以傳統(tǒng)中式燈籠為靈感來源，曾被電視劇《人民的名義》選為取景地，酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)則由Henry Leung（CAP Atelier Ltd）操刀，他也是巴黎半島酒店的首席設(shè)計(jì)師。
義烏萬豪酒店
7月25日，阿里拍賣網(wǎng)公布了一則拍賣結(jié)束的消息，三鼎控股名下位于福田路188號(hào)商業(yè)房地產(chǎn)及設(shè)備、低值易耗品等首次拍賣正式結(jié)束，拍賣標(biāo)的物上有房屋建筑物三座，分別為義烏三鼎開元名都大酒店、義烏萬豪酒店、義烏萬豪行政公寓以及酒店地下室，結(jié)構(gòu)為鋼混，建成時(shí)間為2014年-2015年，建筑面積合計(jì)141,407.25平方米，起拍價(jià)和評(píng)估價(jià)均為9.53億元，0人報(bào)名，214人設(shè)置提醒，12962次圍觀，但最終因無人出價(jià)而流拍。
據(jù)了解，義烏萬豪酒店位于義烏市的中央商務(wù)區(qū)，鳥瞰義烏最大的濕地公園，距離國(guó)內(nèi)4A級(jí)旅游購(gòu)物中心——國(guó)際商貿(mào)城僅咫尺之遙，距離新客運(yùn)中心約5分鐘車程，驅(qū)車前往義烏機(jī)場(chǎng)、火車站約20分鐘，至橫店影視城約40分鐘左右車程。酒店擁有281間雅致客房，面積42平米起，酒店的空間裝飾是以中國(guó)傳統(tǒng)文化作為根基和主線，加上當(dāng)代藝術(shù)的理念與地域文化的充分結(jié)合，營(yíng)造一種當(dāng)代人文主義下的東方視覺盛宴與品牌文化意境。
天津麗思卡爾頓酒店&三亞海棠灣天房洲際度假酒店
8月11日，中國(guó)信達(dá)天津分公司在阿里資產(chǎn)處置網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)天房商業(yè)（天津）有限公司等3戶不良債權(quán)資產(chǎn)包進(jìn)行公開處置，起始價(jià)29.59億元。此次被信達(dá)掛上拍賣網(wǎng)的標(biāo)的物是三家五星級(jí)酒店，包括天津麗思卡爾頓酒店、三亞海棠灣天房洲際度假酒店和天津光合谷（天沐）溫泉度假酒店。
天津麗思卡爾頓酒店是當(dāng)?shù)氐氖准疑萑A酒店，也是中國(guó)唯一身處歷史建筑中的獅王分號(hào)，其主體建筑的部分擁有超過100年的歷史，前身為1890年創(chuàng)建的戈登堂，是當(dāng)時(shí)英租界的工部局大樓。酒店建筑主體呈歐式城堡狀、新古典主義建筑風(fēng)格，地理位置方面，酒店毗鄰美麗的海河河畔，距離小白樓地鐵站700米左右，離天津火車站僅3公里，緊鄰泰安道五大院，周圍亦是隨處可見的19、20世紀(jì)各式各樣的歐洲特色建筑。2013年麗思卡爾頓重建并開業(yè)酬賓。酒店的內(nèi)部裝潢由國(guó)際著名的室內(nèi)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所Pierre-Yves Rochon匠心打造，融入東西方元素，處處顯示著低調(diào)的奢華。
坐落于三亞海棠灣的天房洲際酒店占地15萬平方米，設(shè)計(jì)主張清逸的現(xiàn)代海島風(fēng)情，擁有3,000平米開放式大堂和290余間客房，基礎(chǔ)房型達(dá)88平米起，還有超過2,000平米泳池、1,200平米的穹頂無柱宴會(huì)區(qū)以及15,000平米臨海草坪。酒店有著椰林環(huán)繞的絕佳環(huán)境，同時(shí)也坐擁連綿17公里的原始沙灘，從酒店信步可達(dá)沙灘及大海，度假氛圍出眾。酒店既與三亞免稅購(gòu)物中心相連，又有遠(yuǎn)近聞名的海底餐廳，讓度假客人可以一邊享用精致美食，一邊觀賞5,000多尾五彩繽紛的熱帶魚群漫游及夢(mèng)幻的美人魚秀。
上海虹口三至喜來登酒店
阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)消息，上海虹口三至喜來登酒店所在大樓“上海市虹口區(qū)四平路59號(hào)全幢”將于9月20日公開拍賣，起拍價(jià)為16.34億元，評(píng)估價(jià)超過20億元。此次拍賣的三至喜來登酒店大廈是上海三至酒店投資管理有限公司所有，企查查顯示，上海三至酒店投資管理有限公司為上海凱盟投資發(fā)展有限公司全資子公司，上海凱盟投資發(fā)展有限公司已經(jīng)被列為失信人。此次拍賣，是因?yàn)閮杉夜九c中信銀行存在借款糾紛而被中信銀行申請(qǐng)執(zhí)行拍賣。
