文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

樓市下行階段，三四線城市的新盤去化難度加大，開(kāi)發(fā)商不得不采取更大力度的折扣促銷。

8月23日，一則“珠海打響五折賣房第一槍”的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。有消息顯示，位于珠海金灣區(qū)航空新城的金灣寶龍城項(xiàng)目“五折賣房，樓盤備案價(jià)2.8萬(wàn)/平方米，開(kāi)發(fā)商打折賣1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)/平方米”。

對(duì)于該項(xiàng)目的大幅折價(jià)促銷，界面新聞從開(kāi)發(fā)商寶龍地產(chǎn)方面了解到，集團(tuán)總部對(duì)此消息并不知情，是中介公司宣傳，如同商家搞促銷，其中某一件特價(jià)商品的價(jià)格被拿出來(lái)夸大了。

寶龍地產(chǎn)方面稱，該項(xiàng)目房源2021年初備案價(jià)為每平方米2.8萬(wàn)元（最高的那套），但中間已經(jīng)歷兩次調(diào)價(jià)，今年4月調(diào)至2.1萬(wàn)元/平，7月調(diào)至約1.9萬(wàn)元/平，因此坊間流傳的2.8萬(wàn)打?qū)φ凼鞘?shí)的，只截取了最低價(jià)的1.5萬(wàn)那套房源與最初的高備案價(jià)比對(duì)。目前寶龍這一項(xiàng)目仍在正常銷售。

界面新聞從珠海市住建局查詢，金灣寶龍城（項(xiàng)目備案名為金灣寶龍廣場(chǎng)）今年7月的最新銷售價(jià)格備案顯示，項(xiàng)目三期D區(qū)域調(diào)價(jià)共196套，單價(jià)區(qū)間在17994.14元/平-19561.21元/平，銷售均價(jià)為18967.07元/平。

確如寶龍地產(chǎn)所言，從去年開(kāi)始，珠海相關(guān)部分已經(jīng)放松了對(duì)項(xiàng)目備案價(jià)下調(diào)幅度的限制，意味著允許開(kāi)發(fā)商采取更大力度的降價(jià)銷售。

2022年4月，珠海市調(diào)整了房?jī)r(jià)備案規(guī)則方案，實(shí)際銷售價(jià)格由此前的不得低于備案價(jià)的90%調(diào)整為85%；且調(diào)整備案均價(jià)的間隔時(shí)間在3個(gè)月以上。

此次寶龍地產(chǎn)項(xiàng)目“五折賣房”，實(shí)際為在兩年前最高備案價(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)多次合規(guī)下調(diào)后的結(jié)果。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前許多房企都有債務(wù)展期的現(xiàn)象存在，市場(chǎng)上打包整個(gè)項(xiàng)目出售的房企不在少數(shù)，調(diào)低售樓價(jià)的行為符合市場(chǎng)形勢(shì)，也很正常。只要基于現(xiàn)行備案規(guī)則并經(jīng)由市住建部門審核通過(guò)，即為合規(guī)行為。

金灣寶龍城大幅降價(jià)銷售的背后，是珠海整體樓市的成交低迷

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，珠海7月的樓市成交繼續(xù)走低。7月新房銷售15.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19.3%，同比下降42.2%。進(jìn)入8月，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，8月前三周周均銷售面積較7月周均繼續(xù)下降14.5%，較去年同期下降36%，上周（8.14-8.20）銷售面積環(huán)比下降3.5%，同比下降40.1%。

珠海的二手房市場(chǎng)也同樣低迷。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，珠海樓市近三周在售二手房數(shù)量為35584套，35911套，36387套，呈持續(xù)增加趨勢(shì)。二手房掛牌數(shù)量的走高，帶給珠海市場(chǎng)不小的去化壓力。

受此影響，房企的推盤動(dòng)力也不足。合富研究院監(jiān)測(cè)到，珠海7月新盤整體去化率降至僅3%。金灣寶龍城利用特價(jià)房推動(dòng)成交，當(dāng)月成交了38套，排在全市第7位，有一定實(shí)際效果。

金灣寶龍城的降價(jià)策略，也與公司目前的戰(zhàn)略布局與債務(wù)壓力有關(guān)。去年7月，寶龍?jiān)鵁o(wú)力支付一筆美元債，不得不再次展期。目前通過(guò)降價(jià)銷售，寶龍能更快回籠一些資金，保證日常運(yùn)營(yíng)。

