文|空間秘探 李梓楊
近日，廣州掛出了一塊起拍總價(jià)高達(dá)63.9億元，最高限制地價(jià)73.5億元的地塊。地塊占地14.9萬平，折合樓面價(jià)約4.69萬/平。若成功出讓，即便是按樓面底價(jià)來算，也可以躋身廣州樓面價(jià)前十……而這塊地塊原來所屬地就是荒廢了14年之久的廣州世界大觀樂園。
國(guó)央企或接手荒廢14年的廣州世界大觀樂園
1995年，“世界大觀”在廣州開業(yè)，深受廣州市民歡迎，鼎盛時(shí)期每月平均客流量超過10萬人，售票窗口甚至用麻袋裝錢。其作為廣州人盡皆知的游樂項(xiàng)目，是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最大的主題公園之一，也是初代“微縮景觀樂園”。不過，輝煌也就持續(xù)了10多年，2009年，廣州世界大關(guān)樂園閉門歇業(yè)。
世界大觀占地面積48萬平方米，首期投資達(dá)6.8億元。項(xiàng)目?jī)?nèi)匯集了100多個(gè)國(guó)家的建筑雕塑、地貌奇觀和園林藝術(shù)，且大多以1：1比例還原。還有時(shí)代廣場(chǎng)、巴黎歌劇院、古希臘劇場(chǎng)、阿拉伯劇場(chǎng)、英國(guó)劇場(chǎng)、日本劇場(chǎng)六大劇場(chǎng)。以及飛機(jī)艦船表演、綜合游樂場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、美國(guó)娛樂等四大游樂區(qū)，游樂和表演項(xiàng)目每天長(zhǎng)達(dá)12小時(shí)，對(duì)外宣稱“世界在這里狂歡”。
荒廢14年的世界大觀地塊，最終被廣州公共資源交易中心掛出了地塊的出讓信息。起拍總價(jià)高達(dá)63.9億元，最高限制地價(jià)73.5億元。該地塊若最終靠搖號(hào)決出勝負(fù)，按溢價(jià)15%算，樓面價(jià)將去到5.4萬/平。這個(gè)數(shù)字將超過世界大觀隔壁的合景臻頤府，位列廣州第四，在天河則僅次于員村地塊。
空間秘探了解到，該地塊目前已有5家國(guó)央企準(zhǔn)備介入，包括有2家中字頭央企。
世界大觀地塊周邊牛奶廠的二手盤掛牌價(jià)以7-10萬/平為主，在售項(xiàng)目也都是千萬級(jí)豪宅，別墅更頻頻賣出10萬+的成交價(jià)。這座曾經(jīng)輝煌一時(shí)的中國(guó)初代“微縮景觀樂園”，雖然閑置多年，但其園區(qū)綠化湖景仍難以復(fù)制。而從宗地總占地及總計(jì)容建面看，其總體容積率甚至不足1.0，未來或?qū)⒏慕ǔ傻兔芏群勒?/p>
與世界大觀毗鄰的是另一個(gè)航天航空主題的微縮景觀樂園“航天奇觀”。自2016年以來，“航天奇觀”一直計(jì)劃盤活出讓商務(wù)用地。這兩個(gè)荒廢的廣州初代微縮景觀樂園，可謂是難兄難弟，不久的將來，或都將會(huì)被開發(fā)出住宅和商業(yè)樓盤。
盤點(diǎn)國(guó)內(nèi)“微縮景觀樂園”
對(duì)于世界大觀這個(gè)地塊而言，一片城市廢墟似乎終于迎來了重生，也獲得了價(jià)值重估的機(jī)會(huì)。但是對(duì)于“微縮景觀樂園”而言，似乎意味著初代的探索落下帷幕。目前市場(chǎng)上，大部分微縮景觀樂園實(shí)際都逐漸淡出了消費(fèi)者的視野，也有部分微縮景觀樂園依靠營(yíng)銷、活動(dòng)創(chuàng)意留存游客……
出道巔峰，一路下坡路
1995年10月18日，世界大觀建成正式對(duì)外開放營(yíng)業(yè)，其規(guī)模氣勢(shì)和市場(chǎng)反饋都在第一梯隊(duì)。盡管，上個(gè)世紀(jì)的門票就高達(dá)90元，但絲毫不影響當(dāng)時(shí)國(guó)人渴望進(jìn)入景區(qū)、一探世界的熱情。世界大觀最熱鬧的時(shí)候，48萬平方米的園區(qū)里摩肩接踵，月平均客流量超過10萬人，門票月收入可以高達(dá)3000萬元。
