文|酒管財(cái)經(jīng)

8月，酒店集團(tuán)年中財(cái)報(bào)披露季宣布告一段落。

上個(gè)月，金陵飯店發(fā)布了2023年上半年財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，金陵飯店預(yù)計(jì)2023年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3100萬元左右，與上年同期相比同比上升910.69%。

按主營(yíng)業(yè)務(wù)劃分，酒店服務(wù)板塊表現(xiàn)最為亮眼，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.68億元，同比增長(zhǎng)51.16%。

近年來，作為地方國(guó)資酒店的金陵飯店并沒有被動(dòng)“等風(fēng)來”，而是在行業(yè)處于逆勢(shì)時(shí)，依然堅(jiān)持開辟新賽道，為國(guó)資酒店輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展探出新路徑。

除金陵主品牌外，近年來已衍生出金陵精選、金陵嘉瓏、金陵文璟、金陵山水、金陵嘉辰等子品牌，實(shí)施多品牌、多層級(jí)、多體系的發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建涵蓋高端商務(wù)酒店、精品商務(wù)酒店、休閑旅居酒店、主題文化特色酒店、智能服務(wù)公寓酒店的品牌體系。

此外，以軍產(chǎn)為背景的融通也在逐步梳理旗下酒店資產(chǎn)，以自有品牌模式進(jìn)行不斷整合。

7月16日，融通旅發(fā)集團(tuán)旗下融悅庭酒店品牌發(fā)布會(huì)在大連原白山賓館召開，標(biāo)志著白山賓館這個(gè)閑置多年的軍產(chǎn)項(xiàng)目正式盤活運(yùn)營(yíng)。

這是央企融通旅發(fā)集團(tuán)融悅庭品牌在大連產(chǎn)業(yè)布局的首店，也是央企盤活地方閑置資源的首個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)了解，打造“融悅庭”酒店品牌是融通旅發(fā)積極推進(jìn)輕重資產(chǎn)分離，提升集團(tuán)化酒店運(yùn)營(yíng)管理水平的重要舉措。

8月1日，作為綠地酒店旅游集團(tuán)轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)輸出管理”路線后翻牌管理的首家鉑派酒店——開化今泰鉑派正式開業(yè)。

今年，綠地酒旅集團(tuán)持續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)賽道，近期相繼在三亞、安吉、武夷山等多個(gè)熱門城市和景區(qū)翻牌開業(yè)綠地酒店。

輕重分離，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，在近幾年幾乎成了國(guó)資酒旅集團(tuán)的一致選擇。

酒店，也已成為地方盤活存量國(guó)有資產(chǎn)的優(yōu)選。

今天，《酒管財(cái)經(jīng)》提取部分國(guó)資酒店樣本，試圖梳理出其轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的發(fā)展路徑，希望能給行業(yè)一些參考。

國(guó)資酒旅，集體探索轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)？

首先，我們要理清“輕資產(chǎn)”這一概念。

簡(jiǎn)單地說，資產(chǎn)負(fù)債表上的數(shù)字大就是重資產(chǎn)，數(shù)字小就是輕資產(chǎn)。

此外，如果資產(chǎn)進(jìn)入了資產(chǎn)負(fù)債表，就是重資產(chǎn)，反之就是輕資產(chǎn)。只要物化并進(jìn)入報(bào)表，只要量化入表了，那就都是重資產(chǎn)。而不量化入表的資產(chǎn)，比如管理、品牌、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、資源與市場(chǎng)組織能力等，沒有作價(jià)、沒有進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表，存在于表外，這些自然就算是輕資產(chǎn)了。

輕資產(chǎn)必須要有品牌、數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、客戶這四個(gè)維度的資產(chǎn)，才能叫輕資產(chǎn)，否則你是無資產(chǎn)。

而酒店輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)涵蓋特許經(jīng)營(yíng)、受托管理、售后回租、酒店類REITS等類型，其中特許經(jīng)營(yíng)、受托管理這兩種方式運(yùn)營(yíng)范圍較廣，前者進(jìn)行品牌和管理標(biāo)準(zhǔn)的直接輸出，后者派駐管理團(tuán)隊(duì)，協(xié)助酒店業(yè)主進(jìn)行酒店立項(xiàng)、選址、設(shè)計(jì)、籌備、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)的全生命周期管理。

