記者 王珍
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心周三發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，隨著新增個(gè)人住房貸款利率的下降、首付比例的下調(diào)、存量個(gè)人住房貸款利率的調(diào)整等住房需求端政策的落地，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)將緩慢筑底，但受房企違約風(fēng)險(xiǎn)尚未出清影響，年度住房銷(xiāo)售面積可能不及10億平方米。
報(bào)告指出，從需求端看，年輕的剛需群體因就業(yè)、收入預(yù)期較弱，購(gòu)房意愿較低?！?月，16-24歲年輕人城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率高達(dá)21.3%，25-35歲私營(yíng)單位就業(yè)人群則普遍存在35歲失業(yè)焦慮。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)后，這些剛需人群即使能夠獲得‘六個(gè)錢(qián)包’的支持也不愿主動(dòng)買(mǎi)房。”
從中國(guó)人民銀行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年第一季度被調(diào)查儲(chǔ)戶(hù)中未來(lái)3個(gè)月預(yù)計(jì)增加購(gòu)房支出的占比由2022年第四季度的16.0%上升至17.5%；2023年第二季度被調(diào)查儲(chǔ)戶(hù)中未來(lái)3個(gè)月預(yù)計(jì)增加購(gòu)房支出的占比回落至16.2%，住房消費(fèi)預(yù)期再次轉(zhuǎn)弱。
另外，央行數(shù)據(jù)顯示，截至2023年第二季度末，個(gè)人住房貸款余額規(guī)模為38.6萬(wàn)億元，同比下降0.7%，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，大規(guī)模提前還貸的出現(xiàn)是2023年上半年個(gè)人住房貸款余額負(fù)增長(zhǎng)的主要原因。
報(bào)告指出，總體來(lái)看，剛需群體的購(gòu)房需求，難以?xún)H通過(guò)房地產(chǎn)政策的調(diào)整來(lái)釋放，更多地要依靠宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，以及就業(yè)、收入預(yù)期的改善；改善群體的購(gòu)房需求則可以依靠二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的調(diào)整、交易成本的下降等優(yōu)化措施來(lái)釋放。
從供給端看，報(bào)告表示，房企主要融資渠道的恢復(fù)不及預(yù)期，對(duì)于大部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)借新還舊和債務(wù)展期依然較為困難，新增融資受限。
報(bào)告提到，從上市銀行的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，六家國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額高于2021年的余額，但是大部分股份制銀行、城商行、農(nóng)商行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額與2021年相比是凈減少的。這表明部分商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制方面考慮，對(duì)于新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放并不積極，且對(duì)于存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款持有“到期能收回就收回”的態(tài)度。
另外，2023年上半年，房企境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）的發(fā)行總額2410億元，同比下降4.7%。截至一季度末，房地產(chǎn)信托余額為1.13萬(wàn)億元，同比下降28.2%；與2022年末相比，余額壓降了964億元。
報(bào)告還指出，因住房市場(chǎng)的復(fù)蘇為非均衡的點(diǎn)狀復(fù)蘇，一線(xiàn)、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市核心區(qū)域的住房交易明顯回暖，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的郊區(qū)及三、四線(xiàn)城市的復(fù)蘇遠(yuǎn)則不及預(yù)期。這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)布局在三、四線(xiàn)城市的房企如碧桂園來(lái)說(shuō)，會(huì)導(dǎo)致其銷(xiāo)售回款規(guī)模的下降，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流減少。融資受限疊加經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的下降，可能會(huì)導(dǎo)致房企因現(xiàn)金難以覆蓋債務(wù)償還所需而出現(xiàn)債務(wù)違約。
根據(jù)國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房企境內(nèi)、境外債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約、展期的數(shù)量為99只，占債券市場(chǎng)違約數(shù)量的80.5%；違約規(guī)模（違約日債券余額）為1345.2億元，占債券市場(chǎng)違約規(guī)模的89.3%。部分違約房企已資不抵債，比如恒大、奧園、藍(lán)光發(fā)展、中天金融、嘉凱城等五家已違約上市房企因巨額的經(jīng)營(yíng)性虧損和存貨、持有投資性物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格下跌、土地被收回虧損、資產(chǎn)處置減值損失等非經(jīng)營(yíng)虧損，已經(jīng)資不抵債。
“總體來(lái)看，大部分房企的債務(wù)壓力依然較大，且融資恢復(fù)和銷(xiāo)售復(fù)蘇均不及預(yù)期，房企違約風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務(wù)違約?！眻?bào)告稱(chēng)。