但實(shí)際上從營(yíng)業(yè)的第二年起，世界大觀面臨著各種發(fā)展運(yùn)營(yíng)問題，整個(gè)樂園也就此開始走下坡路。1997年，世界大觀就陷入債務(wù)泥潭，最終取消所有節(jié)目表演。2003到2004年期間，兩次“發(fā)包”給想進(jìn)入景區(qū)經(jīng)營(yíng)的管理公司“委托經(jīng)營(yíng)”收效也均不理想。2005年，債主要求將世界大觀拍賣清償債務(wù)，但之后兩次流拍。2006年到2009年，世界大觀更是發(fā)生了多起矛盾沖突糾紛。
債務(wù)危機(jī)、矛盾沖突，讓這個(gè)廣州旅游業(yè)“月亮工程”、一時(shí)風(fēng)光無量的世界大觀籠罩在陰霾之中。維持了14年，2009年4月，世界大觀最終宣告暫停營(yíng)業(yè)。
在此之后，世界大觀雖然閉園，但仍開放給婚紗機(jī)構(gòu)拍攝，園內(nèi)出入最多的就是拍攝婚紗的新人和攝影隊(duì)。另外，世界大觀還將部分建筑對(duì)外出租給公司做辦公室，當(dāng)中包括有設(shè)計(jì)和科技公司，無人機(jī)生產(chǎn)公司“億航”當(dāng)時(shí)就在其中兩棟樓。
與廣州世界大觀類似的還有成都世界樂園。作為成都最早，也是規(guī)模最大的游樂園，一度創(chuàng)下一年入園游客超過100萬人次的紀(jì)錄。然而，就是這樣的盛況也只僅僅維持了9年。由于經(jīng)營(yíng)不善連年虧損，樂園游客量逐年減少，2003年5月5日，世界樂園宣布關(guān)門。2004年，成都紡?；?000萬元買下了世界樂園。2007年9月，該校部分學(xué)生搬進(jìn)樂園的“烏拉圭陽臺(tái)”入住，從此，世界樂園搖身變成高校校區(qū)。
承接城市形象功能
除了世界大觀，國(guó)內(nèi)還有許多“微縮景觀樂園”，最為成功且出圈的可以說是深圳世界之窗。1994年6月18日，深圳世界之窗開業(yè)，打出“您給我一天，我給您一個(gè)世界”的標(biāo)語。
深圳世界之窗占地48萬平方米，由世界廣場(chǎng)、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園、國(guó)際街八大區(qū)域構(gòu)成，有按照比例建造的世界景點(diǎn)130多個(gè)，十大動(dòng)感刺激的娛樂參與項(xiàng)目、大型廣場(chǎng)藝術(shù)晚會(huì)、景點(diǎn)異國(guó)風(fēng)情表演、主題文化節(jié)慶活動(dòng)。2015年，亞太地區(qū)主題公園20強(qiáng)榜單中，深圳世界之窗以360萬的游客量位列亞太地區(qū)主題公園第14位。
事實(shí)上，世界之窗的核心主題并不算有獨(dú)一無二，都是微縮世界各地的標(biāo)志性景觀。僅僅在園區(qū)內(nèi)復(fù)刻這些建筑、景觀，創(chuàng)新成本是很低的。
世界之窗的持續(xù)運(yùn)作得益于三方面，一是深圳本身相較于其他一二線城市，是一座旅游資源匱乏的城市，缺少鮮明的歷史人文遺址、自然景觀。在這個(gè)城市背景下，深圳最出圈的旅游景點(diǎn)，清一色是人造景點(diǎn)。與世界之窗類似的，還有錦繡中華·中國(guó)民俗文化村。世界之窗是微縮世界各地的景觀，錦繡中華則是微縮國(guó)內(nèi)多民族景觀。再者就是娛樂主題樂園歡樂谷等等……
二是世界之窗以及錦繡中華都是華僑城開發(fā)的項(xiàng)目。華僑城作為央企，在市場(chǎng)化的開發(fā)過程中，還承擔(dān)了一部分城市形象塑造的功能。
三則是世界之窗本身也在持續(xù)的努力、創(chuàng)新，通過娛樂互動(dòng)項(xiàng)目、各類營(yíng)銷活動(dòng)與宣傳讓園區(qū)保持一定的流量。
同樣承擔(dān)了一定城市形象功能的還有北京世界公園。世界公園是政府主導(dǎo)投資1．5億元興建的。公園1991年破土動(dòng)工，建成了這座以“不出國(guó)門，周游世界”為意圖的世界公園，并于1993年10月1日正式向游人開放。在北京世界公園，承接了許多國(guó)內(nèi)、國(guó)際政治文化交流活動(dòng)、會(huì)展。世界公園開業(yè)15年來共接待中外游客共約2000余萬人次，公園接待外國(guó)副總理級(jí)別的來賓共計(jì)55批次。