據(jù)了解，上海虹口三至喜來登酒店坐落于有著“上海蘇豪區(qū)（SOHO）”之稱的北外灘地區(qū)，地理位置優(yōu)越，駕車10分鐘可達(dá)外灘及陸家嘴金融區(qū)，酒店設(shè)計(jì)集藝術(shù)、高雅及格調(diào)與一身，共有471間寬大客房、多個(gè)活動(dòng)場(chǎng)地并陳列超過1200件原創(chuàng)藝術(shù)品。
02 國(guó)際五星酒店為何頻被“上架”？
在探尋國(guó)際五星酒店為何陷入法拍風(fēng)波之前，需要明確的是誰在拋售酒店？答案是開發(fā)商。
事實(shí)上，在中國(guó)五星級(jí)酒店建設(shè)發(fā)展歷程中，地產(chǎn)開發(fā)商拿地的附加條件往往是建設(shè)一家高星品牌酒店，幫助地塊提升品牌形象、帶動(dòng)酒店，并為招商引資帶來便利。在此背景下，成熟的國(guó)際高端酒店品牌往往更受開發(fā)商青睞，一方面可以通過這些品牌拿到更好的土地資源，另一方面商業(yè)和住宅的價(jià)格也會(huì)因其而“水漲船高”，另外，酒店作為持有型物業(yè)，運(yùn)營(yíng)得當(dāng)話可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流反哺房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。
但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)的高杠桿的確推動(dòng)了中國(guó)高端酒店的高歌猛進(jìn)，讓國(guó)際酒店品牌在華遍地開花，但房地產(chǎn)的高收益同時(shí)也讓作為拿地工具的國(guó)際高端酒店淪為地產(chǎn)的附庸，導(dǎo)致了資產(chǎn)收益與投資成本的嚴(yán)重錯(cuò)配。明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)&明宇商旅董事長(zhǎng)張建明此前在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)紅利的消失，讓地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債表中龐大的酒店資產(chǎn)與微薄的現(xiàn)金回報(bào)，成為日趨尖銳的矛盾，加上口罩帶來的經(jīng)營(yíng)壓力，讓其不得不思考酒店資產(chǎn)本身的收益和流動(dòng)性問題，不得不以良性流動(dòng)、創(chuàng)新效率為導(dǎo)向，重構(gòu)行業(yè)新生態(tài)。這也是當(dāng)下國(guó)際高端酒店接連進(jìn)入法拍程序不可回避的外因。
內(nèi)觀酒店行業(yè)本身也能看到諸多因素。一方面，受外部環(huán)境的影響，大量擁有酒店資產(chǎn)的房地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)的企業(yè)面臨較大的生存壓力。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，前文提及的南京金奧費(fèi)爾蒙酒店，據(jù)當(dāng)時(shí)一份資料顯示，該酒店的開發(fā)商南京金高“官司纏身，多為建設(shè)工程施工合同糾紛，還有一筆金融借款擔(dān)保九分，多次被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額超2億元?！蓖瑫r(shí)南京金高的母公司金大地旗下多個(gè)子公司被凍結(jié)股權(quán)，凍結(jié)股權(quán)金額高達(dá)6.09億元。隨后東方資產(chǎn)收購(gòu)南京金高與銀行的債權(quán)，進(jìn)行不良資產(chǎn)重組，但協(xié)議到期后南京金高“屢次拖延還款”，東方資產(chǎn)于2021年7月對(duì)南京金高重組債權(quán)進(jìn)行處置，這筆債券的抵押物就是金奧費(fèi)爾蒙酒店。