但無論采用哪種方式，酒店管理公司都不再向像過去重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式直接持有物業(yè)進(jìn)行酒店運(yùn)營(yíng)，而是建立覆蓋全系列的品牌矩陣，進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。

據(jù)測(cè)算，酒店行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式轉(zhuǎn)型，能一定程度上降低酒店集團(tuán)資金壓占，大幅縮短投資回報(bào)期，提升資產(chǎn)收益率及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并有助快速拓張企業(yè)規(guī)模，增加市場(chǎng)份額，以小投入撬動(dòng)大規(guī)模。

我們復(fù)盤一下國(guó)際酒店巨頭發(fā)展的路程，就會(huì)發(fā)現(xiàn)是一條輕重資產(chǎn)切換之路。

以萬豪酒店集團(tuán)為例，在發(fā)展初期，酒店物業(yè)以自持和租賃為主，主要采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式，依靠自有資金和貸款完成日常運(yùn)營(yíng)和門店擴(kuò)張；

在品牌成熟后再嘗試輕重資產(chǎn)分離，切換為輕資產(chǎn)模式主導(dǎo)模式，主要就是加快引入加盟模式，降低杠桿，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的“輕資產(chǎn)化”；

到最后的發(fā)展成熟期，利用金融工具剝離自身的重資產(chǎn)，將持有的物業(yè)以REITS形式剝離運(yùn)作，而酒管集團(tuán)主要通過特許經(jīng)營(yíng)+委托管理+品牌輸出的方式獲得服務(wù)收入，收入逐步趨于穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

早在2020年，萬豪地產(chǎn)規(guī)模就已達(dá)128.9億美元，位居全美酒店類REITS第一，而萬豪集團(tuán)中高端以上酒店加盟店占比約為72%，基本實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

近年來，國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)傳統(tǒng)重資產(chǎn)拓張思路的弊端日益顯現(xiàn)。

酒店企業(yè)投入巨大的資源用于土地及物業(yè)購(gòu)置、設(shè)計(jì)、裝修、運(yùn)營(yíng)，通常需要花費(fèi)十幾年甚至數(shù)十年才能收回初始投資成本。

在這種模式下，酒店運(yùn)營(yíng)占用了企業(yè)大量的資金和人力資源，投資回報(bào)率低、周轉(zhuǎn)率低、負(fù)債率高，不僅制約了酒店企業(yè)規(guī)模拓張速度，也大幅放大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

而地方國(guó)資酒旅集團(tuán)旗下的老舊酒店及各種招待所、賓館等資產(chǎn)，雖然占據(jù)著優(yōu)質(zhì)的地段，但大都因?yàn)楫a(chǎn)品過氣或者過老無法產(chǎn)生良好的收益，很多老酒店處于盈虧臨界點(diǎn)或者處于虧損狀態(tài)。

在此背景之下，地方國(guó)資酒店轉(zhuǎn)型變得勢(shì)在必行，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式孕育而出，很多地方酒店紛紛由重轉(zhuǎn)輕，輕裝上陣，構(gòu)建更健康、更穩(wěn)健的發(fā)展模式。

近年來，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)逐漸成為酒店業(yè)發(fā)展新方向，各酒管集團(tuán)希望以更高的利潤(rùn)率、投資回報(bào)率和更低的資本密集度發(fā)展。

以錦江、首旅為代表的大型國(guó)有酒店巨頭，依靠大型收購(gòu)已經(jīng)形成頭部壟斷，并已經(jīng)開始擺脫資產(chǎn)的包袱，走輕資產(chǎn)酒店品牌模式，并取得了一定成功。

此外，資產(chǎn)日益趨輕的國(guó)資酒旅集團(tuán)遠(yuǎn)不止融通旅發(fā)和金陵飯店。

去年5月，華天酒店在股東大會(huì)上宣稱，將采取品牌輸出的輕資產(chǎn)模式進(jìn)行拓展。其中，酒店托管業(yè)務(wù)是重要盈利點(diǎn)之一 。

《酒管財(cái)經(jīng)》梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，華天酒店早在2012年就提出了“重資本、輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式，開始對(duì)部分酒店資產(chǎn)保留經(jīng)營(yíng)權(quán)、按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外出售所有權(quán)的方式盤活酒店沉淀資產(chǎn)。