走“地產(chǎn)+文旅”的模式
各大開發(fā)商也發(fā)現(xiàn)，僅靠世界景觀的微縮很難實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利，于是以“賣房子”為目的的開發(fā)很自然的誕生。通常開發(fā)商會(huì)將“微縮景觀樂園”作為地產(chǎn)的配套項(xiàng)目，面向地產(chǎn)業(yè)主免費(fèi)開發(fā)，普通游客付費(fèi)游玩，在為地產(chǎn)增值的同時(shí)獲得門票營(yíng)收。
杭州天都城公園是一個(gè)典型的案例。天都城公園是一個(gè)依托天都城而生的微縮景觀樂園。天都城則是由住宅樓、天都公園、天都國(guó)際度假酒店、香榭里大街、天都廣場(chǎng)、歡樂廣場(chǎng)等組成。這里有1:1還原的巴黎鐵塔，整個(gè)項(xiàng)目秉承一致的法國(guó)風(fēng)情。門票四五十元，持有天都城業(yè)主卡免費(fèi)。
天都城是由浙江廣廈投資、廣廈天都城集團(tuán)公司開發(fā)，是2000年杭州西湖博覽會(huì)上簽約的最大投資項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)超過100億元，占地面積7600余畝，開發(fā)周期已近20年，規(guī)劃居住人口8－10萬人。誰曾想到，這座規(guī)模10萬人的巨大住宅區(qū)，在天都城修建前僅有3000人居住。
“微縮景觀樂園”為何衰落
主題公園興起于 1904 年，商人威廉·雷諾茲（William H. Reynolds）在紐約附近的科尼島（Coney Island）出資修建了最早的主題公園“夢(mèng)幻境”（Dreamland）。
它的成功和風(fēng)靡，很大程度上得益于其中一個(gè)游樂設(shè)施——月亮公園（Luna Park）。在這里，仿建了幾處微縮異國(guó)景觀 ：威尼斯水景、15 世紀(jì)的紐倫堡和龐貝古城，運(yùn)用光電和霓虹燈，營(yíng)造出既身臨其境又美輪美奐的效果。
這種娛樂方式在當(dāng)時(shí)是新鮮的，它滿足了人們對(duì)異國(guó)的好奇心理，通過模仿和復(fù)制，創(chuàng)造了一個(gè)源于本體又高于本體的幻境：一個(gè)仿真的威尼斯、一個(gè)比真實(shí)更迷人的威尼斯、一個(gè)可以操作和控制的威尼斯。
主題公園的興起藏著微縮景觀的影子，再后來，以“微縮景觀”為主題的樂園逐漸風(fēng)靡全球。微縮景觀大眾旅游是現(xiàn)代社會(huì)的一種特殊現(xiàn)象。新型交通工具的發(fā)明與應(yīng)用大大縮短了出行時(shí)間，減小了空間的阻隔。而旅游的誘人之處之一，在于對(duì)社會(huì)性時(shí)間的否認(rèn)——人們?cè)诼糜螘r(shí)，可以自由地安排和控制時(shí)間。這種對(duì)時(shí)間和空間進(jìn)行重組的現(xiàn)代性特征，在微縮景觀中得以集中體現(xiàn)。
在微縮景觀中穿梭，人與景觀尺寸比例差距的倒置，使游客仿佛變成能力無邊的巨人。這種“坐地日行八萬里”的快感和如同站在哈哈鏡前個(gè)人控制力的虛幻放大，成為微縮景觀的魅力所在。
中國(guó)導(dǎo)演賈樟柯的電影《世界》中有這樣一段情節(jié) ：身為世界公園保安的男主人公成太生帶著剛來京務(wù)工的老鄉(xiāng)到園內(nèi)參觀，他如數(shù)家珍般地介紹著：“這是法國(guó)的埃菲爾鐵塔，這是英國(guó)的倫敦塔，那是美國(guó)的曼哈頓，那兩個(gè)雙子塔現(xiàn)在美國(guó)都已經(jīng)沒有了，可我們這里有……”
國(guó)內(nèi)“微縮景觀樂園”的誕生有著很強(qiáng)的時(shí)代印記，在特定的時(shí)代背景下，“微縮景觀樂園”才得以進(jìn)入游客的視野，并紅極一時(shí)。國(guó)內(nèi)“微縮景觀樂園”的幾乎都在上世紀(jì)90年代初開始投資建設(shè)，在1997年之后業(yè)績(jī)開始下滑，再到2008年左右寸步難行。大部分“微縮景觀樂園”的歷史周期出奇一致。
