界面新聞記者 | 黃昱
停牌超16個月后，恒大物業(yè)在重返市場的首日遭遇了股價暴跌。
8月3日復(fù)牌后，恒大物業(yè)股價當(dāng)日跌幅達(dá)47.39%，收于1.21港元/股，總市值約130.81億港元。
這一結(jié)果并不讓人意外，此前復(fù)牌的多家物企和地產(chǎn)公司也上演了幾乎一樣的情節(jié)。
在恒大物業(yè)復(fù)牌后，此前遭遇長期停牌的物企在今年9月30日的最后期限前全部復(fù)牌成功，包括奧園健康、彩生活等。
相比恒大系的另外兩家上市公司——中國恒大、恒大汽車，恒大物業(yè)是基本面相對更好的一家，具有可持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)，一直以來也是外界認(rèn)為恒大會力爭復(fù)牌的重點(diǎn)。
時間回到去年3月22日，恒大物業(yè)宣告134億存款被控股股東中國恒大占用，由此拉開恒大物業(yè)及中國恒大、恒大汽車停牌的序幕，也成為后來恒大物業(yè)復(fù)牌路上最大的阻礙。
繼6月5日一口氣補(bǔ)發(fā)了之前所有未能按時刊發(fā)的業(yè)績報告后，恒大物業(yè)在8月2日晚公告稱，已達(dá)成所有復(fù)牌指引，將于2023年8月3日復(fù)牌。
根據(jù)港交所給出的復(fù)牌指引，恒大物業(yè)復(fù)牌需滿足六個條件：公布所有未公布的財務(wù)業(yè)績，并解決任何審計保留意見的事項；完成134億質(zhì)押擔(dān)保的獨(dú)立調(diào)查；管理層或?qū)?span>恒大物業(yè)管理及運(yùn)營有重大影響的任何人的誠信需證明沒有合理的監(jiān)管質(zhì)疑；需證明已制定足夠的內(nèi)部監(jiān)控及程式等。
在這些復(fù)牌條件中，最關(guān)鍵的就是完成對134億元質(zhì)押擔(dān)保被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查，及采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施。
獨(dú)立調(diào)查結(jié)果早就在今年2月完成。根據(jù)恒大物業(yè)彼時公告，于2020年12月28日至2021年8月2日期間，其六家附屬公司通過八家銀行，為多家第三方（作為被擔(dān)保方）融資提供存款質(zhì)押，相關(guān)的資金透過部分被擔(dān)保方及多家通道公司（扣除費(fèi)用后）劃轉(zhuǎn)至恒大集團(tuán)。
該質(zhì)押擔(dān)保期限屆滿，因觸發(fā)質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)條件，相關(guān)的銀行劃扣╱劃轉(zhuǎn)了合計約人民幣134億元的存單存款。
恒大物業(yè)復(fù)牌公告對134億元用作質(zhì)押擔(dān)保一事補(bǔ)充了一些細(xì)節(jié)，包括這134億元屬于恒大物業(yè)首次公開招股募集資金的所得款。
根據(jù)補(bǔ)充獨(dú)立調(diào)查的結(jié)果顯示，所得IPO所得款匯入恒大物業(yè)后，由于恒大物業(yè)當(dāng)時并未設(shè)立所得款專戶，所得款與自有資金形成了混同，共同用于日常運(yùn)營，導(dǎo)致未能及時發(fā)現(xiàn)相關(guān)資金被用于質(zhì)押擔(dān)保安排。
但在對134億元存款被占用的補(bǔ)救措施上，恒大物業(yè)目前還是沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，僅提及：正在積極、努力采取各種措施追討損失，包括與恒大集團(tuán)商討償還該質(zhì)押所涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施。
134億元追回遙遙無期，恒大物業(yè)管理層卻自認(rèn)為已經(jīng)充分履新了復(fù)牌指引的要求，于是申請復(fù)牌，而且獲得了港交所的批準(zhǔn)。
對于恒大集團(tuán)以及許家印而言，恒大汽車以及恒大物業(yè)相繼復(fù)牌的實(shí)際意義并不大，資本市場的表現(xiàn)也說明了一切。不過，對于恒大物業(yè)的股東而言，復(fù)牌也算是終于也迎來了解套的機(jī)會。
就恒大物業(yè)而言，其自身已處于資不抵債的境地。據(jù)財報，截至2022年底，恒大物業(yè)總資產(chǎn)約為71.48億元，歸屬母公司權(quán)益約為-20億元，總負(fù)債約為86.6億元。
不過得益于恒大物業(yè)的輕資產(chǎn)平臺屬性，其通過提供物業(yè)服務(wù)仍可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。恒大物業(yè)2022年營業(yè)收入為118.09億元，同比下降10%，毛利潤則從上年36.6億元下滑至27.19億元，但歸母凈利潤依然有14.23億元。
此外，恒大物業(yè)的管理規(guī)模也處于行業(yè)第一梯隊，這為其盡快重回正軌也提供了支撐。截至2022年12月31日，恒大物業(yè)總合約面積約為8.19億平方米，總在管面積約為5億萬平方米，較2021年度增加了2700萬平方米。
在恒大物業(yè)的總在管面積中，第三方項目占比約為30%，與2021年末的占比基本持平，其中新增的第三方管理面積占其新增總在管面積比例約為37%。
外拓面積占比低，意味著在中國恒大未來能輸送的管理面積十分有限的情況下，恒大物業(yè)必須要直面市場競爭，不斷提升自己第三方拓展能力。