在酒店業(yè)務(wù)模塊，華天酒店致力于品牌輸出，打造出“華天大酒店”“華天假日酒店”“華天精選酒店”等品牌；酒店以托管為主，直投為輔。

今年年初，成都國(guó)資旗下的興城投資集團(tuán)旗下的成都興城酒店管理公司一舉推出了定位奢華的“彌臻”，豪華品牌“彌盛”，高端精品品牌“彌錦”三個(gè)品牌，并宣布落地成都和資陽兩地。

5月，深圳控股旗下的深業(yè)商業(yè)管理有限公司打造的自主酒店品牌“憬居”在深圳發(fā)布。

同樣是5月，首旅旗下首旅建國(guó)酒店管理公司在遵義發(fā)布了“建國(guó)熹上”新品牌。

7月，杭州國(guó)企商旅運(yùn)河集團(tuán)旗下黃龍酒店管理集團(tuán)成立，旗下梳理了黃龍系近9個(gè)品牌。

通過梳理，《酒管財(cái)經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，今年越來越多的國(guó)資酒旅集團(tuán)紛紛進(jìn)軍酒店品牌，從早期的酒店物業(yè)持有者，開始向孵化自己的品牌IP邁進(jìn)，上百個(gè)國(guó)資背景的酒店品牌出現(xiàn)在市場(chǎng)上。

很明顯，國(guó)資酒旅集團(tuán)正試圖從過去的重資產(chǎn)布局走出來，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)酒店的管理和品牌輸出。

國(guó)資酒旅布局輕資產(chǎn)，各有利弊

雖然目前地方國(guó)資酒旅集團(tuán)都開始在探索輕資產(chǎn)化的方向，但是這條路到底能不能走，誰能走下去，在目前市場(chǎng)背景下，不是那么簡(jiǎn)單。

未來，國(guó)資酒旅集團(tuán)想實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)應(yīng)該具備哪些核心能力呢？

1、品牌力

做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要持續(xù)打造自身品牌力，將酒店運(yùn)營(yíng)逐漸品牌化，形成差異化優(yōu)勢(shì)。

形成品牌是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，品牌意味著是一種文化，也意味著消費(fèi)者的信任。如果要建立消費(fèi)者對(duì)品牌的信任，形成一種文化和信仰，那將是非常長(zhǎng)期的過程。

2、資源整合能力

資源整合能力至關(guān)重要。都說招商引資是偽命題，商不是招過來的，而是被吸引過來的。拓展新酒店無非是需要產(chǎn)品、渠道、服務(wù)等相關(guān)資源。

但這些資源并不是憑空出現(xiàn)的，而是需要不斷獲取、不斷整合，當(dāng)手里的資源越來越多，持續(xù)孵化品牌也會(huì)更輕松。

3、精細(xì)化服務(wù)能力

只有開發(fā)更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提供更精細(xì)化的服務(wù)，才能讓酒店住客感覺到有歸屬感，讓不同的年齡層的人到這里有賓至如歸的感覺。再加上新時(shí)代消費(fèi)需求不斷迭代升級(jí)，只有擁有強(qiáng)烈的用戶意識(shí)，才能不斷跟上國(guó)內(nèi)住宿業(yè)的發(fā)展步伐，做好輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

在《酒管財(cái)經(jīng)》看來，國(guó)資酒旅集團(tuán)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的關(guān)鍵，在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)頂端，最終通過品牌提高酒店的盈利能力及發(fā)展規(guī)模。

國(guó)資酒旅集團(tuán)通過輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵還在于品牌。因此，輕資產(chǎn)能倒逼地方國(guó)資酒店提升品牌價(jià)值。

而酒店的品牌價(jià)值，不僅表現(xiàn)在品牌矩陣的建設(shè)，還包括對(duì)外輸出的管理運(yùn)營(yíng)，如產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、運(yùn)營(yíng)管理等。

所以，國(guó)資酒旅集團(tuán)不斷孵化旗下酒店品牌不僅能盤活國(guó)資存量資產(chǎn)，還能實(shí)現(xiàn)老舊酒店資產(chǎn)的無形價(jià)值的增值。