“微縮景觀樂園”興衰和國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展周期存在某種“契合”。改革開放之后，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)以接待入境旅游為主，這時(shí)候的旅游業(yè)扮演著很強(qiáng)的政治外交功能。在1997年之前，入境旅游與國(guó)內(nèi)旅游并行發(fā)展。在這個(gè)時(shí)期，僅僅開放了港澳的出境游，更廣大的世界還尚未向普通游客開放。國(guó)內(nèi)“微縮景觀樂園”這時(shí)候興起，是抓住了“不出國(guó)門，一睹世界”的特殊時(shí)代心理特征。
1997年，政府正式允許旅行社行業(yè)開展出境旅游業(yè)務(wù)，旅游業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在此之后，國(guó)人有條件的首選會(huì)親自出境一睹真容，而不是在國(guó)內(nèi)花高價(jià)看“復(fù)刻版”。“微縮景觀樂園”的衰落有跡可循。
2009年國(guó)內(nèi)旅游業(yè)進(jìn)入了以國(guó)內(nèi)旅游為主的發(fā)展階段，新的消費(fèi)時(shí)代到來。各類旅游產(chǎn)品豐富起來，消費(fèi)者更愿意選擇獨(dú)特、原創(chuàng)的產(chǎn)品。再加上國(guó)際主題樂園的引進(jìn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力的“微縮景觀樂園”似乎很難在自由的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找準(zhǔn)位置。
除了特定時(shí)代背景下的現(xiàn)實(shí)原因，“微縮景觀樂園”的根本問題還是出在自身。產(chǎn)品特征決定了這類景區(qū)的后勁不足。
“微縮景觀樂園”的本質(zhì)是讓游客用較低的成本去置換一種替代性的“假景觀”。當(dāng)游客游覽“真景觀”的成本逐漸降低，再選擇“微縮景觀樂園”的性價(jià)比就非常低了。
因此，微縮景觀樂園，通過復(fù)刻標(biāo)志性景觀的模式，缺乏景區(qū)自身的IP是根本原因。依靠這些“非原創(chuàng)”的世界共享IP，很難建立起主題樂園的壁壘和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
即使深圳世界之窗通過各類活動(dòng)和營(yíng)銷，打造了許多如啤酒節(jié)、音樂節(jié)等動(dòng)態(tài)IP，但從客觀來看，世界之窗的年?duì)I收也僅2億，該景區(qū)還是承擔(dān)了更多的研學(xué)、教育以及城市形象工作的作用，商業(yè)價(jià)值相對(duì)有限。
“國(guó)產(chǎn)迪士尼”探索新一代主題樂園未來
綜合研判，“微縮景觀樂園”最終會(huì)退出旅游市場(chǎng)的舞臺(tái)，而新興一代的主題樂園現(xiàn)在卻是越來越受到關(guān)注和追捧。號(hào)稱“國(guó)產(chǎn)迪士尼”的新一代主題樂園在這個(gè)暑期頻頻火出圈?；窗?、西安、河南等地講述著獨(dú)屬于中國(guó)的故事。被網(wǎng)友稱為“更適合中國(guó)寶寶體質(zhì)的游樂園”。在這些“國(guó)產(chǎn)迪士尼”中，雖然在許多方面還有提升的空間，但是新一代的國(guó)產(chǎn)主題樂園似乎已經(jīng)初見雛形。
中國(guó)IP的故事性表達(dá)
“微縮景觀樂園”之所以不具備持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，根本是因?yàn)槿狈皡^(qū)的特色I(xiàn)P。今年爆火的淮安西游樂園、西安大唐不夜城以及河南的只有河南·戲劇幻城都有著鮮明的文化IP，并用故事性的表達(dá)傳遞著中國(guó)驕傲的世界級(jí)IP。
