界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
進(jìn)入下半年，深圳土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)冷熱不均，熱門(mén)地塊遭爭(zhēng)搶與流拍同時(shí)并存。
8月2日，深圳迎來(lái)3宗住宅用地出讓?zhuān)?/span>2宗位于龍崗區(qū)寶龍街道，1宗位于寶安區(qū)新安街道，掛牌起始總價(jià)約46.32億元。
其中，寶安區(qū)的A001-0212為深圳首宗“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”宅地，是此次土拍關(guān)注的焦點(diǎn)。
該地塊采取“三限雙競(jìng)”的規(guī)則掛牌出讓?zhuān)矗合薜貎r(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售價(jià)格、限現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積，達(dá)到最高限制現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。該地塊的現(xiàn)房銷(xiāo)售建面競(jìng)價(jià)上限是3.5萬(wàn)平方米，接近住宅總建面一半。
在開(kāi)拍前，A001-0212地塊就觸及最高限價(jià)，開(kāi)拍后直接進(jìn)入競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”環(huán)節(jié)，3輪出價(jià)后就進(jìn)入到搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終被中鐵置業(yè)（廣州）有限公司以最高限制價(jià)格34.06億元及現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積35520平方米拿下。
該地塊位于寶安區(qū)寶中片區(qū)，金科路與羅田路交匯處西南側(cè)，土地用途二類(lèi)居住用地，建筑面積82300平方米，銷(xiāo)售價(jià)格不高于88600元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。
在地理位置上，地塊正對(duì)面就是新安中學(xué)(集團(tuán))高中部，西面是大鏟灣，南面是灣區(qū)產(chǎn)業(yè)投資大廈，距離寶中各生活中心都比較近，配套醇熟，是市場(chǎng)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)地段。
因此拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)吸引了包括綠城、中海、天健、招商、華發(fā)、中鐵建設(shè)、粵海、越秀、保利、華僑城、萬(wàn)科、中建二局、華潤(rùn)、中鐵置業(yè)、金茂、建發(fā)等熟悉的房企，以及北京萃豐、東方雨虹、港中旅、中能建這些新面孔在內(nèi)的共21家房企參與競(jìng)拍，十分激烈。
此類(lèi)高性?xún)r(jià)的土地被爭(zhēng)搶的背后，開(kāi)發(fā)商看重的是城市核心區(qū)域的投資和升值空間。當(dāng)下，房企更愿意去拿優(yōu)質(zhì)地段中去化相對(duì)有保障的地塊。風(fēng)險(xiǎn)小、資金使用率高、回款快是開(kāi)發(fā)商拿地最看重的幾大要素。
值得注意的是，這幅地塊也是深圳首次試點(diǎn)“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”土地，并且在市場(chǎng)端得到了不錯(cuò)反響。
今年以來(lái)，深圳在土地出讓規(guī)則的調(diào)整上動(dòng)作頻頻，先是對(duì)“深超總”宅地解除“7090”政策限制，而后對(duì)深汕合作區(qū)地塊建成的普通商品房不限價(jià)，如今又采用了競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”的土拍方式。
“保交樓”、“保交付”一直是時(shí)下關(guān)注度較高的民生熱點(diǎn)話(huà)題?，F(xiàn)房銷(xiāo)售意味著可以回避爛尾風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比越高，保證項(xiàng)目完成的可能性也就越高，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講安全度也越高。
在今年1月17日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中，曾明確提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于此次深圳土拍首次推出競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的方式，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示，目前深圳市場(chǎng)的購(gòu)房者是以改善型為主導(dǎo)，這些客戶(hù)對(duì)于房源的品質(zhì)要求不低，并且支付能力也不弱，現(xiàn)房銷(xiāo)售的房源，交付上更有保障，購(gòu)房者也更愿意去買(mǎi)這樣的樓盤(pán)。
李宇嘉指出，當(dāng)前土地市場(chǎng)普遍降溫，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)節(jié)奏整體趨緩，如果工期正常，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響并不是很大。而土拍模式從過(guò)去的配建保障性住房到如今的競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，在房?jī)r(jià)和地價(jià)不變的情況下，這樣的變化也相當(dāng)于提高了開(kāi)發(fā)商的盈利水平。
自2021年以來(lái)，已經(jīng)有北京、杭州、西安等多個(gè)城市在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，其中，北京在2022年第4批次土拍時(shí)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了所有地塊都競(jìng)拍“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。但這些城市這類(lèi)地塊的出讓卻并不順利，買(mǎi)單的房企依然較少。
中指研究院研究總監(jiān)陳文靜曾表示，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍的推行積累經(jīng)驗(yàn)。
深圳此次拍地中，與新安地塊的火熱形成鮮明對(duì)比的是，龍崗區(qū)寶龍街道的2宗地塊（G02309-0008、G02309-0009）均因無(wú)人競(jìng)價(jià)慘遭流拍。
在樓市銷(xiāo)售端持續(xù)低迷下，相比上半年，近期各熱點(diǎn)城市的土拍熱度也有所降低。
據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年6月其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率達(dá)到了26.5%，創(chuàng)下2022年以來(lái)新高，受銷(xiāo)售持續(xù)疲軟，企業(yè)自籌資金降幅延續(xù)等因素影響，只有相對(duì)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊才擁有較佳的土拍預(yù)期，大量中遠(yuǎn)郊低價(jià)板塊的土地成交則愈發(fā)艱難。
隨著目前行業(yè)利好政策的不斷推動(dòng)，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預(yù)計(jì)下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，確定性的去化率成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，目前受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響，開(kāi)發(fā)商拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取“以銷(xiāo)定投”，“聚焦核心城市及區(qū)域”的策略。