文｜實習記者 朱簞
樓市下行階段，三四線城市的新盤去化難度加大，開發(fā)商不得不采取更大力度的折扣促銷。
8月23日，一則“珠海打響五折賣房第一槍”的消息引發(fā)市場關注。有消息顯示，位于珠海金灣區(qū)航空新城的金灣寶龍城項目“五折賣房，樓盤備案價2.8萬/平方米，開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬/平方米”。
對于該項目的大幅折價促銷，界面新聞從開發(fā)商寶龍地產方面了解到，集團總部對此消息并不知情，是中介公司宣傳，如同商家搞促銷，其中某一件特價商品的價格被拿出來夸大了。
寶龍地產方面稱，該項目房源2021年初備案價為每平方米2.8萬元（最高的那套），但中間已經歷兩次調價，今年4月調至2.1萬元/平，7月調至約1.9萬元/平，因此坊間流傳的2.8萬打對折是失實的，只截取了最低價的1.5萬那套房源與最初的高備案價比對。目前寶龍這一項目仍在正常銷售。
界面新聞從珠海市住建局查詢，金灣寶龍城（項目備案名為金灣寶龍廣場）今年7月的最新銷售價格備案顯示，項目三期D區(qū)域調價共196套，單價區(qū)間在17994.14元/平-19561.21元/平，銷售均價為18967.07元/平。
確如寶龍地產所言，從去年開始，珠海相關部分已經放松了對項目備案價下調幅度的限制，意味著允許開發(fā)商采取更大力度的降價銷售。
2022年4月，珠海市調整了房價備案規(guī)則方案，實際銷售價格由此前的不得低于備案價的90%調整為85%；且調整備案均價的間隔時間在3個月以上。
此次寶龍地產項目“五折賣房”，實際為在兩年前最高備案價的基礎上，經過多次合規(guī)下調后的結果。
一位業(yè)內人士認為，目前許多房企都有債務展期的現象存在，市場上打包整個項目出售的房企不在少數，調低售樓價的行為符合市場形勢，也很正常。只要基于現行備案規(guī)則并經由市住建部門審核通過，即為合規(guī)行為。
金灣寶龍城大幅降價銷售的背后，是珠海整體樓市的成交低迷
中指研究院數據顯示，珠海7月的樓市成交繼續(xù)走低。7月新房銷售15.6萬平方米，環(huán)比下降19.3%，同比下降42.2%。進入8月，市場仍延續(xù)低迷態(tài)勢，8月前三周周均銷售面積較7月周均繼續(xù)下降14.5%，較去年同期下降36%，上周（8.14-8.20）銷售面積環(huán)比下降3.5%，同比下降40.1%。
珠海的二手房市場也同樣低迷。據相關統(tǒng)計，珠海樓市近三周在售二手房數量為35584套，35911套，36387套，呈持續(xù)增加趨勢。二手房掛牌數量的走高，帶給珠海市場不小的去化壓力。
受此影響，房企的推盤動力也不足。合富研究院監(jiān)測到，珠海7月新盤整體去化率降至僅3%。金灣寶龍城利用特價房推動成交，當月成交了38套，排在全市第7位，有一定實際效果。
金灣寶龍城的降價策略，也與公司目前的戰(zhàn)略布局與債務壓力有關。去年7月，寶龍曾無力支付一筆美元債，不得不再次展期。目前通過降價銷售，寶龍能更快回籠一些資金，保證日常運營。
金灣寶龍城所在的金灣區(qū)航空新城位于珠海西部，與珠海主城區(qū)相隔一座珠海大橋。在珠海市規(guī)劃中，金灣被定義為城市新中心，承擔珠海主城區(qū)所有的價值外溢、政策傾斜和人口西移的功能。
在珠海提出產業(yè)西進、東城西拓的戰(zhàn)略方向下，同時航空新城具備著承接港澳和橫琴的優(yōu)勢，因此許多開發(fā)商此前大舉進軍在此拿地。僅在金灣寶龍城周邊兩公里內，就有18個住宅小區(qū)。
房天下數據顯示，目前金灣寶龍城平均售價約1.9萬/平米，比金灣區(qū)的平均單價高出7000元/平米，這一價格還不是最高的。周邊的保利時代均價約2.1萬/平米，華發(fā)天茂國際半島約2.4萬/平米，華發(fā)中央公園約2.7萬/平米。
在目前的珠海樓市現狀下，這些項目均去化緩慢，且存在價格虛高的現象。
除了金灣寶龍城項目，寶龍地產在珠海的樓盤還有位于香洲高新區(qū)的美的寶龍城。該樓盤一期四批次于今年4月開盤，均價約2.5萬/平米，較周邊三公里在售普通住宅項目均價低5.5%，總價在213萬-267萬/套之間。
面對熱度減低的珠海市場，寶龍集團也在調整策略，表示下一步不會在珠海加大規(guī)模和擴張，而會將更多重心轉移到大本營長三角區(qū)域。這意味著，在將位于珠海的項目處理完后，寶龍地產可能會退出這一市場。
類似寶龍地產從珠海這類三四線城市戰(zhàn)略撤退的房企今后可能會更多。
今年以來，珠海新房市場情緒較為低迷，整體呈現量價齊跌的狀態(tài)。根據中指研究院數據，1-7月，珠海新建商品住宅共銷售約140萬平方米，較上年同期下降9.2%。
從價格來看，根據中指系統(tǒng)百城價格指數，1-7月珠海新房價格累計下跌0.56%，7月單月環(huán)比下跌0.12%，這已是連續(xù)11個月下跌，同比下跌1.06%；1-7月二手房價格指數累計下跌1.65%，7月單月環(huán)比下跌0.43%，也已經連續(xù)下跌10個月，同比下跌2.44%。
整體低迷的市場狀態(tài)，使得前期大規(guī)模進入珠海市場的房企不得不采取降價促銷的方式來回籠資金，以緩解緊張的財務狀況。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，珠海是大灣區(qū)中人口最少的城市，此前憑借著大灣區(qū)一系列利好及候鳥型城市特征吸引了許多外來人口購房，如今隨著外部購買需求明顯下跌，便會給投資當地的房企帶來巨大的沖擊。疫情后大灣區(qū)的投資熱度降低，前期房屋供應量大、同質化競爭嚴重、依賴外來人口購房的區(qū)域便開始面臨著不小的去化挑戰(zhàn)。
雖然金灣寶龍城“五折賣房”現象只是極為特殊的個例，但寶龍的策略仍可以看作是珠海房地產市場的一個縮影，對于房企在三四線城市今后的撤退趨勢也具有很大的借鑒意義。
李宇嘉認為，當樓市大部分依靠外來需求時，會存在不穩(wěn)定的風險。對于許多人口外流的三四線城市，在樓市快速發(fā)展的時期，城市應該更多地吸引人口、人才及產業(yè)來夯實自身的需求基礎。