西游記是中國(guó)寶貴的世界級(jí)IP，西游主題樂園并不新鮮，但是尊重原作的故事性，將劇情有機(jī)的融入到娛樂項(xiàng)目中是少見的；西安大唐不夜城則穩(wěn)穩(wěn)抓住了十三朝古都的定位，重點(diǎn)突出了唐文化，在國(guó)內(nèi)形成了獨(dú)一無二的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；只有河南·戲劇幻城，在21座劇場(chǎng)里，復(fù)刻河南經(jīng)歷過的傷痕與榮譽(yù)，饑荒豐收和先祖的叮嚀……
與其說迪士尼樂園是一家主題樂園，不如說是原創(chuàng)文化成果的輸出載體。迪士尼背后的影視、文化內(nèi)容是迪士尼樂園經(jīng)久不衰的動(dòng)能。傳統(tǒng)的國(guó)產(chǎn)主題樂園之所以難以破圈，一定程度上在于走入了“先形式、后內(nèi)容”的誤區(qū)。
沉浸體驗(yàn)與移情共鳴
說回西游主題的樂園，近十幾年來，該類型的主題樂園就從未離開人們的視野。但是它們大多因?yàn)樵煨蜕秸?、設(shè)施陳舊、臟亂差而被打上“粗制濫造”的標(biāo)簽。換而言之，感官上沒有沉浸體驗(yàn)，情感上沒有移情共鳴。
沉浸體驗(yàn)，是在IP的表達(dá)過程中，沒有明顯的割裂感。這對(duì)主題樂園的場(chǎng)景、演職人員的服裝、道具、話術(shù)等提出了全面的要求。旅游中的移情共鳴，則是游客把自己置身于他者的位置之上，將自己幻變?yōu)橐庀胫械膶?duì)象，從而實(shí)現(xiàn)情感的轉(zhuǎn)移和短暫的自我逃離。
在迪士尼的世界里，有著公主夢(mèng)的女孩，切切實(shí)實(shí)在迪士尼做上了“公主”。江蘇淮安的西游樂園，作為國(guó)內(nèi)外首座以西游為主題的綜合性主題公園，以西游記小說場(chǎng)景為建筑主體，有花果山、水簾洞等場(chǎng)景，讓人仿佛是身臨其境，置身于一個(gè)中國(guó)的神話世界。只有河南的劇場(chǎng)里，主角穿越與各種歷史人物互動(dòng)，也同樣達(dá)到著這樣的效果。
主題公園的延伸 ：未來城市
1978 年，雷姆·庫(kù)哈斯的著作《癲狂的紐約》問世，馬德隆·弗里都普（Madelon Vriesendorp）為其插圖。弗里森都普將曼哈頓描繪成一個(gè)劇場(chǎng)，每座樓宇都在其中扮演角色。在庫(kù)哈斯看來，現(xiàn)代紐約整個(gè)城市就是初代主題樂園“夢(mèng)幻境”的延續(xù)。
同樣，拉斯維加斯則是“符號(hào)”的游樂場(chǎng)：遍布街頭的商業(yè)廣告和標(biāo)牌，鱗次櫛比的賭場(chǎng)、酒店，通過商業(yè)建筑和娛樂設(shè)施讓人們以新的角度開始思考城市規(guī)劃；迪拜則是拉斯維加斯的延續(xù)和無限放大。迪拜的世界島由三百余個(gè)人工島組成世界版圖，不斷刷新紀(jì)錄的摩天大樓創(chuàng)造著阿拉伯的現(xiàn)代神話……
事實(shí)上，城市中的主題樂園受到城市感知形象的影響。也就是說，游客對(duì)城市的形象影響著主題樂園的設(shè)計(jì)，主題樂園的調(diào)性會(huì)逐漸與城市形象趨同或一致。
西安大唐不夜城是國(guó)內(nèi)一個(gè)典型的案例。在這座歷史與現(xiàn)代交融的城市，唐文化似乎已經(jīng)成為西安的標(biāo)簽和城市形象。在大唐不夜城，武則天花車巡游，李太白對(duì)酒當(dāng)歌，以城市演藝的形式演藝著主題樂園的故事，做到主題樂園與城市的相互成就。
綜上，“微縮景觀樂園”退出歷史舞臺(tái)，既是前車之鑒，也是大勢(shì)所趨。新一代的國(guó)產(chǎn)主題樂園經(jīng)過初代探索，已經(jīng)擁有了更豐富的經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代化的管理水平，但離世界級(jí)的主題樂園還有很多路要去探索。期待新一代中國(guó)主題樂園能夠更多的契合中華文化和現(xiàn)代旅游屬性，將來有一天，比肩迪士尼，超越迪士尼。