碧桂園的債務(wù)重組進(jìn)入到實(shí)質(zhì)階段。
8月18日晚間，界面新聞獲悉，碧桂園首支境內(nèi)債的展期方案確定，將對發(fā)行的“16碧園05”本金展期三年，每個賬戶先付10萬，到期償付利息。具體方案為：債券本金展期三年，首付6%（到期后的第1、2、3個月分別支付2%的本金），第12個月支付10%的本金；第24個月支付15%的本金、30個月支付25%本金、第36個月支付剩余44%的本金。
碧桂園將于8月23日至25日召開債權(quán)人線上會議。
為了增加債券投資者信心，碧桂園為這只展期的債券提供了增信措施，增加福建龍巖，山東煙臺，江蘇沭陽、淮安、興化等地的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押。
“16碧園05”為私募債，發(fā)行規(guī)模58.3億元，當(dāng)前債券余額為39.04億元，票面利率5.65%，到期日為2023年9月2日，發(fā)行人為碧桂園控股有限公司。
據(jù)界面新聞了解，碧桂園是綜合考慮了目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和公司運(yùn)營情況后，提出對這只債券展期3年的方案，是比較理性和符合實(shí)際的。
對比之前房企獲得通過的境內(nèi)債展期方案，部分展期年限在1-1.5年，但目前的房地產(chǎn)市場并未完全回暖，企業(yè)銷售和融資在短期內(nèi)并無實(shí)質(zhì)改善，展期年限到期后，并不能保證按期兌付，后續(xù)可能陷入了二次展期甚至三次展期談判的局面。
從效率和溝通成本上來說，多次展期對于房企的穩(wěn)定經(jīng)營、資金規(guī)劃，以及對于投資人信心都不利。
在展期方案中，碧桂園會無差別對每個賬戶提前償付10萬元。在此前房企的展期方案中，大多沒有加入這種小額兌付。但出于對中小投資者的保護(hù)，碧桂園主動提出了這個方案，能先行保障部分個人小額投資者的權(quán)益。
與這兩年一些完成境內(nèi)債展期的其他房企相比，碧桂園此次的方案中會保證利息正常支付，而以往案例中很多把利息也都做了遞延。
根據(jù)這筆債券展期的議案內(nèi)容，碧桂園可以提前償付債券本金。這意味著，如果接下來市場復(fù)蘇好于預(yù)期，現(xiàn)金流狀況得以改善，碧桂園會進(jìn)行債券的提前償還。
這會有利于改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，修復(fù)市場信用并恢復(fù)公開市場再融資能力。
相關(guān)分析認(rèn)為，碧桂園提出的方案，是結(jié)合對市場恢復(fù)預(yù)期與公司償債能力相符的方案，一定程度上可以規(guī)避二次展期風(fēng)險(xiǎn)。
為了增加投資者信心，碧桂園為這只債券展期也提供了多個項(xiàng)目股權(quán)的擔(dān)保增信。雖然項(xiàng)目是位于福建龍巖，山東煙臺，江蘇沭陽、淮安、興化等三四線城市。但從區(qū)域來看，都是位于東部沿海省份、且相對較好的市場。目前上述項(xiàng)目均在正常銷售中，能保持一定的現(xiàn)金流回款，同時(shí)項(xiàng)目股權(quán)清晰，并無質(zhì)押、擔(dān)保等復(fù)雜債權(quán)關(guān)系。
碧桂園內(nèi)部人士也告訴界面新聞，這些項(xiàng)目都是剩余價(jià)值（即扣除未來開發(fā)成本、償還對外存量債務(wù)之后的價(jià)值）為正的項(xiàng)目，也是公司努力篩選出來、價(jià)值經(jīng)過第三方評估機(jī)構(gòu)測算的。
為保護(hù)投資者權(quán)益，作為增信資產(chǎn)項(xiàng)目，后續(xù)還會有第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)督，確保項(xiàng)目的盈余資金不流出資產(chǎn)包，作為對信用債償還的特定補(bǔ)充。
相關(guān)債權(quán)人告訴界面新聞，對于碧桂園提出的方案，雖然有少部分債權(quán)人對方案細(xì)則還有疑議，如希望增加首付比例。但大部分債券人考慮到市場環(huán)境、企業(yè)資金狀況，以及參考其他房企早前的展期方案后，通過的可能性較大。
如果這筆即將于9月2日到期的境內(nèi)債完成展期，對碧桂園來說也能贏得喘息之機(jī)，給整體生產(chǎn)經(jīng)營改善和資金逐步釋放提供2-3年的空間，最終兌現(xiàn)對債權(quán)人的承諾，也能保障債權(quán)人權(quán)益。