邁點(diǎn)注意到，面對(duì)生存困境，某些企業(yè)選擇將酒店作為資產(chǎn)剝離的一部分，以精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)或?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)，通過出售酒店，他們可以回收資金，再投資于其他領(lǐng)域。另外有一些企業(yè)可能將酒店視為不良資產(chǎn)，需要處置以優(yōu)化資產(chǎn)組合，在拍賣過程中，酒店可能會(huì)以高于市場(chǎng)價(jià)格售出，以滿足原所有者的意愿。
另一方面，隨著年輕一代消費(fèi)者成為主導(dǎo)，其對(duì)酒店的住宿需求已經(jīng)形成了個(gè)性化、體驗(yàn)化、多元化的特質(zhì)，而這些已開業(yè)數(shù)十年的國(guó)際高端酒店盡管擁有彼時(shí)新潮的設(shè)計(jì)理念和高品質(zhì)的住宿和餐飲產(chǎn)品，但隨著硬件設(shè)施的老化和審美趨勢(shì)的流動(dòng)，不少年輕人寧愿選擇更具現(xiàn)代屬性的酒店，這種趨勢(shì)無疑也讓不少國(guó)際高端酒店在經(jīng)營(yíng)上力不從心。與此同時(shí)，酒店市場(chǎng)的成熟和酒店品牌種類的增多也讓國(guó)際高端酒店進(jìn)入激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，曾經(jīng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品領(lǐng)先性逐漸喪失，想要重回市場(chǎng)浪頭，破而后立是不得不的選擇。
回望中國(guó)高端酒店市場(chǎng)的發(fā)展歷程，國(guó)際品牌在其中占據(jù)了重要的地位，其不僅開啟了中國(guó)高端酒店市場(chǎng)的浪潮，推動(dòng)了本土高端酒店品牌的蓬勃發(fā)展，同時(shí)也形成了近4萬億元的高檔酒店資產(chǎn)。但正如前文所言，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變更以及消費(fèi)市場(chǎng)的變化，大量高端酒店不良資產(chǎn)浮出水面，在酒店資產(chǎn)流動(dòng)浪潮下，本土酒管公司需要面對(duì)金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)基金等新型業(yè)主理性的資產(chǎn)估值和業(yè)主剛性的投資回報(bào)需求，如何將握在手中的國(guó)際高端酒店資產(chǎn)發(fā)揮出更大的資產(chǎn)價(jià)值成為重中之重，無論是拍賣、轉(zhuǎn)讓、重組都只是其中一個(gè)方法之一。
03 國(guó)際高端酒店如何提升資深價(jià)值？
中國(guó)信達(dá)黨委委員、副總裁李洪江曾在資產(chǎn)推薦會(huì)上表示，不良資產(chǎn)不是沒有價(jià)值的資產(chǎn)，而是價(jià)值有待修復(fù)的資產(chǎn)，閑置資產(chǎn)可修復(fù)為有用資產(chǎn)，低效資產(chǎn)可修復(fù)為高效資產(chǎn)，流動(dòng)性差資產(chǎn)可修復(fù)為流動(dòng)性強(qiáng)自然，酒店資產(chǎn)亦然。這也意味著對(duì)于開業(yè)多年的國(guó)際酒店品牌而言，其想要在資產(chǎn)流動(dòng)的浪潮中屹立不倒，本質(zhì)上依然是要發(fā)揮自身的資產(chǎn)價(jià)值，邁點(diǎn)認(rèn)為有以下幾個(gè)方向可供思考：
首先在產(chǎn)品上要更加多元化。一方面，除了高品質(zhì)的客房、餐飲等常規(guī)的酒店產(chǎn)品以外，空間坪效的利用也已經(jīng)成為國(guó)際高端酒店構(gòu)建多元收入來源的關(guān)鍵，這里的空間坪效提升并非簡(jiǎn)單的在酒店空間上進(jìn)行場(chǎng)景的疊加，比如在3000平米的大堂中設(shè)置餐吧、咖啡吧等，而是要根據(jù)酒店定位選擇不同的坪效提升方案，酒店資產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會(huì)中國(guó)分會(huì)常務(wù)理事拓輝強(qiáng)調(diào)：“提升酒店坪效的關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變酒店經(jīng)營(yíng)理念，為其選擇合適的定位?！绷硪环矫鎰t是國(guó)際高端酒店必須走向本土化轉(zhuǎn)型。在中國(guó)高端酒店市場(chǎng)尚未成熟的時(shí)候，國(guó)際高端酒店無論是酒店產(chǎn)品、酒店設(shè)計(jì)都帶有濃濃的國(guó)際化屬性，但隨著審美消費(fèi)的變化，中國(guó)本土消費(fèi)者對(duì)本土文化、在地文化擁有極高的認(rèn)可，國(guó)際高端酒店品牌想要吸引新生代消費(fèi)群體的關(guān)注，勢(shì)必要扎根本土，在酒店產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)策略等方面實(shí)行本土化戰(zhàn)略，進(jìn)一步提升酒店的資產(chǎn)價(jià)值。