金灣寶龍城所在的金灣區(qū)航空新城位于珠海西部，與珠海主城區(qū)相隔一座珠海大橋。在珠海市規(guī)劃中，金灣被定義為城市新中心，承擔(dān)珠海主城區(qū)所有的價(jià)值外溢、政策傾斜和人口西移的功能。

在珠海提出產(chǎn)業(yè)西進(jìn)、東城西拓的戰(zhàn)略方向下，同時(shí)航空新城具備著承接港澳和橫琴的優(yōu)勢(shì)，因此許多開(kāi)發(fā)商此前大舉進(jìn)軍在此拿地。僅在金灣寶龍城周邊兩公里內(nèi)，就有18個(gè)住宅小區(qū)。

房天下數(shù)據(jù)顯示，目前金灣寶龍城平均售價(jià)約1.9萬(wàn)/平米，比金灣區(qū)的平均單價(jià)高出7000元/平米，這一價(jià)格還不是最高的。周邊的保利時(shí)代均價(jià)約2.1萬(wàn)/平米，華發(fā)天茂國(guó)際半島約2.4萬(wàn)/平米，華發(fā)中央公園約2.7萬(wàn)/平米。

在目前的珠海樓市現(xiàn)狀下，這些項(xiàng)目均去化緩慢，且存在價(jià)格虛高的現(xiàn)象。

除了金灣寶龍城項(xiàng)目，寶龍地產(chǎn)在珠海的樓盤還有位于香洲高新區(qū)的美的寶龍城。該樓盤一期四批次于今年4月開(kāi)盤，均價(jià)約2.5萬(wàn)/平米，較周邊三公里在售普通住宅項(xiàng)目均價(jià)低5.5%，總價(jià)在213萬(wàn)-267萬(wàn)/套之間。

面對(duì)熱度減低的珠海市場(chǎng)，寶龍集團(tuán)也在調(diào)整策略，表示下一步不會(huì)在珠海加大規(guī)模和擴(kuò)張，而會(huì)將更多重心轉(zhuǎn)移到大本營(yíng)長(zhǎng)三角區(qū)域。這意味著，在將位于珠海的項(xiàng)目處理完后，寶龍地產(chǎn)可能會(huì)退出這一市場(chǎng)。

類似寶龍地產(chǎn)從珠海這類三四線城市戰(zhàn)略撤退的房企今后可能會(huì)更多。

今年以來(lái)，珠海新房市場(chǎng)情緒較為低迷，整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-7月，珠海新建商品住宅共銷售約140萬(wàn)平方米，較上年同期下降9.2%。

從價(jià)格來(lái)看，根據(jù)中指系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，1-7月珠海新房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌0.56%，7月單月環(huán)比下跌0.12%，這已是連續(xù)11個(gè)月下跌，同比下跌1.06%；1-7月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)累計(jì)下跌1.65%，7月單月環(huán)比下跌0.43%，也已經(jīng)連續(xù)下跌10個(gè)月，同比下跌2.44%。 

整體低迷的市場(chǎng)狀態(tài)，使得前期大規(guī)模進(jìn)入珠海市場(chǎng)的房企不得不采取降價(jià)促銷的方式來(lái)回籠資金，以緩解緊張的財(cái)務(wù)狀況。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，珠海是大灣區(qū)中人口最少的城市，此前憑借著大灣區(qū)一系列利好及候鳥(niǎo)型城市特征吸引了許多外來(lái)人口購(gòu)房，如今隨著外部購(gòu)買需求明顯下跌，便會(huì)給投資當(dāng)?shù)氐姆科髱?lái)巨大的沖擊。疫情后大灣區(qū)的投資熱度降低，前期房屋供應(yīng)量大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、依賴外來(lái)人口購(gòu)房的區(qū)域便開(kāi)始面臨著不小的去化挑戰(zhàn)。

雖然金灣寶龍城“五折賣房”現(xiàn)象只是極為特殊的個(gè)例，但寶龍的策略仍可以看作是珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，對(duì)于房企在三四線城市今后的撤退趨勢(shì)也具有很大的借鑒意義。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)樓市大部分依靠外來(lái)需求時(shí)，會(huì)存在不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于許多人口外流的三四線城市，在樓市快速發(fā)展的時(shí)期，城市應(yīng)該更多地吸引人口、人才及產(chǎn)業(yè)來(lái)夯實(shí)自身的需求基礎(chǔ)。