對碧桂園來說，接下來更重要的任務(wù)是完成保交樓。
據(jù)此前的公告，碧桂園去年底的合同負(fù)債余額還有6600多億，據(jù)此估算，碧桂園年初時(shí)的未交付房源約為107萬套，扣除今年上半年已交付的27.8萬套，再加上今年的銷售部分，截至目前的未交付房源預(yù)計(jì)在80-90萬套。
碧桂園今年預(yù)計(jì)的總交付量是近70萬套房屋，與2022年基本持平。今年下半年，碧桂園的交房任務(wù)還有40多萬套，而剩余的四五十萬套會在未來兩年左右完成，其中大部分會在明年交付。
這意味著，今年下半年和明年將是碧桂園落實(shí)保交付的關(guān)鍵時(shí)期，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，做好保交付也是企業(yè)的首要責(zé)任。
后續(xù)隨著大量項(xiàng)目在今明兩年的逐步交付，也會有大量監(jiān)管資金逐步解凍釋放，資源錯配的情況將在后期得到緩解，也能為碧桂園回籠不少資金，這對保障后續(xù)債券兌付也有利。
界面新聞從碧桂園內(nèi)部人士了解到，目前公司監(jiān)管賬戶資金余額，加上已售待收回樓款基本可以保障未來保交付任務(wù)的完成，但項(xiàng)目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后需要需優(yōu)先償還項(xiàng)目層面金融負(fù)債。
未來兩年出于保交樓需要，碧桂園大部分資金仍處于項(xiàng)目監(jiān)管戶，賬面現(xiàn)金中可自由動用的比例極低。但隨著項(xiàng)目指逐步交付，監(jiān)管賬戶資金逐步釋放后，才有可動用的剩余資金上流至集團(tuán)，以償還集團(tuán)層面的公開市場債務(wù)。
目前碧桂園集團(tuán)層面的現(xiàn)金資源依然非常緊張，出于對公開債券兌付的重視及對債券投資者利益的關(guān)注，提出的首付條件是根據(jù)公司自身情況綜合考慮的，利息維持正常支付，也展現(xiàn)了誠意度。
不同于一些資不抵債的出險(xiǎn)房企，碧桂園目前的資產(chǎn)仍足以覆蓋所有有息債務(wù)，截至去年底還有超過3000億元的凈資產(chǎn)，流動性不足只是階段性問題。
并且碧桂園所面臨的階段性流動性問題，在目前的行情形勢下也較為普遍，并非孤例。
隨著中報(bào)季來臨，今年上半年多數(shù)房企的業(yè)績都不樂觀。據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至8月4日，wind行業(yè)分類的116家A股房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有68家披露了上半年業(yè)績預(yù)告，其中38家房企均預(yù)計(jì)虧損，其中不乏一些央國企。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，碧桂園目前的問題，主要是預(yù)期悲觀、資產(chǎn)流動性和和資產(chǎn)價(jià)格的問題，并沒有做非理性的多元化經(jīng)營，沒有高資本運(yùn)作。
在當(dāng)前行業(yè)銷售回暖速度不及預(yù)期的情形下，短期內(nèi)房企債券集中到期產(chǎn)生的流動性困境逐漸增多。從今年9月份開始到年底，房企又將面臨一個債務(wù)到期高峰，能否順利渡過，需要市場和融資端能盡量改善。
從7月底至今，中央對樓市的定調(diào)已發(fā)生變化，政治局會議和國常會都重點(diǎn)提及優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，新一輪樓市政策寬松期正持續(xù)到來，目前核心二線城市中，鄭州、南京、廈門、南昌的樓市松綁政策已接連出臺。
在融資端，央行近期已經(jīng)超預(yù)期降息，8月份的LPR極有可能再次下調(diào)，企業(yè)長期融資和居民購房成本也會隨之下調(diào)。并且央行也再次表態(tài)要推動房企紓困專項(xiàng)再貸款和租賃住房貸款支持計(jì)劃落地生效。
目前各地已經(jīng)開始持續(xù)松綁樓市政策，到金融端支持后續(xù)落到實(shí)處，這對于房地產(chǎn)市場交易回暖和復(fù)蘇會帶來積極影響，仍保持正常經(jīng)營的部分房企也能從市場逐步回暖中受益。