其次在管理上要更加靈活，包括靈活的市場(chǎng)策略、靈活的運(yùn)營(yíng)策略、靈活的組織結(jié)構(gòu)、靈活的員工管理和靈活的技術(shù)運(yùn)用等。簡(jiǎn)單來說就是就需要根據(jù)不同的市場(chǎng)情況靈活調(diào)整價(jià)格和產(chǎn)品策略，并保持足夠的應(yīng)變能力以因谷底人員變動(dòng)、設(shè)備故障或其他可能影響運(yùn)營(yíng)的問題。當(dāng)然，酒管公司要構(gòu)建一個(gè)靈活的組織結(jié)構(gòu)，能夠快速對(duì)新的商業(yè)機(jī)會(huì)做出反應(yīng)，這可能需要減少管理和中間環(huán)節(jié)以提高決策效率，這兩年不少國(guó)際高端酒店由委托管理轉(zhuǎn)向特許經(jīng)營(yíng)便是其中一種方法。而在靈活的組織架構(gòu)下，也要給員工更多的自主權(quán)，讓他們可以根據(jù)情況做出決策，提高員工滿意度和工作效率，助力業(yè)績(jī)提升。另外，國(guó)際高端酒店也應(yīng)當(dāng)使用先進(jìn)的信息技術(shù)來提高運(yùn)營(yíng)效率和客戶滿意度，比如通過使用移動(dòng)應(yīng)用程序，可以讓客戶更方便地進(jìn)行預(yù)訂和支付，從而提高客戶滿意度等。金茂（中國(guó)）酒店投資有限公司CFO張潤(rùn)紅強(qiáng)調(diào)資本不是“點(diǎn)金石”，酒店投資最后依然看的是資產(chǎn)能夠給投資人帶來多大的回報(bào)，一定要酒店基本的產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)商。
最后是在資產(chǎn)運(yùn)作上探索更多可能。酒店資產(chǎn)管理的核心在于資本，如何活用資本助力全周期管理是關(guān)鍵。近年來，較于傳統(tǒng)的股票和債券融資，資產(chǎn)證券化是一種創(chuàng)新型的融資渠道。它能夠充分盤活存量和降低財(cái)務(wù)杠桿，受到酒店行業(yè)的關(guān)注。據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2019年1月至2023年2月，酒店資產(chǎn)證券化融資項(xiàng)目達(dá)到44筆，涉及金額686.45億元。其中，融資工具品種以ABS為主導(dǎo)，占比60.87%；其次是CMBS，占比28.26%；類REITs和CMBN占比相對(duì)較少。另外值得注意的是，2023年國(guó)家發(fā)改委頒布REITs新規(guī)，拓展了基礎(chǔ)設(shè)施公REITs的可發(fā)行資產(chǎn)范圍，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中的百貨商場(chǎng)等資產(chǎn)首次被允許納入試點(diǎn)范圍，這也意味著作為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)重要分支的酒店納入試點(diǎn)或許也為期不遠(yuǎn)，對(duì)于國(guó)際高端酒店而言，把握資產(chǎn)證券化的趨勢(shì)或許可以為酒店及酒管公司帶來更多的機(jī)遇和價(jià)值。
04 結(jié)語
可以預(yù)見的是，在房地產(chǎn)熱潮退卻、金融市場(chǎng)愈加理性的大環(huán)境下，越來越多的高端酒店、奢華酒店將進(jìn)入資產(chǎn)流動(dòng)的浪潮中，但是，在它們擺上貨架、低價(jià)甩賣或破產(chǎn)重組背后都隱藏著一條高質(zhì)量發(fā)展的暗線，在歷經(jīng)千帆、洗盡鉛華后，中國(guó)高端、奢華酒店市場(chǎng)或?qū)⒄宫F(xiàn)出更大的資產(chǎn)價(jià)值，走向更為穩(wěn)健的明天。