不過，雖然當(dāng)下環(huán)境已然發(fā)生改變，很多地方國(guó)資酒店正逐漸實(shí)行輕重資產(chǎn)分離，后疫情時(shí)代，輕資產(chǎn)模式也確實(shí)為發(fā)展帶來頗多助力，更解決了一些國(guó)資酒店的困境，但不是所有地方國(guó)資酒店都適合由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)，也有一些隱憂。

1、運(yùn)營(yíng)管理乏力

不可否認(rèn)，輕資產(chǎn)模式極大助推了規(guī)模擴(kuò)張，但在過快的擴(kuò)張速度下，部分國(guó)資酒店的運(yùn)營(yíng)管理能力卻并沒有跟上，制定的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)管理，很難達(dá)標(biāo)，會(huì)直接影響到酒店的整體經(jīng)營(yíng)。

2、市場(chǎng)價(jià)值失效

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與部分地方國(guó)資酒店負(fù)債不斷高企、現(xiàn)金流持續(xù)縮減存在矛盾，單純依靠輕資產(chǎn)模式帶來的規(guī)模，很難打動(dòng)資本市場(chǎng)，日益理性的資本，關(guān)注當(dāng)下，更著眼過去與未來。

3、外資品牌沖擊

地方國(guó)資酒店的輕資產(chǎn)之路，要面對(duì)的對(duì)手不僅僅是本土酒店，更是對(duì)中國(guó)市場(chǎng)日益虎視眈眈，而又經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際酒店集團(tuán)，其對(duì)本土品牌的沖擊也很大。

品牌是戰(zhàn)略性資產(chǎn)，是加盟擴(kuò)張的基礎(chǔ)，也是流量的保障，對(duì)這些基本概念，一些地方老牌國(guó)資酒店因?yàn)楦鞣N原因，往往認(rèn)識(shí)很不充分，不舍得花錢在品牌的錘煉上下功夫。

品牌影響力不夠，所以拓店進(jìn)展不及預(yù)期。

無論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，都有利有弊。

金陵酒店等國(guó)資酒旅的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型案例雖然可以給傳統(tǒng)國(guó)資酒旅帶來一定的啟發(fā)，但其發(fā)展過程中不可復(fù)制的歷史環(huán)境及政府推動(dòng)因素也無法忽略，路徑較難簡(jiǎn)單復(fù)制。

實(shí)際上，輕資產(chǎn)模式在具體運(yùn)作中存在很多因素的制約，輕資產(chǎn)輸出的模式對(duì)輸出方的品牌與管理有較強(qiáng)的要求。

想撐起輕資產(chǎn)還是得看重實(shí)力，地方國(guó)資酒旅集團(tuán)應(yīng)把重點(diǎn)放在構(gòu)建自身品牌矩陣，搭建科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，提高孵化品牌的創(chuàng)新能力。

從酒店產(chǎn)品來看，也需要有解決酒店產(chǎn)品、服務(wù)與消費(fèi)者需求之間供需錯(cuò)位的重實(shí)力。

此外，國(guó)資酒旅集團(tuán)各個(gè)職能部門與業(yè)務(wù)單位之間如何做到資源共享，高效利用，互為補(bǔ)充，也是需要突破的一件事情。

于重資產(chǎn)而言，重要的是資產(chǎn)的規(guī)模與質(zhì)量；于輕資產(chǎn)而言，重要的是品牌溢價(jià)與運(yùn)營(yíng)效率。

兩者，缺一不可。

正常情況下，國(guó)資酒旅集團(tuán)一般的輕資產(chǎn)做法是先屬于重資產(chǎn)模式，持有大量的資產(chǎn)，然后為了提升公司的流動(dòng)性和加快發(fā)展、迎合資本市場(chǎng)的偏好而進(jìn)行適度的輕資產(chǎn)化。

要做好輕資產(chǎn)模式的前提，是必須擁有足夠強(qiáng)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)管理能力以及資源整合能力。而如果把知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、管理、品牌等支持資源整合能力的要素也估值并計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表的話，那也就沒有輕資產(chǎn)模式之說了。

事實(shí)證明，沒有完全的輕資產(chǎn)模式，輕重并舉、雙重驅(qū)動(dòng)或許才是地方國(guó)資酒旅集團(tuán)的出路。