界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
在大多數(shù)民營(yíng)房企面臨利潤(rùn)下滑甚至虧損的當(dāng)下，龍湖交出了一份相對(duì)積極的中期答卷。
8月18日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）發(fā)布的中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬股東的核心凈利潤(rùn)65.9億元，同比增長(zhǎng)0.6%，核心稅后利潤(rùn)率為12.6%。
截至上半年末，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入620.4億元，歸屬于股東的凈利潤(rùn)80.6億元，毛利額實(shí)現(xiàn)139億元，毛利率為22.4%，
能保持凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，得益于龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的發(fā)展。
龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼CEO陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，“縱使今年上半年因地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受整個(gè)大勢(shì)影響，龍湖的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利下降了3%，在連續(xù)幾年的下降情況下已經(jīng)到了低于15%的低位，但由于經(jīng)營(yíng)性航道保持高毛利，所以集團(tuán)整體毛利還提升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。”
陳序平所說(shuō)的經(jīng)營(yíng)性航道，包括運(yùn)營(yíng)（商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓）和服務(wù)（物業(yè)管理、智慧營(yíng)造）兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)共同構(gòu)成龍湖如今“1+2+2”的多業(yè)務(wù)協(xié)同局面。
具體到業(yè)績(jī)表現(xiàn)，上半年龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入122億元（不含稅），同比增長(zhǎng)10.4%，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)已占比過(guò)半。運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為63.3億元，其中，商場(chǎng)、租賃住房、其他收入占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。
截至今年6月30日，龍湖實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為58.4億元，較2022年同期增長(zhǎng)13.0%；服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.9%，較2022年同期增長(zhǎng)8.3%。
龍湖也是目前為數(shù)不多能在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中表現(xiàn)穩(wěn)定的民營(yíng)房企之一。報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積為383.2萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.3%。
在上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售沖高回落的背景下，龍湖的地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)上揚(yáng)。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額985.2億元，同比增長(zhǎng)率15%；銷(xiāo)售總建筑面積579.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售單價(jià)近1.7萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售回款率超100%。
龍湖集團(tuán)高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，在上半年市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期的背景下，龍湖能實(shí)現(xiàn)985億元簽約額，主要是取決于在供貨端做了充足準(zhǔn)備，“上半年龍湖可供銷(xiāo)售的貨源有2400億元，下半年還有800億元新供貨源會(huì)入市，全年可提供超過(guò)3200億元的可售貨源?！?/p>
張旭忠指出，龍湖也重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目去化情況，今年上半年龍湖新項(xiàng)目首開(kāi)去化達(dá)到70%，老庫(kù)存尤其是現(xiàn)房項(xiàng)目則堅(jiān)決去化、換現(xiàn)金流。尤其在成都、合肥、北京、西安、蘇州、天津等高能級(jí)城市市場(chǎng)去化表現(xiàn)較好，拉動(dòng)了全集團(tuán)的業(yè)績(jī)提升。
“繼續(xù)堅(jiān)持在20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市里投資?！?/p>
今年上半年，龍湖在深圳、上海、廣州、成都等14個(gè)城市共獲取20塊土地，權(quán)益地價(jià)為180億元，總貨值546億元。若加上7月和8月分別在北京、西安摘取的土地，新增貨值約600億元。
截至今年6月底，龍湖集團(tuán)擁有總土儲(chǔ)面積5489萬(wàn)平方米，80%是布局在一二線(xiàn)高能級(jí)城市。針對(duì)此土地儲(chǔ)備，龍湖表示接下來(lái)會(huì)通過(guò)以銷(xiāo)定支來(lái)把握投資節(jié)奏。
目前房地產(chǎn)行業(yè)還處于下行調(diào)整期，房企風(fēng)險(xiǎn)也仍存在。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)穿越周期就得保持穩(wěn)健得活下去。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，龍湖的綜合借貸總額為2070.9億元，平均借貸成本為4.26%；負(fù)債結(jié)構(gòu)保持合理，平均貸款年限為7.19年；凈負(fù)債率為57.2%，在手現(xiàn)金為724.3億元，現(xiàn)金短債比為1.96倍，截至8月18日，該指標(biāo)為2.6，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，維持“三檔紅線(xiàn)”綠檔。
隨著近期仍有房企在公開(kāi)市場(chǎng)出現(xiàn)債務(wù)違約，龍湖在償債方面是否存在壓力也是業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的問(wèn)題。
“今年內(nèi)債務(wù)壓力已完全過(guò)去?！饼埡瘓F(tuán)CFO趙軼告訴界面新聞，目前只有1.19億元債券需要在11月份償還，只是個(gè)“尾巴”， 接下來(lái)還會(huì)逐步償還明年到期的銀團(tuán)貸款，大概還剩80億港幣。
趙軼進(jìn)一步表示，龍湖明年將到期的債務(wù)有230億元左右，其中有110億元是境內(nèi)債券，另有120億元左右是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)貸。
針對(duì)明年230億左右債務(wù)的償還，趙軼表示，龍湖有充分的資源去償還，比如經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，整體可能做到900億，現(xiàn)在余額才400億，明年增加100多億是沒(méi)問(wèn)題的；還有開(kāi)發(fā)貸，基于龍湖的信用，明年再貸100多億開(kāi)發(fā)貸也沒(méi)問(wèn)題。此外，中債增信的債券發(fā)行也是一個(gè)有力的補(bǔ)充，明年可能會(huì)再發(fā)20、30億元。
近期監(jiān)管部分接連召集房企了解銷(xiāo)售和融資的情況，龍湖也在參與房企之列。
趙軼表示，近期龍湖參與了央行、證監(jiān)會(huì)組織的一些調(diào)研和探討，會(huì)上各監(jiān)管層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的關(guān)心和支持是非常明顯的。龍湖也在大的方針體系下鋪開(kāi)了融資策略，銀行端就是龍湖的融資主力。截至上半年，龍湖的銀行融資占比達(dá)55%。
在業(yè)績(jī)會(huì)上，趙軼還對(duì)龍湖智創(chuàng)生活何時(shí)上市的問(wèn)題作出了回應(yīng)。在他看來(lái)，上市并非最終目的，重要的是龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)務(wù)持續(xù)保持良性發(fā)展，上半年整個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)30%以上，目前發(fā)展?fàn)顟B(tài)很好，會(huì)讓它繼續(xù)發(fā)展。
“但是現(xiàn)在整個(gè)資本市場(chǎng)情緒不算好，波動(dòng)性很大，”趙軼認(rèn)為，上市事宜應(yīng)順勢(shì)而為，不必著急。
對(duì)于接下里的房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)，龍湖集團(tuán)管理層表示，隨著一系列支持政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)場(chǎng)會(huì)有一定轉(zhuǎn)變，將出現(xiàn)一波行情，龍湖也會(huì)牢牢抓住這個(gè)窗口期，加快去化速度，“依舊看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)走向健康穩(wěn)定發(fā)展階段，當(dāng)然市場(chǎng)和消費(fèi)者信心也需要時(shí)間去恢復(fù)?！?/p>